Что входит в уборку придомовой территории

Кто отвечает за придомовую территорию многоквартирного дома?

У закона на этот счет мнение единое — это либо Управляющая компания, либо другая организация, нанятая Товариществом собственников жилья — если именно оно является юридическим собственником прилегающей к дому зоны, а для этого должен быть соблюден ряд требований.

Но обо всем по порядку. Для начала необходимо определиться с понятием. Вот что входит в означенную территорию (Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.06):

• участок земли, где стоит дом, причем границы его определяет Кадастровой палатой;
• зеленые насаждения;
• гаражи;
• детские городки;
• пожарные проезды;
• бельевые сушилки;
• тепловые установки;
• паркинг;
• спортивные площадки.

Словом — те объекты в границах участка, назначением которых является обслуживание нужд этого многоквартирного здания и тех, кто в нем обитает (ст. 36 ЖК.)

Площадь этого участка, а также все, что в него входит, указаны в Кадастровом паспорте.

Если этот кусок земли не оформлен должным образом, не имеет кадастрового паспорта, то обязанность по уходу за ним ложится на плечи муниципалитета. Инициаторами постановки участка на кадастровый учет должны сами собственники — в муниципалитет должен обратиться с заявлением глава ТСЖ.

Определение придомовой территории

Придомовая территория – это участок земли, на котором расположено многоквартирное здание и прилегающая к строению территория. Основные характеристики этого объекта содержатся в кадастровом реестре. Узнать их можно, получив выписку из ЕГРН. Так же основные характеристики прилегающей к дому территории прописываются в технической документации земельного участка и здания.

Исходя из данных параметров, организация, осуществляющая управление общим имуществом, рассчитывает затраты на санитарное содержание и облагораживание придомового участка.

Если на придомовую территорию не оформлены документы или при их оформлении были допущены ошибки, обязанность по содержанию такого земельного участка возлагается на администрацию населенного пункта.

Основным законодательным актом, регулирующим использование и владение недвижимостью, в частности многоквартирным домом и участком земли, на котором он расположен, является Жилищный кодекс РФ. Нормы права, регламентирующие эти вопросы, содержатся и в других актах, действующих на территории РФ. В статье 16 закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года определено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные относящиеся к нему объекты, находится в общей долевой собственности владельцев помещений в здании.

Доли каждого такого владельца определяются пропорционально площади принадлежащего ему помещения. Каждая часть земельного участка является неотъемлемой частью придомовой территории и не может быть продана или передана кому-либо из жильцов в единоличное владение.

Придомовую территорию могут составлять следующие объекты:

• сам земельный участок, на котором расположено здание. Его конфигурацию и основные параметры можно найти на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру объекта;
• конструкции и элементы, облагораживающие и озеленяющие придомовой участок;
• объекты, которые необходимы для обслуживания дома и комфорта его жильцов.

Площадь земельного участка, который отведен под придомовую территорию, может быть различной. Но по общему правилу она не должна быть меньше, чем площадь здания, расположенного на ней.

Кто оплачивает расходы?

Финансовое содержание территории является обязанностью тех, кто владеет домом — то есть собственников квартир. С момента постановки участка на кадастровый учет и получения кадастрового паспорта на него, придомовая территория переходит в долевую собственность жильцов. За их счет и производится обслуживание.

После того, как зона прилегающая к дому будет оформлена в частные руки, ТСЖ сможет распоряжаться ею по своему выбору. Например, устроить детские площадки, разбить клумбы, возвести паркинг, предназначенный только для обитателей этого дома.

Можно даже огородить территорию, чтобы ограничить к ней доступ посторонних лиц, однако это не должно ущемлять возможности свободного передвижения других граждан. А во-вторых — обязано быть согласовано с муниципалитетом. Если поставить заборы самовольно, такое ограждение подлежит сносу.

Кроме того, заграждения:

• должны иметь регулируемый проезд и открываться в любое время суток;
• не должны мешать проезду машин государственных служб, таких как аварийная или скорая помощь, а также доступу управляющей компании.

Это же касается паркинга. Помимо необходимости соблюдения требований СанПина, следует помнить еще о том, что даже на закрытую стоянку должен быть свободный доступ у авто экстренных служб, таких как МЧС.

Однако вне зависимости от того, что будет построено в этой зоне и будет ли построено вообще, обязанность у хозяев квартир остается прежней — поддерживать территорию в чистоте и порядке.

Если территория не оформлена в частную собственность, ее обустройство производится за счет муниципального бюджета.

