Как взыскать долг за капремонт с предыдущего собственника.

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Несмотря на значительное превышение предложения над спросом в сфере продажи недвижимости, найти подходящее по всем параметрам жилье бывает достаточно сложно. И нередко бывает так, что у продавца есть серьезные долги по коммунальным платежам. Станет ли такая проблема причиной для отказа от покупки и в чем особенности покупки подобного жилья – читайте в этой статье.

Переходят ли долги при покупке квартиры

Все зависит от ситуации и заключенного договора купли-продажи. Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, и он честно об этом сообщает, можно попробовать договориться о серьезной скидке, превышающей сумму долга. Это выгодно как для продавца, так и для покупателя:

Продавец избавляется от долгов и может спокойно потратить вырученные за продажу деньги на покупку нового жилья или любые другие нужды.
Покупатель получает квартиру с хорошей скидкой.

Но верно все указанное выше, только при условии, что покупатель готов разбираться с долгами, а продавец их не скрывает. В противном случае проблемы будут преимущественно у продавца, так как значительная часть долгов по коммунальным платежам связана с владельцем квартиры, а не с самой недвижимостью. В результате, несмотря на продажу жилья, бывший собственник все равно, рано или поздно будет вынужден заплатить все свои долги, включая сюда штрафы, пени и так далее.

Как взыскать долг за капремонт с предыдущего собственника. Новая судебная практика.

Многолетняя судебная практика показала, что статья 395 Гражданского кодекса РФ (далее-ст.395 ГК РФ) широко применима при рассмотрении гражданских дел. Зачастую такая применимость зависит от низкого уровня договорной работы в гражданско-правовых отношениях и недобросовестности сторон договора.Данная статья явилась не только законным, но и весьма удобным рычагом защиты от недобросовестных контрагентов. Очень часто статью 395 ГК РФ называют «ответственностью за пользование чужими денежными средствами», однако её верное название «ответственность за неисполнение денежного обязательства». В юридической литературе природу данной правовой ответственности всегда обозначали по-разному. Некоторые считали, что ст.395 ГК РФ предусматривает начисление процентов как меру за пользование денежными средствами (по схожести с процентами по договору займа), другие были уверены, что статья представляет собой санкцию за неисполнение денежных обязательств. Учитывая такую позволительную законом «универсальность» форм толкования ответственности для широкого круга возмездных обязательств, судебная практика в РФ является весьма многогранной. И, наверное, ни одна статья ГК РФ не сможет посоревноваться с количеством возникающих при применении данной статьи вопросов и установления её взаимосвязи с другими статьями ГК РФ и иными нормами права. Применительно к жилищным правоотношениям в нашей статье хочется упомянуть о довольно свежем Определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 12 октября 2020 г. № 305-ЭС17-10359. Суд отменил принятые ранее судебные акты и направил на новое рассмотрение дело о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку истец был вправе взыскать с ответчика, несвоевременно внесшего плату за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах, проценты в размере, не превышающем неустойку, установленную законом. Говоря юридическим языком, кредитор вправе взыскать с лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги, сумму финансовой санкции в размере, не превышающем размер ответственности (пеней), установленный ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, в том числе и в случае, когда кредитор в обоснование своего требования ссылается на положения п. 1 ст. 395 ГК РФ. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям: Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Лицо, за которым помещения в многоквартирном доме закреплены на праве оперативного управления, в силу норм действующего гражданского и жилищного законодательства обязано нести расходы по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Частью 14 ст. 155 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2020 г.) предусмотрена ответственность лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в виде уплаты пеней в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно; увеличение установленных данной частью размеров пеней не допускается. Указанные пени по своей правовой природе являются законной неустойкой (ст. 332 ГК РФ). Отсутствие у лица, обязанного нести расходы по оплате указанных услуг, надлежаще оформленного договора с лицом, оказывающим эти услуги, в силу действующего жилищного законодательства не может повлечь отказ в удовлетворении требований о взыскании штрафных санкций. Редакция ст. 395 ГК РФ, действовавшая до 1 июня 2020 г., не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если законом или соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Согласно сложившейся до 1 июня 2015 г. практике применения норм ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства кредитор был вправе предъявить требование о взыскании установленной законом (соглашением сторон) неустойки либо требование о взыскании с должника процентов на основании ст. 395 ГК РФ (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» в редакции до 24 марта 2016 г.). Поскольку в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ указано на невозможность увеличения установленного данной нормой размера неустойки за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга, не должна превышать размер законной неустойки. Арбитражный суд округа (предыдущая инстанция) не учел правовой подход, сформулированный в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июня 2020 г. (раздел «Обязательственное право», вопрос № 2), согласно которому не может служить основанием для отказа в иске о взыскании суммы санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства ее неправильная правовая квалификация истцом, обосновывающим свое требование п. 1 ст. 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением сторон на этот случай предусмотрена неустойка; в этом случае суд вправе взыскать проценты в пределах суммы неустойки, подлежащей взысканию в силу закона или договора. Учитывая вышеизложенное, суд решил, что истец вправе требовать взыскания с ответчика, несвоевременно внесшего плату за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, процентов в размере, не превышающем неустойку, установленную ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Применяя понятие статьи 395 ГК РФ к деятельности правоведов, очевидно, что только ленивый не упомянул её в своих трудах. Судам же на практике приходится приспосабливаться излагать в своих решениях широкое понятие норм, предусмотренных статьёй 395 ГК РФ и грамотно устанавливать их законную взаимосвязь с другими нормами права. Изложенное в статье определение ВС РФ связало положения гражданского и жилищного кодексов РФ, указало предел ответственности, предусмотренной ч.14 ст.15 ЖК РФ даже в случае, если кредитор ссылается на положения п.1 ст.395 ГК РФ.

