Виды залога ипотека

Чаще всего ипотека выдается под залог приобретаемого объекта. То есть банк выдает средства, на них покупается жилье, и именно это жилье становится объектом залога – на него накладывается обременение банка. Однако не во всех случаях такая ипотека актуальна. Тогда в качестве решения рассматривают ипотеку под залог недвижимости, которая уже имеется в собственности клиента.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Главное отличие от обычной ипотеки в объекте залога. В данном случае получить деньги можно, предоставив банку уже имеющийся в собственности объект. Деньги можно потратить на совершенно разные цели, если кредит нецелевой, и на оговоренные договором кредитования покупки, если ипотека целевая.

Кому актуальна ипотека под залог квартиры или дома

Чаще всего ипотеку под залог имеющейся недвижимости выбирают, если:

• желаемую квартиру, комнату, дом или землю не одобряют по стандартной ипотеке в силу различных обстоятельств (например, комната не последняя в коммуналке, в квартире есть неузаконенная перепланировка или отсутствует водоснабжение в доме);
• нужно сделать капитальный ремонт жилья, для чего требуется большая сумма денег;
• бизнес требует вложений, а брать предпринимательские кредиты дорого;
• нужны кредитные деньги в крупной сумме для реализации потребительских целей, не связанных с покупкой жилья.

В основном, ипотеку под залог имеющейся недвижимости рассматривают в качестве альтернативы какому-то иному кредиту – ипотечному, потребительскому или бизнес-займу.

Преимущества и недостатки

У ипотеки под залог недвижимости есть свои плюсы и минусы, которые нужно учитывать при получении займа.

Преимущества	Недостатки
Можно купить любое жилье, даже не проходящее под требования банка. В залог принимают имущество не только основного заемщика, но и третьих лиц – например, родителей или иных близких родственников. Первый взнос для получения ипотеки не нужен. Есть вероятность договориться об индивидуальных условиях ипотеки (например, об отсрочке уплаты процентов/основного долга).	Банк будет ориентироваться на цену заложенного имущества при определении суммы кредита, а не на цену покупаемой квартиры. Жесткие требования к предмету залога (год постройки, техническое состояние и так далее). Страхование по сравнению с обычной ипотекой дороже.

По поводу процентных ставок однозначно сказать сложно – где-то они по сравнению с обычной ипотекой выше, где-то ниже. Каждый заемщик решает для себя, какой вариант для него выгоднее.

Первоначальный взнос при ипотеке под залог недвижимости

Первый взнос при оформлении ипотеки под залог имеющейся недвижимости не требуется, особенно если речь идет о нецелевых кредитах. Заемщик вправе добавить свои собственные средства на покупку, если кредитных не хватает, но отчитываться об этом перед банком, как при классической ипотеке, не нужно.

Однако по некоторым целевым программам банки вправе установить требования к первоначальному взносу. При ипотеке под залог недвижимости такой взнос обычно больше – от 25 до 40%. Кроме того, сам кредит выдается исходя из суммы имеющейся недвижимости. Это может быть невыгодным по сравнению с классическим вариантом жилищного кредита.

Читайте подробно:

Ипотека без первоначального взноса: Процентные ставки разных банков; Требования к заемщику; Требования к недвижимости; и другие нюансы.

Целевой или нецелевой кредит

Целевой кредит выдается на покупку недвижимости, нецелевой – на любые другие цели, которые ставит себе заемщик. Разница в процентной ставке. По целевым кредитам ставка ниже, по нецелевым – выше, потому что риски банка повышаются.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Это важно знать: Материнский капитал на покупку квартиры: условия в 2020 году

Приобретение залоговой квартиры является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Обзор процентных ставок по кредитам

Мы собрали основные процентные ставки по ипотеке под залог недвижимости в российских банках.