Перечень работ и оплата

Придомовая территория должна содержаться надлежащим образом. Перечень работ и мероприятий, которые должны проводиться в рамках этого содержания, регламентированы следующими законодательными актами:

1. Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 № 290.
2. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 № 170.

В перечень обязательных работ включены:

• уборка мест общего пользования;
• обустройство контейнеров для мусора и мест их расположения, а также своевременный вывоз отходов;
• посадка растений и уход за ними;
• обустройство и ремонт мест для отдыха жильцов;
• очистка и ремонт ограждений, скамеек и других объектов;
• обеспечение чистоты парковки;
• дезинфекция;
• уборка снега, воды;
• обеспечение безопасности жильцов при определенных погодных условиях. Это может быть очистка от наледи дорожек и ступеней, посыпание песком или иными смесями мест прохода;
• покос травы на газонах.

Этот перечень не является исчерпывающим. На общем собрании собственников жильцы могут его дополнить, приняв решение на голосовании.

Так же собственники помещений в многоквартирном доме на собрании вправе определять, какие именно мероприятия поручать УК, а какие проводить и оплачивать по мере необходимости, нанимая сторонние организации. Для того чтобы подобное решение было принято, необходимо получить не менее 2/3 голосов участников.

Законодательство разграничивает обязанности по уборке территории в следующем порядке:

• территорию между МКД, в частности, детские площадки, проезды должна убирать УК;
• дороги внутри кварталов очищают городские организации;
• сначала очищаются дорожки и тротуары, потом дороги.

Оплачиваются мероприятия по содержанию придомового участка жильцами. Эта обязанность установлена законодательством РФ, в частности, Жилищным кодексом. Согласно этому нормативному акту собственники недвижимости обязаны содержать ее, а также общедомовое имущество в полном объеме.

С момента постановки земельного участка, прилегающего к дому, на кадастровый учет, территория переходит в долевую собственность владельцев помещений в здании. Финансирование мероприятий осуществляется собственниками, в зависимости от размера принадлежащих им долей.

Если земельный участок МКД не сформирован и администрация населенного пункта не предпринимает никаких действий по исправлению этой ситуации, ответственность за содержание и благоустройство придомовой территории возлагается на нее.

Поскольку в большинстве случаев управление домом осуществляется УК, расходы на содержание придомовой территории включаются в квитанцию на оплату коммунальных услуг.

Что включается в содержание?

Итак, обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории многоквартирного дома включают в себя:

• поддержание чистоты паркинга;
• высаживание цветов и уход за ними;
• вывоз мусора;
• уборка мест общего доступа;
• дезинфекция;
• выделение специального места и оборудование ящиков для мусора;
• уборка снега, дождевой и талой воды;
• уход за газонами;
• обустройство зон для детского отдыха- горки, песочницы и тд;
• ремонт и облицовка ворот, фасада;
• регулярная уборка мусора, чистка снега, посыпание обледенелых дорожек песком зимой.

На собрании собственников квартир жильцы сами принимают решения на предмет финансирования, а также распределения обязанностей — что перепоручить Управляющей компании, для чего лучше нанять стороннюю организацию и т.д. Решение должно быть одобрено двумя третями голосов принимающих участие в собрании.

Уборка площадок, проездов между домов и вообще того, что решит ТСЖ, осуществляется Управляющей организацией. Это же относится к спиливанию деревьев и скашиванию травы. Дорогами внутри кварталов занимаются специализированные организации.

Санитарное содержание придомовой территории (виды, состав и периодичность работ)

1. Санитарное содержание придомовой территории

(виды, состав и периодичность работ)

2. Подготовка многоквартирного дома

к сезонной эксплуатации

Работы по подготовке многоквартирных домов к весенне-летнему периоду включают в себя:

— укрепление водосточных труб, колен, воронок;

— заделка выбоин в каменных ступенях крылец;

— снятие пружин на входных дверях

В таблице приведен состав работ по подготовке домов к весенне-летнему периоду.

Подготовка жилого дома к весенне-летнему периоду

(состав, виды и периодичность работ)

Работы по подготовке многоквартирных домов к осенне-зимнему периоду включают в себя:

— ремонт и укрепление входных дверей;

— проверка состояния и ремонт продухов в цоколях зданий;

— замену разбитых стекол окон и дверей в помещениях общего пользования.

