Правила и нюансы расприватизации квартиры

Что такое расприватизация

Понятие подразумевает под собою процесс перехода права собственности на квартиру от частного владельца к государственным органам (как правило, к муниципалитетам). Гражданин перекочевывает из категории владельцев дома или квартиры в нанимателя помещения.

Существуют 2 формы процедуры отчуждения недвижимости:

• В результате решения суда.
• По добровольному согласию сторон.

В законодательстве нет понятия расприватизации как такового, однако алгоритм отчуждения владельцами недвижимости детально прописан несколькими нормативно-правовыми актами.

Подведем итоги

После расприватизации гражданин теряет право на повторную приватизацию (за исключением несовершеннолетних детей) и на распоряжение квартирой по своему усмотрению (передача в аренду, сдача в залог, продажа), но сохраняет право бессрочного пользования квартирой на условиях социального найма. Передать квартиру в собственность муниципалитета можно при соблюдении ряда обязательных требований: квартира является единственным жильем, она не находится под обременением, в ней не проводилась перепланировка, и главное: все жильцы должны быть согласны на добровольный отказ от собственности на квартиру.

Причины возврата к найму жилья

Основные причины добровольного отказа от владения недвижимостью кроются, прежде всего, в финансовых затруднениях.

Непосильное налоговое бремя

С 2020 года расчет налога на частную недвижимость будет рассчитываться исходя из кадастровой оценки владения, а не на основе инвентаризационной стоимости, как это было раньше. Кроме того, полномочия по окончательному размеру платежа отдаются «на откуп» органам местного самоуправления субъектов.

Общеизвестно, что кадастровая оценка реально приближена к рыночной стоимости. Не исключено, что с нововведениями в налоговое законодательство эта оценка может возрасти. И даже учитывая 5-летний поэтапный переход на новую систему налогообложения, для малообеспеченных людей платеж может стать не подъемным даже при владении скромным жильем.

Социальный найм квартиры избавляет квартиросъемщика от уплаты имущественного налога.

Платежи за капитальный ремонт

Переход в статус нанимателя избавит гражданина от необходимости вносить и этот платеж. Законодательство обязывает муниципалитеты погашать долю нанимателей в платежной статье капитального ремонта. Любой ремонт, в том числе и тепловых коммуникаций в квартире, осуществляют государственные органы.

Существенное снижение размера коммунального платежа

Проживание в квартире на основе социального найма ощутимо уменьшает расходы квартиросъемщика на оплату коммунальных услуг.

Улучшение жилищных условий

Этот момент несколько спорный. В случае признания строения аварийным, государство гарантирует нанимателю предоставление нового жилья из расчета социальных нормативов (18 «квадратов» на человека). Если наниматель проживает в 9-метровой комнатушке, то выгода от ситуации очевидна. Но при проживании в 5-комнатных хоромах съехать придется на положенную по стандарту жилищную площадь.

В этих же условиях владельцу недвижимости муниципальные органы обязаны предоставить равноценное жилье.

Защита от «черных» риэлторов

В соответствии с законом социальную квартиру квартиросъемщик не имеет права отчуждать. Следовательно, провести какие-то мошеннические сделки с государственной квартирой очень затруднительно. Это преимущество квартир по найму актуально для пожилых одиноких граждан.

Передача жилья в муниципальный фонд – правовой инструктаж

Если ранее для подобного юридического хода требовалось судебное решение, то сейчас, допустим, отказ от частного владения недвижимостью в досудебном порядке. Эта возможность гражданам предоставлена после 20.05.2002 года, когда в приватизационный ФЗ добавили рассмотренную нами выше статью 9.1.

Инициатором процесса передачи недвижимости выступает только собственник жилья. Порядок действий при этом следующий:

• Принятие решения и техническая подготовка квартиры к сдаче.
• Обращение собственника в органы исполнительной власти или местного самоуправления (департаменты или отделы по жилищной и миграционной политике и т. д.).
• Написание заявления по установленной форме.
• Сбор пакета документов.
• Передача недвижимости в муниципальный фонд жилья.
• Государственная регистрация договора муниципалитета и собственника (уже бывшего) о передаче квартиры.
• Оформление договора социального найма помещения с зарегистрированными в квартире жильцами (только с теми, у кого нет иного жилья в собственности).

Окончательное решение принимается исполнительной властью в течение 2-х месяцев со дня регистрации документов. Срок прописан в законе, поэтому любая волокита сверх нормы – нарушение.

Перед тем как сдать квартиру государству, в ней необходимо провести минимальный косметический ремонт (при неудовлетворительном состоянии). Если имеется незначительная перепланировка квартиры, все нужно оформить надлежащим образом. Вполне вероятно, что при несанкционированном переустройстве помещения придется заплатить штраф.

При добровольном отказе от недвижимой собственности следует «семь раз отмерить, а потом только отрезать»: повторная бесплатная приватизация недоступна. Однажды гражданин воспользовался этим правом (ст. 11 закона о приватизации), и теперь даже ту квартиру, в которой он продолжает проживать, придется выкупать у государства.

А вот члены семьи собственника, не достигшие 18 лет на момент участия в деприватизации, смогут воспользоваться правом безвозмездного получения от государства квартиры в частное владение.

Об особенностях выкупа муниципального жилья

Прежде всего, это обуславливается тем, что с учетом официальной информации, в 2011 году муниципальная жилплощадь вручалась гражданам, вставших в очередь еще с 89-90х. Лицам, желающим стать в очередь на сегодняшний день, необходимо предоставить определенные доказательства, свидетельствующие об их отношении к категории малоимущих.