Сбербанк (на любые цели)	От 11,3%
ВТБ (нецелевой)	От 10,4%
Альфа-Банк (на любые цели)	От 13,69%
Россельхозбанк (целевой – на недвижимость)	От 9,1%
Россельхозбанк (нецелевой)	От 9,7%
Открытие (целевой – на покупку жилья)	От 9,9%
Открытие (целевой – на ремонт квартиры)	От 10,9%
Росбанк (целевая ипотека)	От 6,89% до 10,14%
Банк «Санкт-Петербург»	От 10,7%
Тинькофф Банк	От 8%

Итоговая процентная ставка зависит от многих факторов. Например, зарплатным клиентам обычно предоставляются привилегии, а при отказе от страхования жизни ставка вырастет на 1-2%.

Некоторые банки просят оформить титульное страхование, от наличия которого также зависит ставка. При отказе она может врасти на 1-2%.

Если кредит целевой, то в банк нужно будет представить документы, подтверждающие соответствующие траты, например, выписку из ЕГРН о регистрации прав собственности по купленной квартире на заемщика.

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

• Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

• Продажа с участием банка

Это важно знать: Покупка квартиры на аукционе у правительства Москвы

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

• Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Какую недвижимость принимают в залог: квартира, дом, комната, земля

В каждом банке свои правила. Обычно в обеспечение принимается:

• жилье: квартира, таун-хаус, жилой дом;
• апартаменты рассматриваются индивидуально;
• жилые дома принимаются в залог с расположенной под ними землей;
• земельный участок отдельно;
• гараж капитальный;
• капитальный гараж с земельным участком под ним.

Банк может установить особые требования к недвижимости. Чаще всего это пригодность для круглогодичного проживания, обеспечение водоснабжением, исправное техническое состояние. Квартира не должна находиться в доме под снос, ветхом или аварийном. Земельный участок должен иметь удобные подъездные пути.

От стоимости залога будет зависеть максимальная сумма кредита. Как правило, выдается до 70-80% от цены недвижимости. Обязательно потребуется сделать независимую оценку недвижимости у профессионального оценщика, аккредитованного банком.

Условия ипотеки в крупнейших российских банках

Основные условия по ипотеке под залог недвижимости в российских банках примерно одинаковые. Где-то ставка ниже, но требований к заемщику больше, в других банках наоборот. Ниже мы сравним условия по категориям в разных банках относительно ипотеки под залог недвижимости в банках: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Открытие, Росбанк, Банк «Санкт-Петербург».

Требования к заемщику

Основное, на что нужно обращать внимание, это:

• гражданство;
• требования к месту проживания;
• возраст заемщика;
• трудовой стаж клиента.

Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и Открытие выдают ипотеку только гражданам России. Банк «Санкт-Петербург» тоже обслуживает только россиян, но при этом созаемщик может иметь любое гражданство (супруг). Альфа-Банк рассматривает заявки от россиян, граждан Украины и Белоруссии. Росбанк требований к гражданству не предъявляет.

Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ требуют Россельхозбанк, Открытие и банк «Санкт-Петербург». Для остальных кредиторов этот фактор значения не имеет.

В среднем кредитуются заемщики от 21 до 65 лет. Самый молодой возраст (18 лет) допускается в Открытии, банке СПб. Продлить погашение кредита до 75 лет можно в Сбербанке и в отдельных случаях – Россельхозбанке.

По поводу занятости требования самые разные:

• Сбербанк отказывается выдавать ипотеку по залог недвижимости ИП и владельцам бизнеса, в остальных банках таких ограничений нет;
• Открытие не работает с сотрудниками игровой индустрии, телохранителями, риэлторами, неработающими гражданами;
• гражданам, ведущим ЛПХ, имеет смысл в первую очередь обратиться в Россельхозбанк – там умеют читать похозяйственные книги;
• средний общий трудовой стаж – 1 год и от полугода на последнем месте работы.

При ипотеке под залог недвижимости минимальный доход банки не устанавливают.

Сумма кредита

Сумма всегда напрямую зависит от рыночной цены залогового имущества. После предварительного одобрения заявки нужно будет заказать оценку у специалиста, рекомендованного банком (иначе результат могут не принять). Цена отчета начинается от 5 000 рублей. На основании мнения специалиста банк установит максимальную сумму ипотеки под залог недвижимости.

