Что по закону входит в перепланировку квартиры

Перепланировка квартиры – это определенные изменения, вносимые в первоначальную конструкцию помещения, сведения о которых необходимо внести в техпаспорт жилого объекта. Что делают жильцы: ломают или ставят стены, переносят дверные проемы. Цель – борьба за более эффективное использование площади квартиры. Правда, у всех свое понимание в этом вопросе. Да и бог с ним с их пониманием, главное, чтобы они не подвергали опасности свою жизнь и жизнь соседей.

Перепланировкой могут считаться мероприятия, связанные с изменением конструктивных элементов внутри помещения. Таким образом, перенос стен или не несущих перегородок влечет за собой изменение плана в линейной плоскости жилого и нежилого пространства. Также переустройством может считаться перенос дверей, если на старом месте их расположения будут находиться сплошные стены.

Порядок перепланировки квартир

Порядок перепланировки квартир регламентирует ЖК РФ. Перечень конкретных строительных действий, которые относятся к изменениям конструкции помещения, приведен в пп. 1.7.1 постановления Госстроя № 170 от 27.09.03.

Для того чтобы работа проводилась по закону, собственнику необходимо получить документ, который называется «Согласование перепланировки». Его выдают в срок до восьми месяцев. Вопросы, касающиеся перепланировки жилья, регулируются ст. 25 и 26 ЖК РФ. В них дано определение данного понятия и приведены основания для проведения перепланировки помещения, перечень бумаг для регистрации процедуры. На основании главы 4 ст. 26 ЖК РФ все работы по изменению конструкции помещения нужно проводить только с согласия Жилищной комиссии. В ст. 19 ЖК РФ дано определение техпаспорта. Он содержит сведения о квартире и их соответствие установленным нормам.

Проведение переустройства

Согласно ст. ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Эти изменения также фиксируют в кадастровом паспорте.

Что можно делать

Согласно п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года, при переустройстве квартиры без согласования выполняют такие ремонтные работы:

• монтаж различных электроплит;
• перенос водонагревателей, КГИ;
• монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
• прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

• соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
• сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
• увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
• протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
• изолируют балкон стеклом.

Важно! При проведении переустройства жилья без предварительного согласования заранее консультируются с инженером или высококвалифицированным проектировщиком. После завершения перепланировки приглашают специалиста жилинспекции, который составляет акт приемочной комиссии. По этому документу в будущем получают новый план БТИ и выписку из ЕГРН.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

При выполнении переустройства квартиры запрещены такие действия:

• снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
• увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
• объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
• снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
• обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
• обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
• расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
• квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
• нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
• возведение мансарды;
• переоборудование чердака.

Внимание! Переустройство на кухне проводят только при наличии там хотя бы 1 оконного проема. При открытии окна обеспечивают хорошее освещение кухонного помещения, естественную вытяжку разнообразных вредных запахов и испарений, а также быстро выветривают утечку газа.

Нежилые помещения

Подробная информация об организации переоборудования и перепланировки нежилых различных помещений указана в Постановлении Правительства г. Москвы № 508 от 25 октября 2011 г. Подобные объекты имеют ряд особенностей, которые приведены в законе РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ. При проведении капремонта в этих местах тоже проводят согласование на выполнение переустройства и иных подобных работ.
По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Важно! При любой квартирном капитальном ремонте сохраняют конкретное целевое назначение нежилого или определенного жилого помещения.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Читать так же: ​​Допрос несовершеннолетнего

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2020 года № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Как узаконить

Официальное разрешение на выполнение в квартире или частном доме самовольной перепланировки чаще получают при обращении в суд (ч. 4 ст. ЖК РФ).
В этой ситуации выполняют такие действия:

1. Составляют иск в местный районный суд;
2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
4. Приходят на судебное заседание;
5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
6. Получают решение суда.

Внимание! После получения положительного судебного решения оформляют кадастровый новый паспорт. В случае получения отказа в удовлетворении исковых требований на протяжении 1 месяца подают апелляцию.