Читайте также: Наследство с возвратом

Какие долги переходят при покупке квартиры

При покупке квартиры, исходя из ст.153 ЖК РФ и ст.169 ЖК РФ, покупатель будет обязан заплатить только долг, который накопился по платежам за капитальный ремонт. Это, безусловно, неприятно, однако сумма таких ежемесячных платежей значительно меньше, чем оплата отопления, водоснабжения, канализации, электричества и так далее. Все перечисленные коммунальные услуги обязан оплачивать именно тот человек, который допустил долги.

Пример: Предположим, что продавец квартиры не платил за коммунальные услуги принципиально. Накопилась сумма в 100 тысяч рублей, из которых 5 тысяч рублей – это капитальный ремонт. Этот человек продает свою квартиру и надеется, что всю задолженность закроет новый владелец. Но он ошибается. Исходя из требований законодательства, для каждого нового собственника начисление коммунальных платежей начинается с нуля, за исключением платежей за капремонт. В результате новый владелец будет обязан оплатить только 5 тысяч долга за этот капремонт, а всю остальную сумму должен будет погашать предыдущий собственник.

Большинство ЖЭКов и управляющих компаний предпочитает игнорировать требования законодательства и требовать оплатить долги от нового владельца. С их точки зрения, это вполне логично, хотя бы просто потому, что у них нет никаких возможностей разыскивать предыдущего владельца, а судебное разбирательство может растянуться на долгие годы. Новому владельцу, в свою очередь, абсолютно не обязательно платить. Достаточно указать на то, что он купил квартиру и не обязан отвечать за долги предыдущего собственника. А если управляющая компания будет продолжать давить, то он вообще обратится в суд. Обычно этого бывает достаточно.

Долг за капремонт покупается вместе с квартирой

Бывает, что после приобретения квартиры, оказывается, что на этой квартире висит долг по оплате взносов на капитальный ремонт. У покупателя возникает куча вопросов, кто должен погасить задолженность и куда обращаться.

Типичный пример:

На вторичном рынке была куплена квартира через ипотеку Сбербанк, документы проверялись только самим Сбербанком. Через три месяца выясняется, что за этой квартирой числится долг за капитальный ремонт в размере 40 тысяч рублей.

Вот что говорится в пункте 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ:

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

То есть, если квартира до нового владельца принадлежала не государству, то долг по оплате взносов на капитальный ремонт, который накопил бывший хозяин квартиры, переходит новому владельцу квартиры.

В подобной ситуации нужно понимать отличие платы за капремонт от коммунальных расходов. Задолженность по оплате коммунальных услуг остается за прежним собственником квартиры, новый хозяин может получить с купленной квартирой только долг за капремонт.

Получается, что при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, покупатель сам должен выяснять, есть ли долги за капитальный ремонт у этой квартиры. Можно потребовать квитанции у продавца или получить сведения в управляющей компании.

Если покупатель квартиры этого не сделал, то фактически считается, что он согласился купить квартиру с накопившимся долгом. Возможно, это стало причиной получить скидку.

Многое может зависеть от условий договора купли-продажи. В нем может быть прописано, что задолженности нет и за это отвечает продавец квартиры. Может быть прямо указано, что в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ покупатель принимает квартиру с обязательством предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Можно обратиться в суд с иском о расторжении договора, в порядке ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в связи с существенными нарушениями договора продавцом, опять же, если в договоре есть пункт, за который можно «зацепиться».

Если расторгнуть договор не удалось, после погашения задолженности, в последствии можно взыскать данную задолженность с прежнего владельца квартиры, но только через суд, в порядке регресса. Для этого потребуется представить доказательства, что задолженность скопилась именно до сделки купли-продажи.

Вывод один и он простой – во избежание лишних проблем необходимо проверять квартиру на наличие задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Тут все опять же зависит от того, что сказано в договоре. Возможно продавец попросит у покупателя некую сумму авансом с обязательством погасить всю задолженность по коммунальным платежам. В этом случае платит, вроде как, продавец, но деньги ему для этого дает покупатель.

