Как провести переоценку и изменить кадастровую стоимость вашего земельного участка.

Что такое снижение кадастровой стоимости земельных участков?

Уменьшение кадастровой стоимости ЗУ – это юридическая процедура внесения в записи регистрационного учёта сведений о снижении кадастровой стоимости. Производится по инициативе собственника земельного участка на основании норм законодательства, установленных для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

От установленной кадастровой стоимости участка зависит сумма, начисляемая к уплате земельного налога. Поэтому завышенная стоимость приводит к увеличению налоговой ставки.

Применяется в нескольких случаях:

1. Если в процессе проведения ревизии оценочная деятельность земель проведена с ошибками или были допущены иные нарушения ценообразования.
2. Когда оценочная ревизионная комиссия не учитывает особенности ЗУ, снижающие его полезные свойства.
3. При порче почвы на участке, независимо от времени проведения оценки.
4. Если рыночная стоимость существенно ниже установленной кадастровой.

В каждом случае можно использовать варианты обращения в местное отделение ГКН или Росреестр или обратиться в органы юстиции.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка?

Теперь пройдемся по всему алгоритму и узнаем как происходит пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Куда обращаться и в какие сроки

Изменение стоимости по результатам проведённой ревизии, производят беспрепятственно в течение 6 месяцев после обнародования таковых на официальном сайте. В этом случае обращаются в отделение Росреестра.

Если не успели в срок

Впоследствии проявить инициативу правообладатель может только по одной из перечисленных причин:

• Когда он не был информирован о проводящейся ревизии в месте нахождения ЗУ, а результаты не обнародовались в открытом доступе.
• Когда претензия на переоценку не превышает 30% от установленной комиссией кадастровой стоимости.
• Если установленная сумма оценки превышает установленную рыночную стоимость или приравнена к ней.
• Если нарушения получены почвой ЗУ при использовании ядохимикатов, по объективным обстоятельствам, без вины правообладателя.

В числе аналогичных объективных причин, допускающих изменения назначенной стоимости, являются:

1. уменьшение площади ЗУ;
2. изменение разрешённого использования;
3. изменение категории земель.

Для снижения стоимости, правообладатели обращаются в местное отделение Росреестра по электронной очереди. Подают заявку об уменьшении стоимости. Заявление рассматривается администрацией Росреестра. Положительное решение приводит механизм внесения изменений без промедления. Отказ допускает условия:

1. технические недочёты;
2. мотивированные законодательством.

В первом случае гражданин вправе получить представленный перечень условий для выполнения, с учётом исправления которых допускается подать заявление повторно. В другом случае целесообразно обратиться в суд.

Составление и подача заявления на переоценку земельных участков

Регламент составления и требуемая форма искового заявления обозначены в статьях 131 ГК РФ и 125 АПК РФ.

В основной части существенную роль играет указание обстоятельств дела, на основании которых:

1. нарушились права истца при переоценке;
2. нарушились права истца при незаконном отказе снижения стоимости;
3. причины, по которым требуется снижение стоимости.

Если граждане имеют загородный дом или живут в райцентре, сельской местности – они, по желанию, высылают оригиналы заявлений и нотариально удостоверенные ксерокопии документов, в том числе доказательной базы – почтой РФ, с уведомлением о получении адресатом. Высылаются документы так же в местное отделение ГКН.

Если заявление проигнорировано руководством ГКН, то через месяц после передачи по почте, допускается подача заявления в суд.

Документы

К заявлению прилагают доказательную базу о незаконном повышении кадастровой стоимости ЗУ и отказ администрации ГКН в её исправлении. В число доказательств, входят:

1. Правоустанавливающая документация.
2. Свидетельство о собственности;
3. Справки, подтверждающие допустимость требуемых изменений, в том числе — акт исследования почв, акты независимой оценки.
4. Выписка, выданная Росреестром с указанием констатации факта отказа и мотивационных причин.
5. Квитанция об уплате госпошлины.

Пошлины и сроки

Госпошлина в суд составляет 300 рублей. Внесение изменение в ГКН пошлиной не облагается.

Рассмотрение в ГКН не превышает один календарный месяц. Отказ обжалуется в срок 10 дней. В суде рассмотрение может занимать два месяца.

