Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты (edin.center) Кирилл Резник:
Новый хозяин квартиры не обязан платить по долгам предыдущих собственников, поскольку задолженность по ЖКХ числится за человеком, а не за квартирой.
Для решения данной проблемы попробуйте для начала договориться с предыдущем собственником квартиры. Возможно, он пойдет Вам навстречу и сам погасит долг. Если этот вариант не срабатывает, то необходимо взять выписку из ЕГРН, в которой будет указана дата перехода на Вашего внука права собственности, и затем написать заявление на имя руководителя управляющей компании, обслуживающей дом. В заявлении нужно объяснить ситуацию и потребовать произвести необходимые изменения в лицевом счете, чтобы долг перестал числиться за Вашим внуком. Также обязательно сделайте в нем ссылку на статью 153 Жилищного кодекса РФ. Данное заявление обязательно направляется заказным письмом с уведомлением, чтобы остались все «следы» его отправки. В случае отсутствия реакции со стороны УК обращаемся в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.
Должна ли я платить по квитанциям за прошлого хозяина квартиры?
Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?
Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?
Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это неприятно, но не так страшно, как может показаться на первый взгляд. Главное – закон в этом случае стоит на стороне нового владельца .
Чтобы убедиться в этом, достаточно заглянуть в статью №153 ЖК РФ. Там четко прописано, что оплачивать что-либо у лица появляется обязанность только с момента приобретения права собственности на жилое помещение.
Чтобы понять, когда конкретно возникает это право собственности, нужно заглянуть в статью №8 ГК РФ. Из информации в ней становится понятно: оно появляется только после регистрации в Едином государственном реестре.
Однако всё-таки есть в законодательстве один момент, в котором интересы нового собственника никак не защищаются. Он касается счетов на капремонт, оплачивать которые необходимо ежемесячно.
Долги по этой услуге, к сожалению, переходят на нового владельца, поэтому оплачивать задолженность за капремонт всё-таки придется новому жильцу, если, конечно, прежний собственник делать это отказывается.
Из видео вы узнаете переходят ли долги по коммунальным платежам новому собственнику:
Важно! Исключением в этом случае является покупка квартиры, которая раньше была в собственности у государства, субъектов РФ или муниципальных учреждений. При наличии долга за капремонт в этом случае он должен быть погашен предыдущим собственником.
Отвечает генеральный директор юридической Александра Бродельщикова:
В Вашей ситуации, по всей видимости, долг насчитали по обязательствам предыдущего собственника.
Вам необходимо написать в адрес управляющей компании письменную претензию, в которой нужно последовательно прописать о смене собственника квартиры и об отсутствии какой-либо задолженности у нынешнего собственника. К претензии обязательно приложите документы: договор купли-продажи жилья, акт приема-передачи, документы, подтверждающие оплату, выписку из Росреестра и другие.
Если управляющая компания продолжит присылать квитанции с задолженностью предыдущего владельца, то можно пожаловаться в органы государственного жилищного надзора.
Необходимость смены лицевого счета
Следует обратить внимание на то, что в законодательстве Российской Федерации нет статей, которые бы принуждали к смене лицевого счета. Следовательно, если оставить его неизменным, это не будет считаться нарушением.
Кроме того, данная комбинация цифр принадлежит той квартире, которая перешла в собственность новому владельцу. Юридический адрес и характеристики остались теми же, значит, и менять ничего не нужно. Но в некоторых случаях возникают претензии со стороны управляющей компании, и оплата коммунальных услуг при смене собственника все-таки вынуждает переоформить счет.
Таким образом, лучше проделать данную процедуру, чтобы плата за недвижимость производилась по всем правилам и распоряжениям компании.
Последовательность перерегистрации коммунального лицевого счета после покупки жилья
Покупая недвижимость очень важно убедиться в отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Поможет в этом выписка по финансовому номеру. Она показывает, какие были произведены платежи, когда и на какую сумму.
Сразу после приобретения жилья новому собственнику требуется перерегистрировать лицевой счет недвижимости.
Если недвижимость покупается в долевое владение, то заявление составляет каждый собственник по отдельности.
Сам по себе лицевой счет – это хранилище информации о жилище, собственниках, истории оплате ЖКУ и нормативах использования электричества, воды, газа и т.д. Данный учет осуществляется управляющей компанией. Она же и переоформляет его в случае смены хозяина недвижимости.
Алгоритм действий
Согласно статье 153 Жилищного Кодекса Российской Федерации новый владелец жилища получает возможность переписать лицевой счет сразу же после оформления документов о праве собственности. Для этого следует получить выписку в ЕГРН.
Сразу после оформления документов необходимо обратиться в ЕРКЦ. В данной организации требуется взять отчет о задолженность на старого владельца.
После получения всех необходимых документов начинается переоформления лицевого счета. Алгоритм данного действия состоит из следующих этапов:
- Подача заявления в ЕРКЦ о переводе счета на нового владельца.
- Посещение управляющей компании для перезаключения соглашения о поставке услуг.
- Переоформление документов.
- Решение проблем с установкой/починкой/переоборудованием счетчиков. В случае истечения 3-х летнего гарантийного срока у измерительных приборов, компании поставщики услуг должны предоставить специалистов для тестирования работы оборудования.
- ТСЖ и УК рассматривают поданные документы. Если бумаги в порядке, то происходит переоформление лицевого счета.
Весь процесс рассмотрения заявления в ТСЖ и УК занимает от 3 до 5 дней.
Необходимые документы
Вместе с заявлением от имени нового владельца для переоформления лицевого счета требуется также подать и пакет документов.
В данных бумагах должна быть информация:
- Об общей площади квартиры, количестве комнат, этаже.
- О самом доме.