Если же стороны не договорились ни о чем и сам вопрос оплаты коммунальных платежей в договоре купли-продажи не поднимался, то платить будет продавец, вне зависимости от того, хочется ему это или нет.

Как проверить квартиру при покупке на долги

Существует несколько основных способов проверить на долги квартиру еще до заключения договора купли-продажи. Рассмотрим детальнее каждый из них.

Справка о задолженности

Самый простой, а потому и самый востребованный способ – запросить справку о задолженности в управляющей компании или ЖЭКе. Рекомендуется требовать такой документ от продавца недвижимости. Даже если он откажется, это уже будет косвенно свидетельствовать о возможных проблемах.

В теории можно попробовать лично обратиться в управляющую компанию или ЖЭК, упирая на то, что покупатель будет приобретать это жилье и должен знать обо всех возможных проблемах. Могут отказать, а могут и пойти на встречу. Предугадать заранее, что именно скажут в ЖЭКе практически невозможно.

Онлайн сервисы

Также во многих городах действуют специальные информационные онлайн-сервисы. На этих порталах информация о задолженности по коммунальным платежам выставляется в открытом доступе. Как вариант, можно поискать те же данные на сайте управляющей компании или даже запросить в электронном виде.

Долг за капительный ремонт от предыдущего собственника 2020 год

Квартира – покупка не из дешевых, поэтому при заключении сделки не нужно надеяться на честность и порядочность ее владельца. Судебная практика показывает большой ажиотаж вокруг данного вопроса – новоиспеченные владельцы, после уплаты крупной суммы, обнаруживают факт мошенничества, при этом виновника редко удается найти. Еще одна распространенная проблема – долг за капитальный ремонт от предыдущего собственника. Причина попадания на любую из уловок, касающихся имущественных вопросов – халатное отношение покупателя к проверке всех документов. Не сделав экспертизу документов, не проверив все квитанции или доверившись рекомендациям друзей, можно безвозвратно лишиться своих денег.

Имущественные правоотношения регулируются нормами и положениями «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ, с внесенными в него изменениями и дополнениями. Начиная с января 2013 года, на владельцев жилья в многоквартирных домах возлагается обязательство по уплате средств, израсходованных на капремонт. Он рассчитывается исходя из квадратуры помещения, числящегося за собственником.

Пункт 3 статьи 158 ЖК РФ регламентирует два варианта развития событий:

Обязательства по уплате долга возлагаются на хозяина жилья вне зависимости от того, когда они возникли. То есть новый владелец, купивший недвижимость у физического лица, задолжавшего перед государством за капремонт, обязан уплатить их самостоятельно.
Если предыдущим собственником был орган власти или субъект Российской Федерации, муниципальное или публичное образование, долговые обязательства не перейдут на нового владельца. Если он решил не рисковать и уплатить числящиеся за государством или муниципалитетом задолженности, то вся сумма переносится на счет будущих платежей.

Примечание: если задолженность за коммунальные ресурсы, используемые для нормальной жизнедеятельности – свет, газ, воду, тепло- и электроэнергию числятся за человеком, и переноситься на новоиспеченного хозяина не буду, то неуплаченные платежки по капитальному ремонту – за квартирой, то есть долги по капремонту переходят на нового собственника.

Чтобы не пришлось обращаться в суд с заявлением на предшественника, для взыскания с него долгов за капремонт, стоит тщательно проверить, насколько исправно он оплачивал услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в котором находилась его квартира.

До заключения договора купли-продажи, необходимо запросить:

У продавца – квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должна числиться никакая задолженность.
У платежного агента, товарищества собственников жилья или управляющей компании – выписку по лицевому счету владельца, принявшего решение о продаже имущества. В ней отражаются все долги. Потенциальный покупатель имеет право затребовать подобные документы.

Примечание: если новая управляющая компания приступила к выполнению своих обязательств после регистрации права собственности имуществом продавцом, соответствующие документы необходимо запросить у ее предшественника. Это затянет процесс, зато покупатель сможет удостовериться в отсутствии долгов и избежать проблем в будущем.

В некоторых регионах России уже запущен онлайн-сервис, позволяющий отследить информацию, были ли уплачены квитанции за коммунальные услуги и капитальный ремонт по конкретному адресу. Эта система ускоряет процесс, ведь не нужно ждать, пока документы будут пересланы управляющим по почте.

Иногда продавец несознательно оставляет подобные долги, в суете забыв уплатить квитанции, полученные за последние месяцы. Этот вопрос часто можно урегулировать мирным путем, показав справку, выданную ТСЖ или УК, которая подтверждает, что счета не были уплачены за период, когда владельцем квартиры был зарегистрирован продавец. Сознательные граждане осуществляют подобные платежи добровольно, до судебных разбирательств дело не доходит.