Подготовка жилого дома к осенне-зимнему периоду

(состав, виды и периодичность работ)

3. Техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования жилых домов

Техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования многоквартирного жилых домов включает в себя проведение следующих видов работ:

— ремонт, регулировка, испытание, расконсервация систем центрального отопления;

— притирка запорной арматуры без снятия с места;

— уплотнение сгонов;

— набивка сальников запорной арматуры с устранением течи на трубопроводах диаметром до 30 мм:

— набивка сальников в системах водоснабжения;

— временная заделка свищей и трещин на внутренних водопроводах и стояках диаметром до 50 мм;

— устранение течи в трубопроводах с заменой участков труб;

— очистка щеткой стальных труб;

— ревизия задвижек на холодном водоснабжении;

— утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;

— проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей в системе вентиляции;

— набивка сальников на холодном водоснабжении;

— прочистка и промывка выпусков канализации;

— проведение технических осмотров и устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств;

— замена перегоревших лампочек в подвальном и чердачном помещениях;

— замена и ремонт выключателей;

— замена автоматических выключателей.

Состав и периодичность работ по техническому обслуживание внутридомового инженерного оборудования многоквартирного жилых домов приведены в таблице.

Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные.

При общих осмотрах контролируется техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных осмотрах — техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства.

Общие осмотры, при которых уточняются объемы работ для включения в план текущего ремонта, проводятся один раз в год.

При проведении частичных осмотров устраняются неисправности, которые могут быть устранены в течении времени, отводимого на осмотр.

Техническое обслуживание внутридомового инженерного оборудования жилых домов

(состав, виды и периодичность работ)

4.
Другие виды работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома
При эксплуатации жилых домов учтены также следующие виды работ (затрат):

— проведение дератизации

путем обработки помещений в жилых домах (чердаков, подвалов) с применением отравленных приманок;

— проведение дезинсекции

путем обработки помещений с применением специальных средств (инсектицидов) для уничтожения насекомых;

— аварийное обслуживание жилых домов

, включающее в себя выполнение работ, связанных с ликвидацией аварий и неисправностей внутридомового оборудования на сетях водоотведения, холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения и газоснабжения — принимается в размере, обеспечивающем содержание необходимого персонала (диспетчера, специалисты сантехнической службы, мастера газовой службы, УАЗ) по договору подряда со специализированной организацией;

— техническое обслуживание внутридомового газового оборудования

и сетей – по договору подряда со специализированной организацией;

— оплата э/энергии за места общего пользования (л/клетки)

— по счетам энергоснабжающей организации;

— расходы на услуги расчетно-кассового центра

по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги; сбор средств с населения за ЖКУ, начисление льгот категориям лиц, имеющим на это право согласно действующего законодательства – приняты в размере 1 % от расчетной величины тарифов на ЖКУ, оказываемые управляющей организацией потребителям;

— посреднические услуги

за поставку коммунальных ресурсов.

5.
Управление
Включает в себя содержание директора, инженера, гл. бухгалтера, юрисконсультов, техников-смотрителей, бухгалтера по з/плате, специалистов по кадрам, снабжению и учету – всего 12 человек. Состав работы:

Получить полный текст

Руководство всеми видами деятельности предприятия в соответствии с действующим законодательством.

Организация и ведение бухгалтерского учета в соответствии с едиными методологическими основами бухгалтерского учета и отчетности на территории Российской Федерации для организаций, являющихся юридическими лицами.

Планирование финансово — хозяйственной деятельности. Организация труда и заработной платы работников предприятия.

Обеспечение кадрами требуемой квалификации и специальности, организация учебно — методической работы по необходимым видам и формам подготовки и повышению квалификации работников предприятия.

Документальное оформление управленческих решений, действий, связей; организация документооборота; упорядочение и хранение документации; контроль своевременного исполнения приказов, поручений и распоряжений; техническое обслуживание работы руководителя предприятия.

Обеспечение предприятия всеми необходимыми для его деятельности материальными ресурсами, прием, хранение и отпуск товарно — материальных ценностей; контроль за их использованием. Хозяйственное обслуживание зданий и помещений в соответствии с правилами производственной санитарии и пожарной безопасности.

Осуществление контроля за состоянием охраны труда на предприятии. Организация проведения инструктажей, обучения, проверки знаний по охране труда у работников предприятия.

Заключение, перезаключение, расторжение, юридическое оформление договоров, контроль за выполнением договорных обязательств. Подготовка материалов для передачи их в арбитраж, следственные и судебные органы, учет и хранение копий, находящихся в производстве и законченных исполнением судебных и арбитражных дел.

Осуществление сервисного обслуживания персональных электронно — вычислительных машин и организационной техники. Сопровождение программных средств.