Для тех кто только собирается стать собственником земельных участков следует знать что такое выкупная стоимость земельного участка и в каких случаях она необходима.

Кто вправе ходатайствовать об изменении стоимости?

Оспорить кадастровую стоимость, применяющуюся ревизионной комиссией или внести коррективы в стоимость, утратившую актуальность по ряду причин, может только правообладатель участка, у которого таковой находится в распоряжении на правах:

• собственности;
• пожизненно наследуемого владения;
• постоянного (бессрочного) пользования.

Третьи лица из числа близких родственников и иные, могут выступить в интересах землевладельца только на основании переданной им, нотариально удостоверенной доверенности.

То есть данное право предоставлено только налогоплательщикам, чьи имущественные права нарушаются в результате завышения кадастровой стоимости земель.

Арендаторы не вправе ходатайствовать о снижении кадастровой стоимости ЗУ, так как не относятся к налогоплательщикам.

Основания для снижения

Обозначенный вопрос решается на основании заявления, поданного заинтересованным лицом или его представителем:

• в Росреестр;
• в районный суд по месту расположения ЗУ.

При этом заявленная просьба требует юридического подкрепления, подтверждающего правомерность заявленного. Для этого потребуется представить справки и акты независимой экспертизы от лицензированных оценщиков или из почвоведческой лаборатории.

Если порча почвы произошла по вине владельца участка, этот прецедент не принимается в качестве юридического основания для снижения кадастровой стоимости.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно после ревизии?

Не позднее, чем один раз в 5 лет проводится ревизия земель в выбранном в плановом порядке, земельном массиве. Данные процедуры инициированы административным органом власти, который избирает специализированную комиссию. После ревизионных работ комиссия подготавливает отчёты в течение полугода. Эти 6 месяцев допускают координирования цен на участки, со стороны их правообладателей.

Для этого проводятся следующие поэтапные действия, как снизить кадастровую стоимость земли:

1. Узнать из СМИ или на сайте Росреестра время проведения ревизии в массиве, где расположен участок заинтересованного лица.
2. Проверять поступление в открытый доступ информации по результатам переоценки.
3. Сверить вновь установленную стоимость с существовавшей ранее, до проведения ревизии.
4. В случае существенного повышения таковой, обратиться в Росреестр за кадастровой выпиской о вновь установленной стоимости на ЗУ.
5. Проверить возможность допущения ошибки. В этом случае – подать заявление начальнику кадастровой палаты.

Заявление и документы

Пишется в свободной форме от руки, с указанием ошибки и просьбой пересмотра установленной стоимости в сторону снижения. В заключение ставится дата и подпись.

Заявитель подходит в Росреестр лично, с паспортом и свидетельством о форме права. Прилагает полученную ранее выписку.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Пошлины и сроки

В этом случае оплата не взимается, исправление ошибки происходит безвозмездно.

Такое заявление рассматривается по преимуществу в течение от 5 до 15 дней.

Ответ на такой запрос должен иметь официальную форму и выдаваться заявителю в письменном виде, за подписью начальника отделения, и быть удостоверенным печатью регистрирующего органа.

Обычно согласие на исправление поступает, если ошибка действительно возникла по вине регистрирующего органа или членов уполномоченной комиссии.

В этот период, до завершения подготовки отчётов, допустимо ходатайствовать так же и тогда, когда ошибка не допускалась, но возрастание стоимости произошло более, чем на 30%. Перечисленные положения опираются на нормы Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.07 г.

Земельный налог и изменение кадастровой стоимости

Изменение кадастровой стоимости земли. Власти на местах получили возможность влиять на формирование ставки земельного налога 2020. Основой определения величины налога на каждый участок является его кадастровая стоимость.

Существенно изменить земельный налог 2014 может право местных властей на изменение кадастра. (ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) “О государственном кадастре недвижимости” (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2014)

Чтобы самостоятельно определить величину налога на землю необходимо:

• запросив кадастровую службу по месту, выяснить кадастровую стоимость участка,
• выяснить процентную налоговая ставка земельного налога 2014 на сайте местного самоуправления (в рамках: 0,3% – 1,5% в соответствии со ст. 394 НК РФ),
• о возможных льготах, которые имеет налогоплательщик, стоит самостоятельно известить органы власти, в этом случае они будут учтены при расчете,
• умножить процентную ставку на стоимость по кадастру, учесть льготы – получим налоговую сумму,
• сравнить с суммой в уведомлении о налоге.