Какую перепланировку в 2020 году можно делать без разрешения

Что не требует разрешения уполномоченных представителей контролирующих инстанций. И так какую же перепланировку можно делать без разрешения. Уведомительный порядок предусматривается при осуществлении следующих работ:

• при перестановке приборов в санузле и кухне;

• при перестановке любых сантехнических приборов внутри отведенного помещения;

• при установке ненесущих перегородок в комнате.

В жилом помещении разрешается делать без согласования следующее:

• заделывать дверные проемы в несущих конструкциях;

• устанавливать новые стекла на лоджиях или балконах в соответствии с типовыми проектами;

• ликвидировать или изменять форму подсобных помещений без увеличения общей площади;

• устанавливать перегородки между жилыми комнатами без увеличения расчетных нагрузок;

• полностью или частично разбирать ненесущие элементы – это не касается случаев, когда производится замена межквартирных перегородок.

Важно помнить о том, что любые мероприятия в рамках переустройства должны осуществляться таким образом, чтобы в процессе не нарушалась целостность самого строения, и не ухудшалось состояние соседних квартир. Другими словами, в случае принятия решения о демонтаже ненесущих перегородок заинтересованное лицо должно само позаботиться о соблюдении существующих строительных норм. В любом случае не запрещается установка новых дверных проемов. Стоит отметить, что после уведомления все работы должны принять сотрудники территориальной жилищной инспекции.

Общие сведения и краткое содержание закона

Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры. Порядок проведения таких работ прописан в гл. 4, ст. — ЖК РФ.
По новому закону РФ от 27 декабря 2020 года № 558-ФЗ о проведении переустройства и перепланировки квартиры и нежилых различных помещений, в 4 главу Жилищного кодекса РФ внесены некоторые изменения. Перечень ремонтных конкретных работ перечислен в Постановлении Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г. и постановлении Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 г.

Статья 25 Жилищного кодекса РФ «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»

Статья 26 Жилищного кодекса РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»

Статья 27 Жилищного кодекса РФ «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»

Статья 28 Жилищного кодекса РФ «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»

Статья 29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»

Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах»

Нововведения

Основные нововведения, которые касаются проведения капремонта в жилом помещении, отражены в Федеральном законе о переоборудовании и перепланировке № 558 от 27 декабря 2020 года. С 2020 г. в юридическую силу вступили следующие изменения:

• теперь до проведения квартирного переустройства в отделе градостроительства архитектуры (в местной администрации) не берут справку о принадлежности квартиры к числу архитектурно значимых сооружений и зданий;
• если конкретный объект недвижимости уже есть в ЕГРН, то правоустанавливающую документацию (Выписку из ЕГРН) также не предоставляют в СЭС, жилинспекцию и иные надзорные инстанции.

Важно! Согласование квартирной перепланировки проводят в конкретной государственной инстанции.

Для Москвы таковой считают Мосжилинспекцию и ее филиалы в административных различных округах.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2020 г. № 558-ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены конкретные поправки. Подобные изменения касаются переустройства объектов недвижимости, которые относят к общему имуществу нового или старого многоквартирного дома.

Основное изменение: начало работ только после согласования

В 2020 году согласование переустройства (переоборудования) или перепланировки квартиры или иной жилплощади проводят до начала капитального ремонта. В этой ситуации вместе с заявкой в БТИ предоставляют такую документацию:

1. Личный паспорт;
2. Ксерокопию эскиза или проекта;
3. Официально разрешение от Жилинспекции;
4. Техническое официальное заключение о состоянии несущих конструкций. Такой документ получают в конкретной проектной организации, у которой есть допуск СРО;
5. Кадастровый новый паспорт.

Читать так же: ​​Как написать жалобу на Ростелеком?