Далее следует выяснить, можно ли продать квартиру с долгом за капитальный ремонт. Он актуален как для недобросовестных продавцов, так и для покупателей, небрежно отнесшихся к проверке всех документов и квитанций. Вопрос однозначен – такая возможность существует, причем долги переходят к новому хозяину квартиры вместе с имуществом.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить и иметь возможность в судебном порядке взыскать с продавца соответствующую сумму, необходимо:

В договоре купли-продажи прописать пункт, обязывающий продавца предоставить квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом.
Затребовать квитанции. Даже если продавец предоставит поддельные документы, в суде покупателю будет легче доказать свою правоту.

Купив квартиру с задолженностью за капитальный ремонт, следует знать, как не понести дополнительные расходы после приобретения недвижимости. Имея на руках вышеуказанные документы, можно смело обращаться в суд. При этом целесообразно предварительно рассчитаться с долгами, а от предыдущего владельца затребовать их компенсацию в полном размере.

Примечание: если речь идет о небольшом размере долга, а прежний владелец отказался добровольно его оплатить, не всегда целесообразно обращаться в суд. Придется потратить много времени и сил, а также уплатить судебные издержки.

От платежей за капремонт освобождаются:

жители аварийного жилья;
владельцы квартир многоэтажных домов, подлежащих сносу;
собственники имущества, размещенного на земельном участке, изъятом органами государственной или муниципальной власти.

Законодательством предусмотрена субсидия для инвалидов и безработных пенсионеров. Для ее оформления в 2020 году придется подтвердить факт отнесения владельца имущества к одной из этих категорий.

Эксперты рекомендуют: чтобы избежать проблем после покупки, следует удостовериться, что долг за капремонт при продаже квартиры отсутствует, а также проверить подлинность всех остальных документов.

Из видео можно узнать о долге за капремонт новому собственнику:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Обязанность по уплате взносов на капремонт установлена Жилищным кодексом Российской Федерации и возникает у собственника помещения в многоквартирном доме по истечении 6 месяцев с даты включения дома в региональную программу Собственники помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества.

Это интересно: Сколько времени занимает приватизация квартиры 2020 год

С февраля 2020 года Фондом капитального ремонта Московской области проводится работа по взысканию задолженности по взносам на капитальный ремонт и сверке ранее оплаченных платежей собственников.

Задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт могла образоваться у жителей по нескольким причинам, в том числе:

— абонент не оплачивал счета,

— квитанции на оплату взносов не приходили,

— платежный агент не перечислял оплаченные взносы в Фонд капитального ремонта и/или не предоставлял отчеты по произведенным оплатам.

В настоящий момент по выявленным фактам непоступления денежных средств и непредоставления отчетов по произведенным оплатам Фондом проводится юридическая проверка и бухгалтерская сверка.

Во избежание сотрудничества с недобросовестными компаниями с 1 января 2020 года Фонд капитального ремонта Московской области прекратил договорные отношения со всеми агентами на территории региона и передал полномочия по начислению, сбору и обработке взносов единому агенту – МосОблЕИРЦ. МосОблЕИРЦ производит начисления взносов на основании данных, поступивших от Фонда, ведет прием и обслуживание населения.

Для взыскания долгов прошлых периодов по Раменскому району Фонд капитального ремонта Московской области заключил договор с ООО «Жилищник-ПРО».

Эта организация по поручению Фонда начала осуществлять действия, не противоречащие законодательству Российской Федерации, необходимые и достаточные для взыскания задолженности.

Чтобы предоставить возможность своевременно погасить задолженность в досудебном порядке, исключить расходы на оплату пени и судебных издержек, уполномоченные Фондом организации с февраля 2020 года начали доставку долговых документов (уведомлений-претензий) неплательщикам. В документах отражена сумма долга, рассчитанная Фондом капитального ремонта Московской области, а также реквизиты Фонда для произведения оплаты.

Обращаем внимание.

В платежных документах, получаемых собственниками от ООО «МосОблЕИРЦ», указаны текущие начисления и, при наличии, задолженность за предыдущие периоды с даты включения дома в договор между Фондом и ООО «МосОблЕИРЦ».

В долговых документах, получаемых собственниками от компаний по взысканию, указана задолженность, образовавшаяся с даты включения дома в региональную программу.

В том случае, если данные Фонда капитального ремонта Московской области по задолженности не соответствуют данным о произведенной ранее оплате взносов, собственнику рекомендуется обратиться по телефону в ООО «Жилищник-ПРО» для корректировки начислений. После предварительной сверки оплат в телефонном режиме квитанции, подтверждающие факт оплаты, необходимо направить на электронную почту, указанную в уведомлении о задолженности:

После сверки и подтверждения факта оплат в лицевой счет будут внесены соответствующие изменения: плательщик будет либо исключен из реестра должников, либо в его адрес будет направлен долговой документ с уточненной суммой задолженности.

