Что такое оценка недвижимости — один из популярных вопросов, который задают клиенты компании. Производить оценку необходимо при совершении различных сделок и операций с недвижимостью — покупке, продаже или же при оформлении ипотечного кредита в финансовой организации.
Если вам нужна помощь при покупке квартиры в Сочи с оценкой, обращайтесь к специалистам АН «Винсент Недвижимость»! Мы готовы предложить вам широкий перечень вариантов в самых разных районах города: от Адлера до Лазаревского!
Оценка квартиры — что это такое?
Под оценкой подразумевается определение стоимости объекта недвижимости — квартиры, дома, земельного участка или же коммерции. Данная процедура регламентируется на законодательном уровне, поэтому проводить ее могут только аккредитованные организации и профессиональные оценщики.
Теоретически, вы можете произвести оценку объекта и самостоятельно. Однако, для этого вам потребуются определенные знания и опыт. Самое верное и простое решение — использовать сравнительный метод. Посмотреть сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе и найти средний показатель.
Обращаем ваше внимание на то, что самостоятельная оценка не принимается во внимание государственных органов. Это к вопросу о том, для чего нужна оценка квартиры и на что она влияет. При ипотеке, подаче документов в Росреестр или судебные инстанции будет взят во внимание только официальный документ!
Назад к содержанию
Указание заведомо ложной информации
Поскольку суммы сделок при оформлении договора купли-продажи внушительные, у недобросовестных продавцов всегда возникает соблазн обойти действующее законодательство. Одним из возможных способов аферы является искусственное занижение итоговой стоимости. Это делается для уменьшения налоговой базы. Подобная схема в первую очередь опасна для покупателя, т. к. в случае судебных тяжб можно вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи. Кроме того, суд может и вовсе признавать подобные сделки кабальными, если будет выявлено существенное отклонение в цене от среднерыночной.
Договор дарения доли квартиры: правила оформления сделки
В аферах могут быть замешаны и профессиональные оценщики, поэтому выбирать организацию стоит очень тщательно. Небольшие частные банки, предоставляющие ипотечный кредит, заинтересованы в завышении стоимости недвижимости.
При таких схемах махинации в договорах всегда прописывается безальтернативный оценщик, заменить которого невозможно. Подписывать такие документы не рекомендуется.
На сегодняшний день задача по оценке и по выбору специалистов существенно упростилась. Несмотря на то что мошенники встречаются все чаще, выявить ненадежных продавцов можно путем поиска информации в интернете. Дата регистрации, отзывы, количество проведенных сделок может говорить о многом. Экономить незначительную сумму и соглашаться на услуги сомнительного качества не стоит.
Предыдущая
НедвижимостьПроцедура оформления договора купли-продажи квартиры
Следующая
НедвижимостьКак при покупке самостоятельно проверить «чистоту» квартиры
Для чего нужна оценка недвижимости?
Оценка недвижимости требуется достаточно часто. Наиболее распространены следующие ситуации:
- Оформление ипотечного кредита;
- Купля-продажа квартиры;
- Обмен жилья;
- Судебные разбирательства;
- Реорганизация предприятия.
В ситуации с ипотечным кредитованием все достаточно просто. Справка об оценке нужна, в первую очередь, банку. Финансовой организации важно понимать какую сумму средств можно выдать заемщику. Нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки? Да, но только в том случае, если процедура рефинансирования будет проходить в стороннем банке.
Что касается купли-продажи, то продавцу нужно понимать, по какой стоимости можно реализовать квартиру, а покупателю — убедиться в том, что цена не завышена искусственным образом и соответствует рыночной.
Если два человека решили обменяться квартирами с условиями доплаты, то оценка нужна для того, чтобы адекватно оценить стоимость объектов и для того, чтобы одна из сторон не осталась в большом минусе.
Оценка квартиры потребуется и для урегулирования судебных споров. В качестве примера можно привести ситуацию, когда наследник должен компенсировать другим наследникам, не вступившем в свои права, их законную долю. В этом случае оценка поможет не переплатить и никого не ущемить в полагающихся им средствах.