- О комфортабельности: наличие централизованного отопления, горячего и холодного водоснабжения, мусоропровода, лифта и т.д.
- О количестве проживающих людей. Учитываются только зарегистрированные лица.
- Об имеющихся субсидиях и льготах на оплату услуг ЖКХ.
- О наличие приборов учета газа, электричества, воды.
Также в документах должен быть указан точный адрес жилища.
Все необходимые данные можно поучить из технического паспорта квартиры.
Кроме технического паспорта квартиры для перерегистрации коммунальных расходов на нового собственника понадобятся следующие документы:
- Заявление в ТСЖ или УК.
- Паспорт и его копия.
- Разрешения от собственников в случае покупки недвижимости в долевое владение.
- Документы на права собственника.
- Соглашение на дарение.
- Договор купли-продажи.
В некоторых случаях дополнительно могут потребовать план БТИ, кадастровые документы и копию лицевого счета.
Чтобы быстро переписать коммунальные расходы на нового владельца, рекомендуется уточнить список требуемых документов у уполномоченной организации.
Само заявление пишется в свободной форме, если нет установленной формы документа.
Куда обращаться
При смене лицевого счета требуется определить структуру, управляющую домом. Именно к ней и обращаются при подаче заявления. Это может быть Управляющая компания или ТСЖ.
Узнать информацию об управляющей структуре можно на стендах, которые должны располагаться возле каждого подъезда, или у бывших хозяев жилья. По закону данная информация должна быть в публичном доступе, а значит – легко находима.
Однако стоит понимать, что существуют услуги, которые не оплачиваются через ТСЖ или УК.
В данном случае речь идет о прямых договорах между поставщиками услуг и собственниками недвижимости. Обычно это договора об оказании услуг телевидения, интернета, связи или использования домофона.
Для переоформления лицевого счета в данном случае требуется предоставить аналогичный пакет документов уже непосредственно организации-поставщику услуг.
Можно ли переоформить лицевой счет через МФЦ
У каждого районного многофункционального центра есть свой определенный перечень предоставляемых услуг. В него могут входить оплата коммунальных платежей, предоставление выписки из домовой книги, ведение карточек учета.
Однако переоформить лицевой счет с помощью МФЦ невозможно.
Причина этого – отсутствие информации о коммунальных платежах в едином государственном реестре. Все данные хранятся непосредственно у компаний, предоставляющих услуги. Однако согласно закону 153 от 2006 года эта информация относится к личным данным и подпадает под защиту со стороны государства.
Как итог – МФЦ может использовать данные с лицевого счета, но не изменять его.
Задолжать при покупке жилья: переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника?
Согласно требованиям Жилищного законодательства каждый собственник жилого помещения несет бремя содержания имущества, оплаты коммунальных платежей и взносов по содержанию жилого помещения. При продаже недвижимости нередко остаются задолженности за прежним владельцем, которые становится бременем покупателя. В каких случаях долги переходят на нового собственника, и как правильно перевести долг в соответствии с законом?
Это важно знать: Как выселить бывшую жену из квартиры
Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
- Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов. - Написать претензию управляющей компании. Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
- Подайте жалобу в жилищную инспекцию. Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
- Напишите претензию агенту по недвижимости. Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.
Варианты решения проблем
Покупая новую квартиру, важно помнить о первостепенной задаче – записи показаний счетчиков и отражении их в акте приема-передачи жилого объекта. Такая фиксация позволит избежать судебных разбирательств, поскольку на руках будут все сведения, подтверждающие начало обслуживания в УК с определенного момента.
Самый распространенный способ получения информации о состоянии счета по квартплате – запрос ее у продавца. Однако, ни для кого не секрет, что в наши дни можно сделать любую справку не законным путем, в том числе, и из ТСЖ об отсутствии задолженности
. В итоге после оформления сделки в адрес нового собственника приходят уведомления с огромными суммами долгов по ЖКХ.
Если уж такое произошло, выход тоже есть. Во-первых, возможно обращение в ЖЭУ за списанием задолженности, поскольку она образована не новым хозяином
. Во-вторых, подать иск в суд о подделке документа – справки и получить компенсацию морального ущерба.
Начинать следует с уведомления управляющей компании о смене владельца и запросом на открытие нового лицевого счета для обслуживания. Вместе с заявлением необходимо приложить документы, подтверждающие позицию нового хозяина: договор о сделке купли-продажи, передаточный акт с показаниями приборов учета и пр.
Если УК откажет в оформлении отношений, следует идти за помощью в суд. В такой ситуации новый владелец будет оправдан
. Несмотря на то, что придется приложить определенные усилия, понести временные и финансовые затраты, другого выхода нет.
Внимание! В ходе проверки счетов старого хозяина пристальное внимание стоит обратить на наличие/отсутствие долгов по взносам на капремонт. По закону они переходят в обязанности нового обладателя жилья.
Итак, приобретение недвижимости с долгом по квартплате не представляет особой опасности для покупателя. Трудности могут возникнуть только с управляющей компанией, если она решит по собственному желанию истребовать платеж от нового собственника
. Но никаких законных оснований у нее на подобные действия нет. Единственное исключение – задолженность по взносам на капитальный ремонт.
Во избежание проблем перед совершением сделки важно проверить фактическое состояние счета по квартплате и документально зафиксировать показания приборов учета на момент заключения договора. При достижении согласия обязательство по закрытию долга может быть возложено на любую сторону: и на продавца, и на покупателя.
Приобретение жилья нуждается в правильном оформлении бумаг, подтверждающих сделку. Помните, долг за квартиру от предыдущего собственника омрачает жизнь новому владельцу – ведь коммунальные службы настаивают на полном погашении этой суммы.
Узнаем, насколько правомерным становится подобное «наследование» и придется ли покупателю выплачивать старые просроченные обязательства.