Банк	Сумма кредита	В % от цены недвижимости
Тинькофф Банк	До 15 млн. руб.	Индивидуально
Сбербанк (на любые цели)	До 10 млн. руб.	60%
ВТБ (нецелевой)	До 15 млн. руб.	50%
Альфа-Банк (на любые цели)	От 600 тыс. руб.	Индивидуально
Россельхозбанк (целевой – на недвижимость)	До 10 млн. руб.	50%
Открытие (целевой – на покупку жилья)	До 15 млн. руб.	70%
Росбанк (целевая ипотека)	До 10 млн. руб.	Индивидуально
Банк «Санкт-Петербург»	До 10 млн. руб.	70%

Сроки ипотеки под залог недвижимости

Чем больше срок – тем меньше ежемесячный платеж.

Россельхозбанк	10 лет
Открытие	15 лет
Тинькофф Банк	15 лет
Сбербанк, ВТБ	20 лет
Росбанк	25 лет
Банк «Санкт-Петербург», Альфа-Банк	30 лет

Ипотека без подтверждения дохода

Некоторые банки предлагают такую опцию при условии повышения ставки. Например, ВТБ готов предоставить опцию «Победа над формальностями» и одобрить заявку по двум документам. Ставка будет назначена индивидуально.

Оформление ипотеки под залог недвижимости

Выдача кредита под залог недвижимости практически не отличается от оформления обычной ипотеки, за исключением этапа, связанного с подписанием ДКП и перевода денег продавцу.

Как взять ипотеку под залог недвижимости пошагово:

1. Подать заявку на ипотеку. Это можно сделать онлайн на сайте банка или лично в ближайшем офисе или ипотечном центре.
2. Собрать необходимые документы, которые попросит персональный менеджер. Провести оценку недвижимости.
3. Предоставить документы на проверку в банк.
4. Подойти в назначенную дату в офис для подписания документов. Сбербанк предлагает полностью дистанционное обслуживание через свои электронные сервисы.
5. Оформить обременение на недвижимость в пользу банка – через МФЦ лично или через менеджера (дополнительная платная услуга).
6. Получить кредитные средства.

Последовательность пунктов может варьироваться в зависимости от внутренней политики банка. На время до регистрации обременения в пользу банка будет начисляться повышенная процентная ставка.

Список документов

Для оформления ипотеки под залог недвижимости понадобятся:

• паспорт заемщика и созаемщиков, СНИЛС, ИНН;
• документы о семейном положении (о браке и детях);
• документы о доходе: справка 2-НДФЛ или по форме банка, выписка из банковского счета (зарплатные клиенты могут не предоставлять);
• по залоговой недвижимости: выписку ЕГРН, согласие залогодателя (по форме банка), отчет оценщика, технические документы.

По своему усмотрению банк может попросить дополнительные документы, например, согласие супруги залогодателя на обременение недвижимости.

Как оформить ипотеку под залог без справок о доходах

Для оформления ипотеки без подтверждения дохода заемщику нужно выбрать банк и подать заявление онлайн либо прийти в офис. Из документов понадобится паспорт и второе удостоверение личности.

Различными банками принимаются:

• заграничный паспорт;
• военное удостоверение;
• паспорт моряка;
• удостоверение служащего федеральных органов власти;
• пенсионное удостоверение;
• СНИЛС;
• водительские права.

Для одобрения понадобится доказать, что есть средства на первоначальный взнос в размере 30-50% от стоимости жилья. Минимальный порог зависит от банка: Сбербанк просит не менее 50%, ВТБ не менее 30%.

На заметку! Решение по ипотеке без подтверждения доходов принимается быстро – в течение суток.

В качестве доказательства можно подать выписку с банковского счета или предоставить иной документ.

Особенности кредита без справки о доходах:

1. Не нужно подавать документы о доходах и справки о трудоустройстве.
2. Выше процентная ставка.
3. Меньше максимальный срок кредитования – до 20 лет во многих компаниях.
4. Требуется высокий первоначальный взнос.
5. Нельзя использовать материнский капитал.

В остальном процедура оформления аналогична стандартным условиям ипотеки. Необходимо подать документы на первичное рассмотрение, дождаться решения банка и подобрать недвижимость. После этого собрать пакет бумаг на недвижимость и дождаться окончательного решения по ипотеке.