Оплата текущих платежей за капремонт осуществляется посредством единого агента ООО «МосОблЕИРЦ» на реквизиты МосОблЕИРЦ или Фонда (в случае оплаты через личный кабинет МосОблЕИРЦ банковская комиссия не взимается).

Оплата задолженности за предыдущие периоды от осуществляется ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО на реквизиты Фонда. Реквизиты для оплаты указаны в долговом документе, на сайте Фонда капитального ремонта Московской области, а также доступны у менеджеров МосОблЕИРЦ в клиентских офисах расчетного центра.

Также, обращаем Ваше внимание, что согласно п. 3 статьи 158 ЖК РФ:

«Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)»

В юридической литературе природу данной правовой ответственности всегда обозначали по-разному. Некоторые считали, что ст.395 ГК РФ предусматривает начисление процентов как меру за пользование денежными средствами (по схожести с процентами по договору займа), другие были уверены, что статья представляет собой санкцию за неисполнение денежных обязательств. Учитывая такую позволительную законом «универсальность» форм толкования ответственности для широкого круга возмездных обязательств, судебная практика в РФ является весьма многогранной. И, наверное, ни одна статья ГК РФ не сможет посоревноваться с количеством возникающих при применении данной статьи вопросов и установления её взаимосвязи с другими статьями ГК РФ и иными нормами права.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям:

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Лицо, за которым помещения в многоквартирном доме закреплены на праве оперативного управления, в силу норм действующего гражданского и жилищного законодательства обязано нести расходы по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Это интересно: Коммерческое предложение управляющих компаний 2020 год

Частью 14 ст. 155 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г.) предусмотрена ответственность лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в виде уплаты пеней в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно; увеличение установленных данной частью размеров пеней не допускается. Указанные пени по своей правовой природе являются законной неустойкой (ст. 332 ГК РФ).

Отсутствие у лица, обязанного нести расходы по оплате указанных услуг, надлежаще оформленного договора с лицом, оказывающим эти услуги, в силу действующего жилищного законодательства не может повлечь отказ в удовлетворении требований о взыскании штрафных санкций.

Редакция ст. 395 ГК РФ, действовавшая до 1 июня 2020 г., не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если законом или соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Согласно сложившейся до 1 июня 2015 г. практике применения норм ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства кредитор был вправе предъявить требование о взыскании установленной законом (соглашением сторон) неустойки либо требование о взыскании с должника процентов на основании ст. 395 ГК РФ (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» в редакции до 24 марта 2016 г.).

Поскольку в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ указано на невозможность увеличения установленного данной нормой размера неустойки за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга, не должна превышать размер законной неустойки. Арбитражный суд округа (предыдущая инстанция) не учел правовой подход, сформулированный в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июня 2020 г. (раздел «Обязательственное право», вопрос № 2), согласно которому не может служить основанием для отказа в иске о взыскании суммы санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства ее неправильная правовая квалификация истцом, обосновывающим свое требование п. 1 ст. 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением сторон на этот случай предусмотрена неустойка; в этом случае суд вправе взыскать проценты в пределах суммы неустойки, подлежащей взысканию в силу закона или договора.

Учитывая вышеизложенное, суд решил, что истец вправе требовать взыскания с ответчика, несвоевременно внесшего плату за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, процентов в размере, не превышающем неустойку, установленную ч. 14 ст. 155 ЖК РФ. Применяя понятие статьи 395 ГК РФ к деятельности правоведов, очевидно, что только ленивый не упомянул её в своих трудах. Судам же на практике приходится приспосабливаться излагать в своих решениях широкое понятие норм, предусмотренных статьёй 395 ГК РФ и грамотно устанавливать их законную взаимосвязь с другими нормами права. Изложенное в статье определение ВС РФ связало положения гражданского и жилищного кодексов РФ, указало предел ответственности, предусмотренной ч.14 ст.15 ЖК РФ даже в случае, если кредитор ссылается на положения п.1 ст.395 ГК РФ.

А если в договоре купли-продажи продажи оговорено что продавец оплачивает все коммунальные услуги в том числе капремонт

Здравствуйте! Проконсультируйте пожалуйста. Я приобрела квартиру, спустя неделю приходит квитанция по капитальному ремонту на имя прошлого собственника с задолженностью. Прошлый собственник отказывается оплачивать и вообще никогда не платил её. Возможно ли через суд взыскать эту сумму? Или произвести перерасчет платежей в связи со сменой собственника? Прикреплен так же файл одного из пунктов договора купли-продажи.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме [Жилищный кодекс РФ] [Статья 158]

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Возможно ли через суд взыскать эту сумму? Галина

Вполне возможно. Бремя содержание имущества всегда лежит на собственнике.

Здравствуйте, Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме [Жилищный кодекс РФ] [Статья 158] Николаева Ольга Романовна

Да, формально платить придётся скорее всего Вам, но поэтом эту сумму можно истребовать с бывшего собственника.

А он Вам справку об отсутствии задолженности по ЖКХ предоставлял перед подписанием ДКП?