Согласно п. 5 ФЗ № 558 от 27 декабря 2020 года о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ внесены некоторые изменения. В 2020 году должностные лица жилинспекции, СЭС и иных подобных контор проводят обследование определенной квартиры только с согласия более 50% собственников или нанимателей жилья по договору соцнайма.

Необходимость проведения согласования

Согласно ст. ЖК РФ, по закону, перепланировкой является существенное изменение конструкций квартиры или иного подобного жилья, что фиксируют в кадастровом паспорте. Если после проведения капитального подобного ремонта форму, прочность и иные характеристики стен, пола, потолков не изменяют, то потом сразу же приступают к обустройству квартиры.
В крайнем случае не проходят согласование в Роспотребнадзоре, СЭС, Пожнадзоре и иных подобных инстанциях. Такое возможно в следующих ситуациях:

• при установке в комнате перегородки из гипсокартона, утеплителя в виде пенополистирола и иных некапитальных материалов;
• при замене электрической, а также газовой старой плиты на новую;
• при монтаже спутниковой тарелки, сплит-системы или телевизионной антенны;
• при возведении или демонтаже квартирного тамбура.

Согласно п. 13 закона РФ от 27 декабря 2020 года № 558-ФЗ о переустройстве (переоборудовании) и перепланировке, в п. 3.1 ст. 44 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь на общем собрании собственников квартир определяют перечень лиц, которые от имени владельцев жилых помещений предоставляют необходимую документацию на согласование капитального ремонта на определенной жилплощади.

Прежние ограничения

В новом законе РФ от 27 декабря 2020 года № 558-ФЗ о перепланировке и переустройстве квартир не установлено никаких новых ограничений на проведение таких работ — прежние запреты остаются в силе.
Согласно постановлению правительства Москвы № 508 от 20 октября 2011 г., при проведении подобного капитального ремонта недопустимы следующие действия:

• демонтаж общих трубопроводных систем и канализации, которые проложены через весь многоэтажный жилой дом;
• разрушение несущих стен здания;
• расширение жилплощади в ущерб своим соседям на всех этажах;
• объединение кухни (с газовыми плитками) с залом, коридором или иным подобным помещением;
• совмещение лоджии или стандартного балкона с любой комнатой.

Важно! Согласие на квартирную перепланировку подписывают все совершеннолетние владельцы квартиры. Если хотя бы один из собственников возражает, то такой капитальный ремонт признают незаконным.

Выезд специальной комиссии из жилищной инспекции

Если согласование квартирной перепланировки проводят не по утвержденному определенному проекту, а по эскизу, то в жилинспекции создают специальную комиссию и отправляют ее на место проведения подобных ремонтных работ.
Ранее эскиз будущих квартирных изменений рисовали от руки на техническом плане. Теперь сотрудники Жилищной инспекции обязательно приезжают на конкретный объект вне зависимости от масштабов проводимых ремонтных работ.

Новостройки: проведение капитального ремонта до официального оформления прав собственности

Некоторые важные изменения введены и в процедуру проведения квартирной перепланировки и переоборудования в современном новом доме — в новостройке. Теперь согласование ремонтных подобных работ проводят и до официальной регистрации право собственности на конкретную квартиру. В этой ситуации в БТИ предоставляют такую документацию:

1. Договор участия в долевом строительстве или иной подобный документ, по которому подтверждают переуступку прав на жилье;
2. Акт передачи конкретной квартиры;
3. Ксерокопию разрешения на ввод нового многоэтажного жилого дома — новостройки в эксплуатацию;
4. Официальное согласие конкретного застройщика (документ с печатью) на проведение в квартире капитального ремонта;
5. Подтверждающий официальный документ от официального застройщика о выполнении заявителем всех возложенных на него обязательств по заключенному договору участия в долевом строительстве;
6. Справку о присвоении многоэтажному жилому дому конкретного адреса;
7. Свидетельство о том, что официальный адрес совпадает с почтовым.

Внимание! После регистрации в местном МФЦ или в Росреестре права собственности на конкретную квартиру, согласование квартирной перепланировки в новостройке проводят по тем же правилам, что и в старых различных домах.