В случае несоответствия стоит провести коррекцию в налоговой службе.

Часть 2 статья 7 п. 11 и п.14 ФЗ № 221-ФЗ учитывают возможность скорректировать кадастровую стоимость земли. Это:

• варьирование назначения эксплуатации,
• структурные изменения площади участка,
• смена статуса собственника,
• другие перемены, влияющие на параметры участка.

Собственник участка инициирует акт об изменении кадастровой стоимости, на этом основании вносится кадастровая запись.

К сожалению, налогоплательщик не имеет права самостоятельно менять ставку налога даже на основании существующего акта.

Практически во всех регионах РФ в 2020 году земельный налог изменение кадастровой стоимости до рыночной серьезно увеличит. Обращение в комиссию по урегулированию споров о кадастре позволит это увеличение оспорить. Соответственно 284 ФЗ является основным на который ссылается налоговая инспекция.

Недостоверная информация о земельном участке, установленная рыночная стоимость объекта на момент установления дают право на оспаривание.

Что необходимо сделать:

• заказать в компании по оценке итоговый отчет по цене,
• инициировать экспертную оценку в организации оценщика,
• подготовленные документы передать в отделение Росреестра,
• предоставить: кадастровый паспорт, нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов.

Существую так же льготы по данному налогообложению. В соответствии со статьей 391 НК РФ определена группа физических лиц, для которых предусмотрены льготы:

• абсолютное освобождение от уплаты,
• налоговый вычет.

Внимательное изучение законодательства поможет выяснить возможные обязательства землевладельца перед государством, выполнить их в срок.

Снижение без обращения в суд

Иногда время после переоценки прошло, стоимость установлена и внесена в информационный банк ГКН. Но возникшие не по вине владельца ЗУ, или обнаруженные им, условия снизили ценность надела по причине:

• обстоятельств неодолимой силы техногенного характера;
• отравления почвы ядохимикатами;
• в результате природных катаклизмов;
• обнаружения перечисленных обстоятельств, происшедших ранее.

Данный перечень может быть продолжен, в него входят все факты, снижающие полезные свойства земель и имеющие объективное происхождение.

В этом случае требуется соблюдать следующей инструкции, как снизить кадастровую стоимость земельного участка:

1. Провести экспертизу почв и собрать иные доказательства, подтверждающие порчу почвы.
2. Обратиться в местное отделение ГКН лично или через представителя и подать заявление на имя начальника.
3. К заявлению приложить пакет документации, отражающей правомочие заявленного.
4. Получить расписку за переданные в Росреестр документы. В день, указанный в расписке подойти повторно за получением результатов рассмотрения вопроса администрацией.
5. Получить выписку из решения администрации отделения ГКН. Если в ней высказано разрешение на замену сведений – документация будет переоформлена.
6. По завершении процедуры переоформления целесообразно получить кадастровую выписку о кадастровой стоимости ЗУ.

Заявление и документы

Должно оформляться на типовом бланке, полученном у регистратора. По преимуществу регистратор заполняет его самостоятельно, а заявитель лишь перепроверяет внесённые сведения и ставит собственноручную подпись. В иных случаях заполняются поля, выделенные на бланке для заполнения.

Предъявляется свидетельство о собственности, кадастровый паспорт (см. где и как его получить в этой статье) и подтверждающие правомочие запроса документы:

• справки о завышении стоимости;
• акты от независимых оценщиков;
• акты экспертизы почв;
• иные подтверждения.

Например, при изменении полезной площади участка в результате размыва берегов или обрушения оврага, допустимо предъявить результат топографической съёмки.

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков: стоимость

В стоимость процедуры войдут траты на получение справок и актов от оценщиков ЗУ. Их стоимость отсчитывается обычно от 3 тысяч рублей. По мере усложнения выполняемой услуги, возрастает сумма, уплачиваемая за неё. Может потребоваться не менее трёх актов от разных оценщиков.