Согласно ст 158 ЖК РФ, при переходе права собственности переходят и все обязанности по содержанию имущества, в т.ч. и за кап. ремонт. Взыскать с бывшего собственника не сможете, суд Вам откажет.

Статья 210. Бремя содержания имущества [Гражданский кодекс РФ] [Глава 13] [Статья 210] Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 158 ЖК РФ Расходы собственников помещений в многоквартирном доме 3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Это интересно: Перевод апартаментов в жилое помещение 2020 год

Остальные счета по воде, коммунальные услуги и т.п. были оплачены и квитанции представлены.

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ, задолженность по капитальному ремонту переходит к новому собственнику:

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Следовательно, Вы как новый собственник обязаны оплатить данную задолженность.

Ст.158 именно о кап.ремонте говорит об обратном.Платить придется новому собственнику.

Увы нет, т.к. при переходе права собственности переходят и долги бывшего собственника

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ, платить придётся Вам. А далее взыскивать с продавца.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Норма конечно крайне странная, с учётом положений ст. 153 ЖК РФ по которой собственник оплачивает содержание с момента возникновения права собственности. Но она пока есть и не оспорена данная норма.

Вот законы все читала, по-моему, недоработанные. Просто времени прошло достаточно с данного нововведения и хотелось бы узнать, есть ли какие — то либо лазейки и выигранные дела, как взыскать эту сумму обратно после уплаты?

Остальные ком. услуги оплачиваете с даты получения права собственности. Только в отношении капитального ремонта такая норма, что всю задолженность платит новый собственник.

Данные расходы Вы не обязаны выплачивать, так как ремонт был сделан до момента когда вы стали собственником данной приобретенной квартиры и оплачивать ее должен продавец квартиры, то есть бывший собственник. То есть договорные отношения возникли только после принятия права собственности.

По капитальному ремонту работ ещё не было, на данный дом он будет проводится только через 15 лет!НАВЕРНОЕ)))

Договорные отношения тут причем? Есть прямое указание в ст. 158 ЖК РФ.

К сожалению, ст 158 ЖК РФ распространяется только на кап ремонт а вот ЖКУ с момента, как стали собственником

Точно такой практики не нашёл, но я бы попробовал взыскать как неосновательное обогащение.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

То есть фактически обязанность оплатить кап. ремонт была у предыдущего собственника, но он этого не сделал и оплачивать пришлось Вам.

Можно аналогию провести по сл. суд. решению

Между тем С., приобретая в порядке статьи 36 ЖК Российской Федерации право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома по, создаваемое за счет личных средств собственников жилых помещений, уклонилась от несения расходов на создание данного имущества пропорционально доле принадлежавшего ей жилого помещения. В соответствии со статьей 1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Ответчик за счет уклонения от внесения платежей на достройку дома, установленных решением общего собрания, сберегла собственные денежные средства, вследствие чего имущество создавалось без учета взносов С. Поскольку денежные средства, связанные с указанной целью, фактически были затрачены ТСЖ «Карельцева 105», заключавшим соответствующие договоры и производившим платежи, требования ТСЖ «Карельцева 105» к С. являются правомерными.

Поскольку денежные средства, связанные с указанной целью, фактически были затрачены ЖСК «Пятый Дом», заключавшим соответствующие договоры и производившим платежи, требования ЖСК «Пятый Дом» к К.В. о взыскании в соответствии со ст. 1102 ГК РФ не возмещенных ответчиком затрат для завершения строительства дома в размере **** руб. являются правомерными.

нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Другое

За чей счет производится установка общедомовых приборов учета? 2020 год

Другое

Замена канализационного стояка в квартире: кто должен ремонтировать, заявление 2020 год

Другое

Как избавиться от конденсата на трубах с холодной водой? 2020 год

Отличная статья 0

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки жилья с долгами по ЖКХ практически ничем не отличатся от приобретения обычной недвижимости.

Последовательность действий

Порядок действий для покупки квартиры с долгами по ЖКХ:

