Методика расчета кадастровой стоимости земли

Законодательное регулирование вопроса

В законодательном плане регулирование правоотношений, возникающих на основе оценки земли, осуществляет Земельный кодекс РФ.

В России существует профессиональное сообщество людей, которые занимаются оценкой земельной собственности — оценщиков. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Процесс заключения сделок по поводу оценки ЗУ регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативно-правовыми актами, которые определяют ЗУ как недвижимое имущество.

Для чего проводят оценку

Оценка земельной собственности проводится кадастровыми организациями.

Этот процесс заключается в анализе ситуации на рынке недвижимости и прогнозировании цены ЗУ в ближайшее время.

Особенность оценки земель – оно проводится массово и является одним из главных показателей при вычислении суммы налога для их владельцев.

Если хозяин ЗУ решил выставить свой надел на продажу, то ему нужно обратиться в кадастровую организацию и оценить территорию. При экспертизе изучаются индивидуальные особенности ЗУ, а также учитывается ситуация на рынке недвижимости.

Порядок проведения кадастровых работ регламентируется российским законодательством в области земельных правоотношений.

Существует несколько методов оценивания земельной собственности, они представлены в таблице:

Метод	Содержание
Нормативная методика	При таком способе исследования земли осуществляется оценивание его стоимости в соответствии с нормативными нормами. Этот метод оценки используется при заключении различных сделок по поводу недвижимого имущества, например, дарения или передачи недвижимости другому лицу в соответствии с договором о купле-продаже. Если на ЗУ имеют право несколько собственников, то нормативная методика помогает определить доли земли и стоимость каждой части собственности. Нормативная методика оценки применяется для всех случаев, которые связаны с правоотношениями собственников в соответствии с законодательством Российской Федерации
Сравнение продаж	Определение цены имущества при таком подходе осуществляется на основе рыночной ситуации. Сравнительные пункты, которые использует оценщик при исследовании, следующие: ● состояние рынка недвижимости; ● условия продажи земли; ● назначение ЗУ; ● место нахождения ЗУ; ● физические особенности земельного надела; ● состав почвы; ● прогнозы экономистов; ● наличие инфраструктуры; ● наличие коммуникаций: газ, вода, электричество. В Российской Федерации рынок является открытым, поэтому использование такого подхода эффективно. У оценщиков есть возможность получить точные данные, на которых базируется исследование
Доходный метод (капитализация ренты)	Такой метод используется, если нужно определить доходы с земель, сдаваемых в аренду. Показатели аренды должны быть сформированы в виде регулярного дохода собственника земельного участка. Ставка зависит от того, где находится ЗУ, какого он размера, сложно ли до него доехать, и какое целевое назначение у такой земли
Метод распределения	Этот подход используется, чтобы определить стоимость долей в общей цене комплекса
Методика выделения	Такой способ исследования земельной собственности заключается в выделении у объекта продажи характеристик качества земельного участка для сравнения с другой собственностью
Остаточный метод	Цель методики остатка – определить, какие ЗУ можно улучшить и получить с них прибыль по максимуму. Этот метод является комплексным: он включает в себя методику капитализации и нормированный подход
Разбивочная методика	Такой подход используется, когда земельное владение разбивается на несколько маленьких участков. Определяется размер мелких участков и общая стоимость земли при продаже маленьких ЗУ

Оценивание земли посредством таких методов включает в себя такие затраты, как:

оплата услуг оценщиков;
строительство объектов инфраструктуры (дороги, инж. сети и т. д.);
очищение территории, ее планирование, измерение, разделение;
реклама и маркетинговые исследования.

Понятие кадастровой стоимости

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 3 (далее — ФЗ 237) кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной оценки. Она устанавливается на основе анализа информации рынка и данных, связанных с экономическими характеристиками эксплуатации объекта.

Для определения КС используются особые методики.

Этот вид стоимости нужен государству для целей, предусмотренных законодательством, в первую очередь для налогообложения.

В настоящее время цена объекта по кадастру является налоговой базой для начисления налога на имущество. Налог, который каждый собственник квартиры, дома или земельного участка уплачивает один раз в год, рассчитывается на основании этой суммы.

Подробнее о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости.

