Разъяснения

Общая информация

Давайте немного окунемся в историю.

Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.

Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).

Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.

После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Это своеобразная плата в счет бюджета страны за возможность владеть тем или иным недвижимым имуществом на праве собственности.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Если обратиться к Гражданскому кодексу, то в одной из статьей прослеживается следующее определение.

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Размер налога при обмене квартиры

Сколько придется уплатить при регистрации сделки{q} Фото № 2
Размерность необходимого к уплате налога при сделке обмена недвижимостью определяется исходя из конкретных особенностей договора мены, а точнее:

• В случае, когда предмет или предметы сделки находились в собственности владельцев менее 3-х лет, размер налога определяется по стандартной для этого формуле на всю стоимость квартиры или квартир.
• В ситуации же, когда имеет место доплата, то размерность налоговой базы определяется исключительно из данной доплаты.

Соответственно, если представленные выше случаи комбинируются между собой, то размерность доплаты и стоимость всей квартиры суммируются и, исходя из полученного значения, высчитывается необходимый к уплате налог.

https://www.youtube.com/watch{q}v=Et5t6IQiC8I

Формула расчета налога также различна для представленных выше ситуаций:

• Для первого случая размерность налога определяется по формуле – (стоимость квартиры – 1 000 000 рублей) * 0,13. Например, гражданин Иванов меняет свою квартиру, которой он владел 2 года и стоимостью 4 000 000 рублей, на другую. Значит, он должен уплатить налог равный – (4 000 000 – 1 000 000) * 0,13, точнее – 390 000 рублей.
• Для второго случая, то есть при наличии доплаты по договору, лицо, получающее доплату по договору мены, обязуется уплатить налог, который рассчитывается по формуле – (размер доплаты) * 0,13. Например, гражданин Пеночкин проводит обмен своей квартиры, стоимость которой составляет 2 000 000 рублей, на квартиру стоимостью 3 000 000 рублей, то налог, который он должен уплатить государству, равен – (1 000 000 * 0,13), а точнее – 130 000 рублей.

База налогообложения при регистрации сделки мены недвижимости. Фото № 3

(Стоимость квартиры Доплата – 1 000 000) * 0,13

Важно отметить, что в ситуациях, когда одна квартира – предмет сделки, находилась у своего владельца (участника сделки) менее 3-х лет, а другая квартира – также предмет сделки, находилась у своего владельца (другого участника сделки) более 3-х лет, то налог обязуется уплатить только собственник квартиры, владеющий ею менее 3-х лет.

Расчет размерности налога проводится исключительно по стоимости его же квартиры, то есть цена другого предмета сделки при вычислении налогооблагаемой базы не учитывается.

Для общей информации уточним, что воспользоваться вычетом или получить таковой по итогам сделки можно лишь при соблюдении следующих условий:

1. Стороны сделки являются не взаимозависимыми лицами. То есть, если в договоре мены квартир участвуют родители и их сын, то получение или использование налогового вычета невозможно. В случае же с участием в сделке семьи и их соседа (не родственника) система налоговых вычетов применима.
2. Сторона сделки, желающая получить вычет или воспользоваться таковым, проводит уплату НДФЛ (налогов на доходы физических лиц). Здесь все просто, ведь подобная мера необходима лишь потому, что именно из НДФЛ и определяется налоговый вычет. Притом — и в ситуации с его получением, и в ситуации с его использованием.
3. Получатель вычета или использующее его лицо имеет документальное подтверждение сделки. Такая мера необходима для того, чтобы подтвердить право на налоговый вычет в полномочных организациях. При отсутствии таких документов вычет зачастую не предоставляется или предоставляется на налогооблагаемую базу в 1 000 000 рублей, но не более.

Каждый человек обязан выплачивать налоги. В том числе и за продажу недвижимого имущества.

• если квартира, которую было решено обменять, находится в собственности менее 3 лет;
• когда имущество обменивается с доплатой.

В законодательстве России установлено, что если недвижимое имущество было получено до 2020 года, то срок владения, после которого можно не платить налог за продажу квартиры, составляет 3 года. Если же жилье было приобретено после этого года, то срок владения увеличивается до 5 лет. Имеется одно правило:

1. При обмене каждая сторона обязана предоставить друг другу товар в пользование взамен иного.
2. К договору, составленному при обмене, могут быть применены все правила договора купли-продажи. Поэтому у каждой стороны имеется два статуса, продавец и покупатель.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Если идет обмен, в котором одно жилье находилось в собственности не более 3 лет, а другое – более 3 лет, то собственник жилья, находившегося в его распоряжении меньше, оплачивает 13 процентов от суммы сделки, касающиеся только конкретно его жилья.

Практическое использование

Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.