Работа с населением, в т. ч. рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания.

Оформление в коллективную собственность придомовой территории

Межевание — первый шаг для приватизации жильцами придомовой территории. И, строго говоря, единственный.

Еще в 2010 году Конституционный суд признал особый порядок передачи земли под любым многоквартирным зданием владельцам квартир в собственность.

В отличие от приватизации земель иного назначения, после того, как актом муниципальных властей или по заявлению собственников жилья выделяется и ставится на кадастровый учет новый земельный участок, право на него автоматически переходит к собственникам дома.

Получение земли в собственность имеет ряд неоспоримых преимуществ:

• по решению общего собрания ее можно использовать для получения выгоды — сдавать в аренду;
• город не может без согласия законных владельцев ничего построить на таком участке;
• при необходимости использования придомовой территории для общественных нужд, муниципалитет может лишь выкупить участок или его часть.

Это важно знать: оформление придомовой территории многоквартирного дома в собственность

Кроме того, потребуется ежегодно уплачивать земельный налог. Сумму придется рассчитать самостоятельно, а затем распределить пропорционально между всеми собственниками. Чем больше площадь занимаемой квартиры или коммерческого помещения, тем выше будет налог.

Юридические проблемы

• определении размеров и границ ПТ;
• характере использования;
• особенностях управления.

Дело в том, что общая собственность принадлежит всем. Это означает, что, имея право на использование и распоряжение имуществом, человек не может ничего сделать в одиночку. Все решения относительно ПТ принимаются только большинством голосов на общем собрании.

Именно так проявляются особенности управления придомовыми территориями. На общем собрании жильцы решают вопросы размещения новых объектов, не предусмотренных проектом, выделения участков под парковку, озеленение, зоны рекреации.

Главной юридической проблемой является определение границ и площади придомовой территории. Дело в том, что для домов старой постройки такие территории не выделялись. Да у некоторых строений и дворов-то не было, были только улицы и площадки по типу колодца. Поскольку постройки, созданные до девяностых годов двадцатого века, находились в государственной собственности, то и вопросы обустройства прилегающих участков решались на уровне органов местной власти.

По этой причине в городах существует немало строений, у которых формально нет придомовых территорий. Иногда их просто негде формировать. В то же время существует методика расчёта ПТ в соответствии с общей площадью квартир данного дома. Для того, чтобы у дома была своя официальная придомовая территория, необходимо владельцам недвижимости провести общее собрание (кворум составляет две трети от общего количества владельцев), вынести решение и обратиться в органы муниципальной власти с просьбой провести землеустроительные работы.

Землеустроители должны не только определить площадь ПТ, но и обозначить её на местности. Это пригодится для дальнейших действий по использованию земельного участка, принадлежащего владельцам квартир данного дома. После проведения работ и получения техплана пакет документов подаётся в органы Росреестра. Если заявителям будет отказано в регистрации ПТ как части собственности, то такое решение можно обжаловать в суде.

Правила размещения объектов

Всё, что находится на придомовой территории, является следствием реализации проекта, решения жильцов дома или незаконных действий людей, желающих получить выгоду. После того, как дом построен и сдан в эксплуатацию, осуществляется так называемое благоустройство территории. Объекты, предусмотренные проектом, должны быть сданы вместе с домом. Всё остальное дорабатывается собственниками.

Самой большой проблемой дворов городских многоквартирных домов являются стоянки автомобилей. Дома старой постройки не были рассчитаны на большое количество автомобилей. Мало того, исторические здания вообще возводились без учёта наличия личного транспорта. По этой причине при управлении придомовой территорией большое значение имеет организация мест под парковки.

Кто обслуживает территорию

Тот факт, что придомовая территория принадлежит всем владельцам квартир, ещё не означает, что обслуживают её все сразу или по очереди, хотя так тоже можно. Решением общего собрания владельцы квартир выбирают управляющую компанию, которая не только обеспечивает жизнеспособность дома, но и содержит в надлежащем порядке придомовую территорию.

Фронт работ зависит от договора между жильцами и управляющей компанией. Однако обычно такая организация проводит работы по:

• уборке территории;
• обустройству рекреационных зон, в том числе и детских площадок;
• формированию участков с зелёными насаждениями;
• ремонту дорог во дворе;
• уходу за всеми объектами ПТ.

Так что жильцам при выборе управляющей компании и заключении с ней договора нужно тщательно продумывать все пункты взаимных обязательств.