Цели и виды оценки

Существует несколько основных целей определения оценочной стоимости ЗУ:

Заключение сделок между гражданами – продажа ЗУ, дарение, аренда, передача по наследству и т. д.
Предоставление земельного владения в виде залога при заключении кредитных отношений в банке.
Споры по имущественным правоотношениям.
Приватизация.
Оформление страховки на ЗУ.
Оценка предприятия (если категория используемой ЗУ относится к промышленным земельным наделам).
Оценивание ущерба при совершении преступлений против владельца земли или же при несчастных случаях.
Формирование налоговой стоимости за землю собственника.

Удовлетворению задач помогают такие виды оценки земли, как:

Массовая – применяется, чтобы сразу исследовать несколько участков, предназначенных для землепользования, размеры которых являются достаточно внушительными. Обычно такой вид оценки используется при продаже земель сельхозназначения, промышленных наделов и т. п.
Единичное оценивание – проводится, когда нужно исследовать стоимость одного ЗУ.

Оба типа оценивания земельной собственности представляют собой систему и требуют тщательно анализировать текущее положение рынка недвижимого имущества.

Кто имеет право проводить оценку

Оценивание земли подразумевает по собой наличие объектов и субъектов оценки. Обращение к специалистам за оценкой осуществляется физическими или юридическими лицами, которые являются собственниками ЗУ.

Субъектами оценивания выступают:

физические лица, которые имеют лицензию на определение стоимости земельных участков – оценщики;
юридические лица, которые представлены организациями, имеющими право на оценивание ЗУ;
органы МСУ, которые вправе проводить оценку земли;
органы исполнительной власти, которые могут проводить землеоценочные мероприятия.

Важно! При обращении к организациям или лицам, осуществляющим землеоценочную деятельность, собственнику недвижимого имущества следует просматривать документацию компании, которая подтверждает право ее проводить. В противном случае результат оценки земли может не соответствовать действительности.

Когда нужна оценка?

Оценка земли может пригодиться в разных ситуациях, например:

При вступлении в наследственные права. В этом случае стоимость важно знать для определения величины государственной пошлины, которую наследники платят нотариусу.
При внесении имущества в уставной капитал в качестве взноса.
Для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Здесь важно узнать рыночную цену на подобные объекты, чтобы не продешевить, но и не слишком завысить стоимость надела.
Для оспаривания кадастровой цены и уменьшения размера налогового сбора на землю.
При составлении бизнес-плана для подготовки проекта инвестирования.
С целью оформления ипотеки или иного кредита в банке, при котором требуется внесение залога.
Для заключения сделки аренды земельного участка с последующим выкупом.
При проведении комплексной оценки бизнеса.
Для судебных разбирательств, связанных с недвижимостью лица.
При исполнительном производстве.

Данный перечень ситуаций, когда может потребоваться оценка земли, не является исчерпывающим.

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Специалист по оцениванию ЗУ в договоре об оказании услуг указывает, посредством каких стандартов им будет проводится оценочная деятельность.

Стоимость ЗУ может определяться на основе кадастровых и рыночных показателей.

Кадастровая цена ЗУ. При такой оценке определяется стоимость недвижимости посредством анализа рыночного спроса на подобные виды собственности. Определение такой стоимости проводится после разбиения земельного участка на несколько мелких наделов, вследствие чего производится массовый тип оценки ЗУ.
Важно! Определенная кадастровая цена недвижимости может не соответствовать реальной стоимости ЗУ. Снижение цены производится при помощи оспаривания назначенной стоимости в судебных органах.
Рыночная цена ЗУ.

Стоимость недвижимости в данном случае зависит от того, какова цена земли на данный момент и какая прогнозируется в будущем. Это зависит от физических параметров земли и ряда показателей:

инфраструктура;
местоположение объекта недвижимости;
наличие коммуникаций;
состав почвы (важно для с/х объектов).

Процедура оценки земельного участка

Процесс проведения оценочной деятельность разделяется на несколько последовательных этапов:

Заключение сделки с оценочной компанией об оказании услуг. В договоре указывается вся информация о проведении процедуры: цели и задачи оценивания, по каким стандартам оценивается стоимость ЗУ и иные данные. Помимо сведений о предстоящей процедуре, в договоре указываются все данные о самом земельном участке: кадастровый номер, категория земли, особенности и т. д.
Проведение оценки ЗУ. На данном этапе анализируется земля, ситуация на рынке недвижимости, происходит обобщение полученных данных, после чего выводится оценка цены земельного надела.

cсогласование результатов исследования;
cоставление отчета по проведенной работе.