Назад к содержанию
Факторы, влияющие на цену
Большое влияние на итоговую стоимость оказывает срочность продажи. Если собственник указывает в объявлении необходимость скорейшего осуществления сделки, то нужно готовиться к существенному понижению в цене. Скорее всего, окончательная сумма будет ниже среднерыночной. Существенное влияние могут оказывать и другие факторы:
- Месторасположение. Как правило, квартиры в центре города стоят на порядок дороже в сравнении со спальными районами. Кроме того, покупатели всегда обращают внимание на наличие зон для прогулок, удаленность от крупных фабрик и заводов.
- Инфраструктура. Две совершенно одинаковые квартиры (по метражу, ремонту, удаленности от центра) могут существенно отличаться в цене из-за наличия магазинов, детских садов, школ, поликлиник, транспортных развязок и прочих важных элементов инфраструктуры поблизости.
- Технические характеристики. В этом пункте имеется в виду этаж, на котором располагается квартира, наличие лифта, лоджий, балкона, материалы, использованные при возведении стен, их толщина. Покупатели могут обращать внимание на нестандартные планировки, точную площадь каждой отдельной комнаты.
- Год постройки дома и его тип. Ни для кого не секрет, что недвижимость в старых домах будет стоить дешевле. Точно определить, как проводится оценка квартиры в очень старом доме, крайне трудно. Особенно если аналогичных предложений на рынке попросту нет.
- Ремонт. В этом случае имеется в виду капительный ремонт всего дома и состояние проводки, труб и окон в самой квартире. Такие факторы способны оказать большее влияние на цену, чем новые обои или паркет.
- Инфраструктура дома. Кроме года постройки важную роль играет наличие парковки, охраны, консьержа, облагороженной территории.
- Репутация застройщика. Этот пункт касается новостроек, которые еще не были сданы в эксплуатацию. В этом случае цена может существенно колебаться в зависимости от имени застройщика. Проверенные крупные организации помогут собственнику увеличить цену. Но в некоторых случаях лучше дождаться окончания строительства, когда покупатель сможет подписать договор купли-продажи без дополнительного риска.
- Обременение объекта. Речь идет об ипотеке. В некоторых случаях банк дает разрешение по продаже квартиры, которая находится под залогом. Подобная схема является нетрадиционной и используется достаточно редко. Именно поэтому большинство покупателей отпугивают предложения такого типа. Из-за этого продавец вынужден идти на существенное снижение цены.
Кадастровая стоимость недвижимости
Важно понимать, что даже человек, который имеет колоссальный опыт в сфере определения стоимости, досконально знает, как сделать оценку квартиры, не сможет учитывать все нюансы. Многие факторы зависят от субъективности покупателей.
Например, клиенты могут оценивать вид из окна, наличие поблизости тренажерного зала или бассейна. Поэтому главной задачей при формировании цены является ориентированность на максимально широкий круг людей.
Виды оценки
Оценка недвижимости бывает нескольких видов — кадастровая, рыночная, ликвидационная и инвестиционная.
- Кадастровая оценка — эта цена объекта недвижимости, установленная в рамках проведения государственной оценки. Она напрямую влияет на размер налогообложения. Цена может быть приближена к рыночной, но таковой по сути не является;
- Оценка рыночной стоимости недвижимости — это, говоря простым языком, цена по которой вы можете продать квартиру или дом, находящиеся в вашей собственности. ЕЕ определяют путем анализа рынка и сравнения с аналогичными предложениями в конкретном районе;
- Ликвидационная оценка позволяет определить цену недвижимости, по которой ее можно реализовать максимально быстро. Как показывает практика, ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной на 10-15%;
- Инвестиционная оценка недвижимости актуальна для предпринимателей и людей, желающих выгодно вложить свои средства. Важно, что инвестиционная цена должна быть выше рыночной — это гарант получения прибыли.
Есть еще один вид оценки — восстановительный. Он используется крайне редко и только в тех случаях, когда нужно уточнить сумму на ремонт или реставрацию объекта.
Назад к содержанию
Виды стоимости недвижимости и их характеристика
Специалисты выделяют три основные категории стоимости недвижимых объектов: в обмене, в использовании, а также специальные виды стоимости.