Если придомовая территория не выделена или часть объектов волею обстоятельств находятся в собственности муниципалитета или какого-либо ведомства, то общему собранию или инициативной группе придётся взаимодействовать с руководством учреждений, принуждая их к нужным действиям. При отсутствии в договоре пункта ухода, например, за дорогой и тротуарами, придётся выносить на повестку общего собрания вопрос о разовом мероприятии по оплате ремонтно-дорожных работ за счёт средств жильцов дома.

Это важно знать: Как приватизировать гараж и землю под гаражом в собственность

Самостоятельно придётся оборудовать двор видеокамерами. Для этого можно заключить договор с организацией, работающей по проекту «безопасный двор». Договор может быть заключён как с отдельным человеком, так и с владельцами нескольких квартир. Преимущества этого проекта заключаются в том, что с помощью системы размещения видеокамер можно охватить круглосуточным наблюдением практически всю придомовую территорию.

Межевание территории

Несмотря на то, что к каждому МКД относится определенная территория, она не всегда четко выделена и оформлена. По законодательству оформление придомовой территории осуществляется 3 способами – один относится к новым домам, два других – к вторичному жилью (если территория отмечена в кадастре и если регистрация участка еще не производилась).

Чтобы однозначно выделить территорию вокруг дома, необходимо провести межевание. Потребность в нем обычно появляется в случаях, когда управляющая компания или жильцы начинают задумываться о рациональном использовании участка. Все объекты вокруг дома (беседки, лавки, площадки и так далее) изначально предназначены для пользования только собственниками квартир. Однако по факту это часто не так. Несмотря на внесение средств на содержание и благоустройство вполне конкретными жильцами пользуются этими благами все желающие без каких-то ограничений.

Для избежания таких ситуаций УК по инициативе собственников начинает заниматься выделением данной территории. Эту процедуру проводят специализированные организации, работающие с кадастром. Они привлекаются при наличии соответствующего решения, принятого на общедомовом собрании. Подготовленные специалисты приступают к межеванию объекта. Часто при проведении собрания совершаются ошибки, которых можно избежать.

Отметим, что межевание для уже эксплуатирующихся домов в больших городах требуется достаточно редко. Например, в Москве с ее высокой стоимостью земли каждый квадратный метр городской территории распределен и имеет своего владельца. Чаще всего эта процедура запрашивается при утере документов. В остальных ситуациях информацию о размере придомовой территории можно уточнить в Росреестре.

Специалисты по межеванию привлекаются в случаях, когда сведений о принадлежащем дому участке нет. Инженер замеряет прилегающую к МКД территорию и передает диск, где указываются ее границы. Этот носитель вместе с пакетом документации отправляется в Росреестр или МФЦ для оформления кадастрового плана.

Чтобы ответственный орган подготовил такой план, ему нужно передать:

• заявление;
• протокол общедомового собрания;
• диск от кадастрового инженера.

Срок подготовки кадастрового плана ограничен тридцатью днями. Как только этот документ будет на руках, вы можете пользоваться указанной в нем территорией.

Это интересно: Налог на землю в программе 1C 8.3

Управляющим организациям следует помнить о том, что отказаться от территории после проведения межевания нельзя. Иногда это оказывается неприятной неожиданностью. Например, кадастровый инженер может отнести к дому часть заброшенного пустыря, на который долгие годы никто не обращал внимания. После межевания у участка появится собственник, а у местных властей – право требовать от него содержания земли в соответствии с требованиями о благоустройстве.

По итогам межевания управляющая организация по решению собственников может:

• обозначить границы придомовой территории многоквартирного дома ограждением, по действующим в 2020 году законам и нормативам его высота должна составлять не более 20 см;
• разместить на въезде шлагбаум по согласованию с ГИБДД, пожарными и другими инстанциями;
• заняться созданием мест отдыха, спортивных площадок и прочих инфраструктурных элементов;
• возвести необходимые хозяйственные постройки;
• передать часть территории арендаторам;
• обустроить парковку для автомобилей собственников, заасфальтировать и разметить ее;
• посадить цветы или иные растения.

В отдельных случаях собственники квартир могут отказаться от придомовой территории. Это связано обычно с нежеланием оплачивать ее содержание. Если жильцы отказываются владеть и распоряжаться землей вокруг дома, то тогда за зданием сохраняется периметр, отстоящий от его стен на 5 метров. Это нормативное требование, заложенное в законодательстве. Остальная земля переходит городу, который может распоряжаться ею по собственному усмотрению. Например, власти могут передать землю арендаторам, которые построят магазины, или обустроить платные автомобильные стоянки.