Результат исследования должен быть оформлен оценочной организацией или лицом письменно в виде отчета. Такой документ является доказательством того, что ЗУ действительно стоит ту сумму, которая представлена для продажи недвижимого объекта.

В российской практике пока нет единой формы отчетной документации. Тем не менее данные, содержащиеся в таком документе, должны соответствовать требованиям законодательства.

Итоги проведенных исследований должны раскрывать следующую информацию:

стоимость объекта продажи;
информация о методике оценивания ЗУ;
сведения о промежуточной оценке и конечных результатах деятельности.

При проведении оценки необходимы следующие документы:

кадастровый паспорт ЗУ;
сведения о категории ЗУ;
право собственника на пользование ЗУ;
договор об оказании оценочных услуг.

Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной

Проводится для определения будущих доходов с оцениваемого участка в виде ренты, с учетом сложившейся на рынке ситуации.

Метод распределения. Основывается на анализе земельного участка как составной части комплекса – земли и недвижимого имущества в целом. Применяется в основном для целостных имущественных комплексов и других сложных, многофункциональных объектов.

Метод выделения. Используется для оценки застроенных земель, при наличии информации о реализации аналогичных объектов.

Метод остатка. Применяется для оценки участков с целью выяснения инвестиционной привлекательности.

Метод разбивки. Используется при разделении земли на индивидуальные участки.

Особенности проведения оценки земли

Механизм проведения оценки земельного участка – это сложный процесс, требующий тщательной подготовки и кропотливой работы, в результате которой Заказчику предоставляются корректные данные в виде официального отчета.

Для проведения оценки земли предоставляется следующий перечень документов:

свидетельство о регистрации собственности на землю или ее аренды

официальный кадастровый план участка

проектная и правоустанавливающая документация на здания, строения и другие изменения на земельном участке

сведения о фактических обременениях на земельном участке (аренда, залог и другие сервитуты).

Оценка стоимости земельного участка проводится с расчетом наиболее выгодного землепользования и определенных целей процедуры. В первую очередь специалисты на основе поставленной задачи подбирают подход, по которому будет выполняться оценка земли (земельного участка).

Основные критерии оценки земли:

Месторасположение участка: город, населенный пункт, земля сельскохозяйственного или целевого назначения

Наличие и качество инфраструктуры: транспортных развязок, социальных и бытовых объектов, близость экономически привлекательных и культурных объектов, и т.д.

Эффективность использования соседних участков

Экологичность окружающей среды

Оценка земли сельскохозяйственного назначения учитывает специфические факторы- предназначение участка, климатические особенности региона, функции объекта и даже характеристики почвы, для чего могут привлекаться эксперты в области геологии и геодезии.

На ценность оценки земли (земельных участков) в черте города влияет уровень развития социальной и инженерной инфраструктуры, региональные, экологические и другие особенности, в том числе транспортная развязка, эстетические достоинства и престиж района. Основой формирования оценки земли в городе является комплексная градостроительная политика и рыночная стоимость аналогов.

Стоимость оценки земли

Стоимость оценки земли зависит от множества факторов. Одновременно может быть поставлено несколько целей и направлений для проведения комплексной оценки, составления бизнес-плана и выявления наиболее эффективного использования объекта. К примеру, оценка стоимости земельного участка для получения займа может проводиться параллельно с оценкой эффективности инвестирования финансовых средств в данную территорию. Эти две цели не противопоставляются друг другу, но объем работ оценщикам предстоит провести обширный, сразу в нескольких направлениях. Поэтому конечная стоимость услуги может возрасти, из-за получения достоверной аналитической информации и комплексного анализа рыночной цены земельного участка.

Следует также отметить, что стоимость земли постоянно меняется, поэтому оценка земельного участка проводится только на определенный период времени. При необходимости она должна обновляться и корректироваться с учетом изменений рынка и обстановки окружающего пространства на дату оценки.

По результатам проведенной работы Заказчику выдается официальный отчет, в котором обосновывается оценка стоимости земельных участков, с фотоотчетом и списком источников полученной информации.

Дополнительную информацию по оценке стоимости земли вы можете посмотреть в разделах: Оценка земли, Оценка земель населённых пунктов.