Чаще всего клиентов нашей компании интересует первая разновидность исследования – сюда входит оценка рыночной стоимости недвижимости, ликвидационное и утилизационное оценивание.
Под рыночной стоимостью подразумевают цену на объект при отчуждении имущества – к примеру, продаже. Данный показатель рассчитывается с учетом ситуации на рынке недвижимости, берется во внимание конкурентоспособность объекта.
Инвестиционная стоимость обычно выясняется для физического или юридического лица, которое хотело бы использовать конкретный объект в инвестиционных целях (сдачи жилья или полезной площади в аренду, получения прибыли от прироста стоимости определенного сооружения и др.).
Потребность в ликвидационной оценке часто возникает у собственника недвижимости, когда появляется необходимость продать имущество в срочном порядке.
Существуют также специальные категории оценивания, как, например, выяснение стоимости воспроизводства или замещения объекта, цена имущества на ограниченном рынке и другие разновидности. В нашей компании вы можете заказать любой вид исследования – мы работаем в соответствии с нормативно-правовыми документами (основной – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), а отчет об оценке недвижимости, подготовленный нашими сотрудниками, имеет юридическую силу.
Методы оценки недвижимости
Согласно Федеральному Закону № 135 «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», оценщики в своей работе могут использовать следующие методы:
- Сравнительный;
- Доходный;
- Затратный.
Сравнительный метод чаще всего используется для оценки рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости. Его суть кроется в названии. Эксперту нужно изучить внушительный объем информации, сопоставить несколько схожих объектов и вынести вердикт. Главная задача — сделать так, чтобы покупатель не купил объект по завышенной цене.
Доходный метод используется для оценки инвестиционного потенциала. Оценщик определяет, какую прибыль будет приносить определенный объект недвижимости. Кроме того, в доходном методе учитываются возможные риски. Ключевая идея оценки доходным методом — не переплатить за недвижимость, если она не будет окупать себя должным образом.
Что касается затратного метода, то его суть заключается в следующем: объект не должен стоить больше той суммы, которую придется потратить на его строительство или же восстановление. Чаще всего используется для оценки домов и земельных участков под застройку.
По мнению экспертов, наиболее точных результатов можно ожидать только в том случае, когда оценщик использует все три метода в совокупности.
Назад к содержанию
Как происходит оценка?
Процедура оценки недвижимости состоит из пяти этапов. Сроки могут быть разными. Все зависит от региона. Где-то можно получить результаты оценки уже на следующий день, а где-то — через 2 недели.
- Первый этап — это постановка задачи специалисту-оценщику. Здесь важно определить цель оценки, вид стоимости. Если оценка квартиры производится для того, чтобы получить одобрение по ипотечному кредиту, то рассчитывать нужно не только рыночную, но и ликвидационную стоимость. Важно, что именно на первом этапе заказчик должен предоставить представителю оценочной компании всю имеющуюся у него документацию;
- На втором этапе вам предстоит заключить договор с оценщиком и оплатить его услуги. Важно указать в договоре стоимость услуг, сроки выполнения работ, права и обязанности сторон;
- Третий этап — это сбор информации об объекте недвижимости. Оценщик выезжает на объект, делает сверку со всей документацией, фиксирует имеющиеся дефекты, недочеты;
- Четвертый этап — один из наиболее важных. Здесь происходит непосредственно расчёт стоимости объекта. Все методы, которыми руководствовался оценщик в ходе расчетов, обязательно отображаются в итоговом отчете;
- Формирование отчета — это заключительный этап. Согласно действующему законодательству РФ, отчет, выдаваемый оценочной компанией, обязательно должен быть пронумерован и сшит.
Еще раз обратим ваше внимание на тот факт, что судебные инстанции и финансовые организации принимают во внимание только официальные бумаги! Лучшее решение — это обратиться в проверенную оценочную компанию.
Если вы желаете купить квартиру в Сочи и хотите сделать это с максимальной выгодой для себя, обращайтесь к специалистам ! Мы знаем все о рынке, следим за изменениями цен и поможем вам купить жилье на самых выгодных условиях!
Назад к содержанию