Поиск квартиры. Если нужно именно жилье с долгами (например, чтобы договориться о скидке), нужно искать именно такую информацию, но на практике, об этом сообщают в объявлениях крайне редко.
Переговоры с продавцом. Если продавец заранее сообщает о долгах, этот момент рекомендуется обсудить отдельно. Желательно, сразу договориться о том, как долги будут отражены в договоре купли продажи. Если о них не упоминали или прямо сказано, что долг остается на предыдущем владельце, то платить будет продавец. А вот если в договоре сказано, что погасить всю задолженность должен будет покупатель, то тогда платить будет уже он. Но, разумеется, квартира при таких условиях будет продаваться со скидкой.
Запросить документы на жилье. Сюда обязательно нужно включать справку из управляющей компании или ЖЭКа.
Осмотреть квартиру. Это тоже обязательный этап, благодаря которому покупатель может убедиться, что жилье действительно соответствует описанию. Хотя непосредственно к долгам данный пункт относится очень опосредованно. Единственное исключение: если долги за «коммуналку» уже настолько крупные, что продавцу отрезали газоснабжение, воду, свет и так далее. В такой ситуации проблема будет серьезнее, так как придется давить на управляющую компанию или ЖЭК, чтобы все коммуникации подключили после смены владельца. А это достаточно сложно и может растягиваться на длительный срок.
Составить договор купли-продажи. Конкретные условия стороны согласовывают в индивидуальном порядке. Если необходимо, тут нужно будет вписать ранее согласованные пункты о долгах за коммунальные услуги.
Зарегистрировать договор. Его не обязательно заверять у нотариуса, однако регистрировать обязательно.
Оформить право собственности на жилье. Сразу после этого, если не планируется выплачивать долги и, особенно, если какие-то коммуникации отключены, нужно обращаться в управляющую компанию или ЖЭК, требуя начислять вот с такой-то даты все с нуля и вернуть все коммунальные услуги на место.
Подписать акт приема-передачи. На основании этого документа и производится фактические выполнение условий договора. Если покупатель не планирует погашать долг, то на этом этапе можно напомнить продавцу, что все предыдущие долги остаются. В то же время, нужно помнить, что новый собственник не обязан никак помогать управляющей компании разыскивать должника.
Потребовать от продавца расписку в получении всей суммы за квартиру. Именно этот документ, вместе с актом приема-передачи и закрывает сделку (обычно акт и расписка подписываются практически одновременно). Расписку пишет только продавец и, обычно, она предоставляется в одном экземпляре. Продавец ее себе не оставляет. Разве что захочет и себе копию.

Документы

Для сделок купли-продажи нужны следующие документы:

Паспорта покупателя и продавца (от покупателя – это единственный требуемый документ, разве что продавец затребует подтверждение платежеспособности).
Выписка из ЕГРН. Заменяет собой свидетельство о праве собственности. Имеет свойство устаревать, потому желательно перед сделкой запросить максимально свежую выписку.
Справка из управляющей компании или ЖЭКа. Этот документ как раз указывает на наличие или отсутствие долгов. Не является обязательным, однако при отказе продавца его предоставлять у покупателя сразу же должны возникнуть подозрения.
Выписка из домовой книги. Указывает на лиц, которые зарегистрированы в квартире. Очень рекомендуется требовать, что все прописанные еще до завершения сделки выписались. Если взрослых выписать потом можно будет без особых проблем по решению суда, то вот таким же образом выписать несовершеннолетних невозможно.
Техпаспорт на квартиру. Сверив реальный внешний вид жилья с планом в техпаспорте можно проверить, не производил ли продавец неузаконенную перепланировку. Это может стать серьезной проблемой.
Разрешение на продажу жилья от органов опеки. Актуально только в том случае, если одним из продавцов квартиры (совладельцем) является несовершеннолетнее лицо.
Согласие супруга/супруги на продажу жилья. Этот документ актуален в том случае, если продавец состоит в браке. Формально, при некоторых условиях квартира может являться личным имуществом и такое согласие не потребуется, но на практике доказать это намного сложнее, чем предоставить указанное согласие.

В зависимости от условий сделки и других особенностей, от продавца и/или покупателя могут потребоваться дополнительные документы.

Расходы

Расходы, которые возникают при продаже квартиры, обычно несет продавец, а не покупатель. Однако стороны могут договориться о том, что все затраты делятся в том или ином соотношении между сторонами. Например, 70% от всех расходов оплачивает продавец, а покупатель – оставшиеся 30%. Или, допустим, все расходы берет на себя покупатель, а продавец взамен делает скидку на жилье в том или ином объеме.

Примерный перечень допустимых расходов, которые могут возникнуть при покупке-продаже квартиры:

Тип расходов	Сумма затрат
Отчет об оценке жилья	От 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости	От 2% стоимости квартиры
Свежая выписка из ЕГРН	350 рублей
Новый техпаспорт	От 10 тысяч рублей
Нотариальное заверение договора	От 5 тысяч рублей
Нотариальное согласие супруги/супруга	От 1 тысячи рублей
Госпошлина за регистрацию права собственности	2000 рублей на каждого нового владельца

Помимо всего перечисленного, логично что покупатель обязан заплатить за саму квартиру. Допускается возможность выплатить часть суммы авансом (обычно порядка 5-10% от общей цены). Также, если стороны договорятся о том, что долги за коммунальные услуги оплачивает покупатель, нужно будет учитывать еще и эти расходы.