К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.

Предлагаем ознакомиться: Эвакуация при нарушении правил парковки

Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:

• В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
• В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
• В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
• Цену всех передаваемых объектов.

Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Рассчитаем величину налогового вычета.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Налогообложение

Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома{q} Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.

Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.

Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.

Но если при договоре мены осуществляется доплата, то налог выплатить придется.

Ситуация с налогом была прозрачней до начала 2020 года. Если одна сторона владела квартирой более трех лет, то никаких дополнительных выплат не требовалась. Меньший срок облагался налогом в 13%.

Последующие года принесли несколько изменений. Теперь для налога введет особый коэффициент, который регулирует денежные выплаты.

Причем в зависимости от статуса владельца (ветеран, малоимущий) срок, когда не требуется выплачивать налог увеличился до 5 лет. Для обычных граждан правила не изменились. В конечном итоге налог на мену не распространяется, но при денежной доплате он составит 13%.

Облагается ли налогами сделка по обмену недвижимым имуществом{q} Фото № 1

Законодательство РФ, а точнее Налоговой Кодекс нашей страны, четко определяет то, в каких ситуациях и в какой размерности граждане обязаны уплатить налог с проведения гражданских сделок. Касаемо заключения договоров мены, закон регламентирует две ситуации, когда имеет место налогообложение при обмене квартиры:

• Первая ситуация – предметом договора мены является (являются) квартира (квартиры), которые находились в собственности владельцев менее 3-х (5) лет и их стоимость превышает сумму в 1 000 000 рублей. Точнее, если передаваемая по обмену квартира приобреталась участником сделки до 2020 года, то для освобождения от уплаты налога он должен владеть её не менее 3-х лет, в иных случаях – 5 лет и более.
• Вторая ситуация – в условиях договора мены имеется пункт, определяющий проведение доплаты одной из сторон сделки. В таком случае уплата налога обязательна всегда.

Таким образом, получается, что налогообложению не подвержены сделки по обмену квартиры, в которых имеет место быть равноценный и бездоплатный обмен.

Многие граждане также интересуются, применима ли уплата налога при договоре мены недвижимости к системе налоговых вычетов. Ответ прост и очевиден – безусловно, да. Притом, лица, участвующие в сделке мены могут как воспользоваться полученным вычетом для погашения налоговых обязательств, так и получить некоторый вычет на свое имя.

Естественно, система налоговых вычетов при договоре мены применима лишь в том случае, если в нем имеется пункт доплаты, в иных ситуациях она не применяется.

Предлагаем ознакомиться: Медкомиссия на оружие — с наркологом и психиатром, сколько стоит? Медицинская справка на оружие 046-1 и ее срок действия в 2020 году. || Требования к здоровью для получения разрешения на оружие

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Дополнительные условия

Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом. Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников.

Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников{q} К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.

Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.

Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.

Следующий момент заключается в том, что имущество находится в собственности супругов. Следует ли документально подтверждать согласие второго супруга{q} На эту тему существует множество споров. На практике большинство людей договариваются устно и, как правило, договор мены обоюдное решение.

Но Семейный кодекс РФ говорит об обратном — в любом случае в сделках с недвижимостью требуется официальное согласие обоих супругов. Опять же документы оформляются через нотариальную контору.

Например, по стене пошла трещина или ненадлежащее качество полового покрытия. Конечно, следует внимательно ознакомится с объектом мены, но в данном случае возможно получить компенсацию, если, к примеру, трещина образовалась спустя неделю после мены. Обычно стороны мирно договариваются в этом вопросе.

Возможен даже совместный ремонт. Но по факту подобный вопрос можно решить через суд, предоставив надлежащие документы. Фото или видеосъемка до и после дефекта будет только в плюс собственнику.

К примеру, ремонт оценивается в 100 тыс. рублей при стоимости квартиры в 1 млн. В судебном порядке возможно уменьшить стоимость передачи именно на эту сумму (или увеличить доплату, к примеру).

Предлагаем ознакомиться: Можно ли заключить договор аренды по енвд без складских помещений

Но подобная ситуация маловероятно если стороны оформят дополнительный документ, в котором будет указано, что граждане провели осмотр и ознакомлены с качеством имущества. Подпись сторон снимет все вопросы по этому поводу. Как вариант, можно провести страхование имущества, но стоит уделить внимание пунктам договора. Ведь конкретный дефект может и не попадать по страховой случай.

В ситуации, когда подразумевается мена земельного участка граждане обязаны быть собственниками земли. Если участок находится в аренде, то новый собственник будет вынужден повторно оформлять документы на владении, причем факт аренды никто не отменял. Следует быть внимательным и проверять подобные факты, чтобы не стать жертвой мошенников.