Утратившие силу

Ранее (до 2020 года) на проведение некоторых видов квартирной перепланировки получали обязательное разрешение. Теперь не проводят согласование таких ремонтных работ:

• замена устаревшей сантехники в санузле, ванной и на кухне;
• установка водонагревателя и газовой колонки;
• изменение газового различного оборудования и комнатных батарей без изменения их расположения и др.

Читать так же: Ежегодный медицинский осмотр

Ниже приведены основные особенности проведения подобного капитального ремонта.

Особенности

Стоимость оформления квартирной перепланировки напрямую связана с такими факторами:

1. Получением платной юридической помощи от юриста;
2. Размером жилого помещения;
3. Объемом будущих ремонтных работ;
4. Сроком получения официального разрешения;
5. Регионом, в котором прописан собственник жилья.

В Москве квартирную перепланировку проводят за 20 000-150 000 руб., а в регионах — за 3 000-80 000 руб.

Идеальное переустройство

Идеальное переустройство должно удовлетворять требования владельца и в то же время не нарушать следующие нормы:

• соблюдение цельного состояния несущих конструкций – перекрытий, диафрагм, ригелей и так далее; • обеспечение стабильной вентиляции в помещении; • соблюдение всех пределов, устанавливаемых для подавляющего большинства жилых и подсобных помещений.

Важно помнить о том, что запросить актуальный план помещения может каждое заинтересованное лицо у уполномоченных сотрудников организации в территориальном отделе БТИ.

Нормативные акты

Жильцы, которые могут также являться и действующими собственниками квартиры, не могут в самостоятельном порядке принимать решение об осуществлении мероприятий в рамках перепланировки. Актуальные вопросы регулируются Жилищным Кодексом РФ в соответствии с профильным федеральным законодательством.

Требования к переустройству жилых помещений прописываются в положениях, учитываемых в СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.04.05-91 и СП 54.13330.2011.

Чаще всего требования затрагивают:

• сохранение характеристик устойчивости всего строения;
• характер расположения отопительных систем и вентиляции;
• размещение осветительных элементов;
• санитарные и гигиенические нормы, а также общие требования, предъявляемые к перепланировке.

Идеальное переустройство должно удовлетворять требования владельца и в то же время не нарушать следующие нормы нормативных актов:

• соблюдение цельного состояния несущих конструкций – перекрытий, диафрагм, ригелей и так далее;
• обеспечение стабильной вентиляции в помещении;
• соблюдение всех пределов, устанавливаемых для подавляющего большинства жилых и подсобных помещений.

Важно помнить о том, что запросить актуальный план помещения может каждое заинтересованное лицо у уполномоченных сотрудников организации в территориальном отделе БТИ.

Куда нужно жаловаться, если происходит незаконная перепланировка квартиры

О своих опасениях жильцам дома следует сообщить работникам ЖЭУ, которые имеют доступ к жилплощади. Представьте, когда у соседей работает мощный перфоратор, падают с грохотом куски стены, сотрясается весь подъезд, идут трещины по стенам у многих квартир – тут уже не до рассуждений. При подозрениях на снос несущих стен жильцы подъезда должны взять ситуацию под контроль. Своевременная жалоба соседей может остановить ужасные последствия производимых работ.

Действовать необходимо быстро и решительно в следующем порядке:

1. Если перепланировка незаконна, то сначала пишем заявление, которое направляется в управляющую компанию (ЖЭУ). Организация направит комиссию для подтверждения противоправных действий собственника.

2. При отсутствии действий со стороны ТСЖ, жалоба подается в Жилинспекцию.

3. Если в течение месяца инспекция не дала ответ, то заявка пишется в прокуратуру, в которой отмечается факт бездействия нижестоящего уполномоченного органа.

4. Последней инстанцией для обращения граждан является суд. Подготовить иск поможет юрист, проконсультироваться с ним можно через интернет в режиме онлайн.