Сроки

Сроки во многом зависят от договаривающихся сторон, необходимости срочно продать или купить квартиру и многих других факторов. Примерный перечень будет выглядеть так:

Поиск жилья: от 1 дня до нескольких лет (в среднем, актуальное предложение обычно находится за 1-2 месяца)
Переговоры с продавцом: индивидуально, обычно до 1 месяца.
Получение и изучение требуемых документов: от 1 недели до 1 месяца.
Составление договора купли-продажи: от 1 дня.
Регистрация права собственности: от 1 недели.
Общение с управляющей компанией или ЖЭКом насчет обнуления долга нового собственника и подключения отрезанных коммуникаций: от 1 дня и до полугода.

В среднем, вся сделка, начиная от поиска продавца и заканчивая общением с управляющей компании, занимает порядка 2-3 месяцев. Бывает больше и меньше, но значительно меньше. В идеальных условиях, справиться можно буквально за 1-2 недели, но в этом должны быть очень сильно заинтересованы все стороны.

Долги по коммунальным платежам при покупке квартиры – это, безусловно, проблема, однако далеко не самая серьезная и крупная. Существует еще огромное количество рисков и спорных ситуаций, разобраться в которых самостоятельно практически невозможно. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут об основных подобных ситуациях. Они же могут сопровождать всю сделку, тем самым исключая практически все проблемы и риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните Москва и Московская область
позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи

Наталья Фомичёва

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Написано статей

513

-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

Нужен ли риэлтор при покупке и продаже квартиры

Покупка и продажа квартиры – это опасные сделки. Несмотря на…

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Покупка квартиры несовершеннолетним – это достаточно частое явление. Именно таким…

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Желание расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) квартиры может возникнуть по разным…

Согласие на покупку квартиры от супруга

Имущество супругов в значительной своей части считается совместно нажитым, при…

Страхование титула при покупке квартиры

При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является…

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения…

Кто не платит за капремонт в 2020 году

В соответствии с п. 2 ст. 169 ЖК РФ к собственникам, которые освобождены от платы за капитальный ремонт относятся:

владельцы недвижимости, находящейся в домах признанными аварийными и подлежащими сносу;
жители домов, в которых менее 3-х квартир;
наниматели жилья по договору соцнайма;
граждане, получившими социальные льготы — пенсионеры, инвалиды, многодетные семьи.

В некоторых субъектах РФ жителям новых домов (новостроек) разрешено не вносить плату за капремонт, если после сдачи здания в эксплуатацию прошло менее 3-5 лет. Срок льготного периода устанавливается каждым регионом отдельно.

После того, как период отсрочки закончится и дом будет внесен в региональную программу по проведению капитального ремонта, жильцы обязаны будут начать перечислять взносы.

Получить льготу по оплате кап. ремонта могут малообеспеченные семьи. Для этого граждане должны оформить субсидию на оплату взносов за капитальный ремонт и ЖКХ, если платежи за коммунальные услуги превышают определенную долю в общем семейном доходе. Размер доли дохода устанавливается отдельно в каждом субъекте РФ. Оформленная таким образом компенсация покроет только часть расходов, остаток должен оплачиваться гражданами самостоятельно.

Должен ли пенсионер платить за капремонт

Субъект РФ вправе установить для пенсионеров, достигших возраста 70 лет, компенсацию за оплату взносов на капремонт в размере 50% (п. 2.1 ст. 169 ЖК РФ). Гражданин получит льготу если:

он является неработающим пенсионером, достигшим возраста 70 лет;
зарегистрирован в квартире и проживает в ней один;
является неработающим собственником помещения и проживает в составе семьи, состоящих из неработающих граждан, достигших пенсионного возраста.

Компенсация предоставляется только на одну квартиру, которая находится в собственности пенсионера — если он владелец нескольких объектов недвижимости, льготу можно использовать только для оплаты капремонта одной из квартир.

Пенсионер моложе 70 лет также может получить льготу по оплате взносов если:

Он является инвалидом I и II группы или на его попечении находится инвалид.
Получил или перенес лучевую болезнь или другое заболевание в следствии катастрофы на Чернобыльской АЭС или работы по ликвидации последствий радиационного воздействия.
Относится к ветеранам и инвалидам боевых действий, инвалидам и участникам ВОВ, а также членам их семей.
Является Героем СССР или РФ, полным кавалером ордена Славы.

Компенсация выплачивается льготнику ежемесячно, до первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором исполнены обязательства по уплате взноса на кап. ремонт. Выплата перечисляется на банковский счет или выдаются наличными.

Оплата капитального ремонта пенсионерами, старше 80 лет (закон)

Пенсионеры, достигшие возраста 80 лет, имеют право не платить за капремонт. По решению регионального органа власти им может быть предоставлена льгота в размере 100%. Условия для получения льготы точно такие же, как и для пенсионеров моложе 80 лет.

Однако, чтобы получить льготу и перестать оплачивать капремонт собственник-пенсионер, зарегистрированный в квартире, должен проживать один или совместно пенсионером, имеющим право на такую же льготу. В случае несоблюдения данного условия компенсация не предоставляется. Например, если с пенсионером в квартире зарегистрирован его родственник, не достигший пенсионного возраста.