То же касается почвоведческой экспертизы, её проведение оценивается от 5 тысяч и увеличивается пропорционально увеличению сложности исполнения. В этом случае обычно достаточно одного анализа, но может потребоваться дополнительно акт оценки ЗУ, за вычетом непригодных для использования частей участка.

Пошлины и сроки

Изменение стоимости проводится безвозмездно. При заказе кадастровой выписки или кадастрового паспорта ЗУ, с обновлёнными данными, взимается соразмерная сумма. Соответственно – 200 или 350 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Подготовка решения не должна превышать одного календарного месяца.

Уменьшение кадастровой стоимости ЗУ в суде

Если в обозначенных выше случаях администрация отделения ГКН отказала от исправления ошибки или снижения указанного параметра, по заявлению собственника ЗУ, нужно обратиться в суд.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, рассматриваются в районном суде по месту расположения объекта недвижимости, в том числе – земельного участка.

Взыскание в суде обязательно следует за досудебной процедурой, которая проводится в кадастровой палате, допуская так же подачи заявления через многофункциональный центр (МФЦ). Без предварительного обращения в Росреестр, что подтверждается официальным документом, исковое производство возбуждено не будет.

Обращение в суд состоит из следующих шагов:

1. Получить в отделении Росреестра официальный документ, с мотивированным отказом от уменьшения установленных ранее ценовых параметров ЗУ.
2. Приложить полученную выписку к пакету документации, которая подавалась в Росреестр. Дополнить доказательства иными фактами, к которым могут относиться фотоматериалы и свидетельские показания.
3. Уплатить пошлину, приложив квитанцию к пакету документов.
4. Написать исковое заявление, приложив к нему сопутствующую документацию и подать мировому судье.
5. Участвовать в полемике сторон на судебном заседании.
6. Получить выписку из решения суда, на основании признания иска подать документы в Росреестр повторно.

Исковое заявление

Если необходимо уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, исковое заявление оформляется по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ). Кроме сведений о мировом судье и сторонах, обязательно указываются:

1. Обстоятельства повышения кадастровой стоимости ЗУ или те, которые требуют (допускают) её уменьшения.
2. Причины, по которым стоимость не была изменена в кадастровой палате.
3. Просьба к суду о признании иска.

В заключение даётся перечень приложений, ставится дата подачи и подпись.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: исковое заявление.

Документы

Предъявляются гражданские паспорта, и документация двух видов:

• правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на ЗУ;
• доказательная база.

В их число входят те, которые передавались в Росреестр и дополнительные доказательства, имеющие отношение к делу.

Последнее изменение КС

Ответ на вопрос, меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно, установлен на уровне законодательства. Как упоминалось выше, очередная переоценка должна происходить не реже раза в пять лет. А вот насколько часто она делается, решает собственник, которым может быть и частное лицо, и предприятие, и орган власти.

Владелец имеет право инициировать пересмотр результатов оценки земли. Причем для этого не придется долго изобретать причины. По закону изменения рыночных показателей уже достаточно для того, чтобы вызывать инженеров для оценки. К тому же нигде точно не определено, что входит в эти «рыночные показатели».

Еще одна важная задача собственника – определить, когда изменилась кадастровая стоимость земли. Для этого инженер-оценщик предпринимает следующие действия:

• изучает документы относительно недвижимости;
• выезжает на объект и изучает его характеристики путем визуального осмотра;
• подготавливает акт, в котором описывает свойства недвижимости и указывает ее ценовое значение.

После этого изменившая информация вносится в реестр недвижимости. Однако именно дата составления акта и есть днем, когда меняется цена объекта.

В отношении земли существуют особые причины, почему меняется кадастровая стоимость земельного участка:

1. Уменьшение или увеличение размеров и, соответственно, площади.
2. Перенос участка в новую категорию.
3. Изменение целевого назначения или введение нового вида пользования, разрешенного местными органами власти.

Подробнее о пересмотре КС домов, квартир и земельных участков читайте в статье «Изменение кадастровой стоимости недвижимости».