Если перепланировка производится в муниципальном жилье, то жаловаться нужно непосредственно собственнику, т. е. муниципалитету. Местные власти ответственны за их жилплощадь, поэтому самостоятельно обратятся в надзорные организации или в суд.

Какое наказание предусмотрено за неправильную перепланировку

За неправильную перепланировку предусмотрено административное наказание: за самоуправство (ст. 19.1 КоАП) и за несоблюдение правил пользования жильем (ст. 7.21 КоАП).

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Власти регионов правомочны на основе федерального законодательства самостоятельно устанавливать правила перепланировки и ответственность за их нарушение. Так, Москва имеет ряд нормативных документов, регламентирующих данный вопрос. Например, КоАП города (ст. 9.1), Постановление о переустройстве и перепланировке помещений № 508-ПП от 25.10.11

Мешает ли перепланировка продать квартиру?

На вопрос ответил Игорь Доренков, начальник юридического отдела, РОО ОЗПП: «Росконтроль»:

«Хотелось бы развенчать популярный миф о том, что перепланировка мешает продать квартиру. Нет, это не так. Для регистрации не нужно приглашать БТИ или передавать кадастровый паспорт в Росреестр. Однако покупатель может попросить показать план БТИ и внимательно сверить его с фактическим состоянием квартиры. Выявленная неузаконенная перепланировка может стать основанием для того, чтобы потребовать снизить цену, поэтому наш совет — заранее готовить все документы в соответствии с требованием закона».

(https://roscontrol.com)

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Некоторые операции по переустройству помещений не требуют одобрения уполномоченных представителей контролирующих инстанций. Именно поэтому нужно ознакомиться с тем, какую перепланировку можно делать без разрешения.

Уведомительный порядок предусматривается при осуществлении следующих работ:

• при перестановке приборов в санузле и кухне;
• при перестановке любых сантехнических приборов внутри отведенного помещения;
• при установке ненесущих перегородок в комнате.

В жилом помещении разрешается делать без согласования следующее:

• заделывать дверные проемы в несущих конструкциях;
• устанавливать новые стекла на лоджиях или балконах в соответствии с типовыми проектами;
• ликвидировать или изменять форму подсобных помещений без увеличения общей площади;
• устанавливать перегородки между жилыми комнатами без увеличения расчетных нагрузок;
• полностью или частично разбирать ненесущие элементы – это не касается случаев, когда производится замена межквартирных перегородок.

Важно помнить о том, что любые мероприятия в рамках переустройства должны осуществляться таким образом, чтобы в процессе не нарушалась целостность самого строения и не ухудшалось состояние соседних квартир. Другими словами, в случае принятия решения о демонтаже ненесущих перегородок заинтересованное лицо должно само позаботится о соблюдении существующих строительных норм.

В любом случае не запрещается установка новых дверных проемов. Стоит отметить, что после уведомления все работы должны принять сотрудники территориальной жилищной инспекции.

Отличия реконструкции и перепланировки заключаются в восстановлении и проведении работ несущей конструкции. Как правильно узаконить перепланировку квартиры в 2020 году — смотрите тут.

Резюме

Беда в том, что органы, которые обязаны реагировать на заявления граждан, не всегда должным образом это делают. Иногда отмахиваются: мол, перепланировка будет потом узаконена. Но, позвольте, потом – это когда? Когда рухнет подъезд или «сложатся» вместе два-три квартиры?

Дело еще в том, что многие жильцы не совсем серьезно подходят к данному вопросу, недостаточно осознают, нужна ли им действительно перепланировка. С другой стороны, может быть, если у человека есть свободные деньги и море фантазий о своем жилье, беритесь за строительство индивидуального коттеджа. Зачем лезть в многоквартирный дом, погружаясь в многочисленные согласования и разрешения. Использованы материалы с сайта (https://1kvartirka.ru/zajavlenie-na-pereplanirovku/)