А тем, кто становится на очередь для получения жилья сейчас, придется предоставлять документы, которые могут подтвердить принадлежность их к категории малоимущих.

При обращении к агентам потребуется большее количество денег. Организации сами устанавливают цены, поэтому стоит изучить предложения различных фирм и выбрать наиболее приемлемый вариант. Стоимость определяется ими в зависимости от сложности дела и количества необходимых документов.

Главной особенностью новых жилищных норм является то обстоятельство, что граждане именно по своей финансовой несостоятельности не могут купить себе необходимое жилье.

На основании заявления собирается комиссия, которая исследует жилищные условия обратившейся семьи, чтобы удостовериться в подлинности предоставленной информации. После этого в течение 30 дней комиссия решает, можно ли снять квартиру у государства в данном случае.

Важно понимать, что муниципальная жилплощадь в первую очередь предоставляется малоимущим на основании договора социального найма. Вторыми в списке идут не малоимущие, но проживающие в квартире и имеющие на человека площадь, меньшую установленной в регионе по норме

На третьем месте граждане, проживающие в этой квартире (не малоимущие и не нуждающиеся в жилье).

Тогда возможно осуществление продажи путем организации аукциона. В этом случае вы можете зарегистрироваться, как участник аукциона и попоытаться купить жилье.

В соответствии с Гражданским, Жилищным кодексом, постановлением правительства, при продаже комнаты в коммунальной квартире, собственники или наниматели остальных комнат имеют возможность воспользоваться преимущественным правом покупки.

Даже если вам посчастливится стать обладателем 3-комнатной муниципальной квартиры, рассчитывать 13% от ее стоимости не придется.

Таким образом, новые нормы Жилищного кодекса отдают предпочтение только малоимущим гражданам РФ. При этом не имеет никакого значения, что они, например, проживают в приватизированной квартире. Инициировать процесс приватизации квартиры должен ответственный квартиросъемщик. Выкупить квартиру можно на имя любого зарегистрированного в ней жильца, по вашему желанию, как на одного, так и на нескольких сразу.

Документы

Перечень предоставляемых муниципалитету документов включает:

• Правоустанавливающий документ на недвижимость.
• Юридическое подтверждение отсутствия обременений и ограничений на сделки с квартирой.
• Справка о прописанных в квартире гражданах из паспортного стола.
• Паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних) прописанных жильцов.
• Домовая книга (или выписки, заверенные копии листов).
• Технический паспорт жилья.
• Квитанции оплаченных сборов регистрации заявления.

Не исключено, что могут потребоваться копии квитанций квартплаты и коммунального платежа за последний расчетный период. В случае наличия задолженностей потребуется заключить договора реструктуризации неуплаченной суммы.

Нюансы добровольной передачи квартиры

Любые юридически значимые действия с недвижимостью имеют массу оговорок и тонкостей, которые необходимо учесть.

Основные моменты касаются:

• Несовершеннолетних жильцов.
• Долевого владения недвижимостью.
• Расприватизации без согласия собственника.

Как расприватизировать жилье с прописанным несовершеннолетним

Когда в планируемой к передаче в муниципальный фонд квартире прописаны и проживают несовершеннолетние дети (а равно инвалиды), существует нюанс в алгоритме процедуры. Дополнительно к вышеперечисленному пакету документов потребуется разрешение органов опеки.

Доля в квартире

Жилищным законодательством предусмотрено долевое владение недвижимостью. Тут нужно заручиться согласием владельца каждой доли, иначе в расприватизации откажут. Остальной алгоритм проведения процедуры не отличается от вышеописанного.

Расприватизировать жилье в обход собственника

Если квартиру «получилось» перевести в муниципальный фонд без согласия собственника, то такая сделка признается недействительной, и квартира возвращается владельцу на прежних основаниях.

Перевод служебной квартиры в собственность

Такие рамки установлены в связи с тем, что назначением служебных квартир является не решение жилищных проблем граждан, а интересы работодателей. Бюджетниками Для многих работников бюджетной сферы приватизация, пожалуй, единственный способ обзавестись жильем. Но для того, чтобы проделать эту процедуру со служебной квартирой, дом, где она находится, должен быть переведен в муниципальную собственность.

В связи с этим на нового наймодателя распространяются условия старого договора. Существует еще одна возможность для приватизации служебного жилья, которая описана в решении судебной коллегии по цивильным вопросам Верховного суда России от 26 марта 2013 года №5-КГ13-14.

Рекомендуем прочесть: Имеют ли право на налоговый вычет пенсионеры

Деприватизация через суд

Передача недвижимости из частной собственности в муниципалитет по решению суда проводится в случаях, когда сам приватизационный процесс велся с нарушениями законодательства:

• Нарушения прав несовершеннолетних квартиросъемщиков, лиц с ограниченной дееспособностью.
• Нарушения прав иных заинтересованных в соответствии с законом лиц.
• Применение мошеннических схем.
• Применение давления к участникам процесса приватизации.
• Необоснованный отказ исполнительной власти в деприватизации.

Оспорить приватизацию через суд могут:

• Прописанные в квартире на момент появления права собственности граждане.
• Определенный круг заинтересованных лиц.
• Опекуны, представители несовершеннолетних и инвалидов, поручители.
• Надзорные инстанции (прокуратура, опека).
• Государственные органы (муниципалитет, другие инстанции).

Оспаривать приватизационный результат в судебном порядке (подача иска) возможно в течение 3-х лет после перехода квартиры в частную собственность. В исключительных случаях закон дает право выхода за предусмотренные временные ограничения.

Судебное отчуждение в государственную собственность недвижимости позволяет повторно участвовать в бесплатной приватизации жилья.