Что такое недвижимость, обремененная ипотекой?

Есть несколько видов обременений, но рассмотрим обременение по ипотеке. Это значит то, что ранее квартира была куплена в кредит. По каким-то личным причинам владелец не смог выплачивать свою задолженность и единственным выходом из ситуации стало продажа квартиры с обременением по ипотеке другому физическому лицу. Банк должен предоставить все условия проведения подобной сделки.

Без выполнения этих условий продажа квартиры состояться попросту не может. Чаще всего финансовое учреждение, выдавшее ссуду, просит 50% займа от первого собственника.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

1. Ипотека. Она означает, что жилье ранее было взято нынешним продавцом в кредит, однако должник не смог справиться со своими долговыми обязательствами по ряду причин. Поэтому единственно возможным решением тяжелой финансовой ситуации стало продать квартиру с обременением другому физлицу. При этом за банком остается право предоставить условия совершения сделки, без выполнения которых покупка квартиры не состоится. Чаще всего кредитное заведение обращается к оплате сразу 50%-ного ипотечного займа первоначальным собственником.
2. Рента – предполагает невозможность рентоплательщика распоряжаться недвижимостью, где сейчас живет рентополучатель. Чтобы это стало реальным, необходимо получить от последнего письменное согласие.
3. Арестованная квартира. Если квартира куплена, это еще не означает, что собственнику не нужно выполнять обязательства в отношении уплаты коммунальных платежей. Если долг накоплен в особо крупном размере, чтобы снять недвижимость с ареста, придется оплатить деньги или хотя бы договориться с коммунальным предприятием о ежемесячном внесении платежей, которые помогут со временем закрыть долг.
4. Жилье в найме. Владелец может продать квадратные метры, и наниматели не вправе помешать сделке, однако если в договоре аренды, заключенном между 2-мя сторонами операции указан конкретный срок, к примеру, 2 года, выселить арендующих раньше невозможно. Покупателю нужно быть бдительным, иначе придется делить жилье вместе с неожиданно появившимися соседями.
5. Покупка квартиры возможна, если в ней зарегистрирован человек, не являющийся продавцом. Чтобы избавить нового собственника от лишних хлопот, гражданину достаточно явиться в территориальное отделение паспортного стола, но если он отказывается это сделать, тогда владелец вправе обратиться в суд. Покупая квартиру с обременением в качестве зарегистрированного физлица, следует сначала определить, не относится ли прописанный к категории населения, обладающей льготой, когда выписать его невозможно по закону.
6. Квартира считается с обременением, если дом признан аварийным. Продажа недвижимости в таком строении незаконна.
7. Сервитут на землю – право третьих лиц на использование земельного надела, не принадлежащего на праве владения.

Рекомендуем прочесть: Могут ли забрать неприватизированную квартиру

Как выглядит такая покупка?

Покупая квартиру, нужно соблюдать порядок действий. Как купить квартиру с ипотечным обременением? Покупателю первым делом перед покупкой недвижимости надо получить разрешение от банка о последующей продаже апартаментов. Финансовое учреждение, которое заключило договор займа, имеет некоторые права, тем более, если вторая сторона не может справиться полноценно со своими обязанностями.

Первым делом надо узнать то, какую сумму будущий владелец должен будет отдать банку за приобретение квадратных метров. Если размер платы вполне устраивает потенциального клиента, то уже следует более детально обговаривать все детали и условия сделки. Условия могут быть самыми различными, например, взнос 50% первичным владельцем. Если первичный владелец такой суммой не располагает, то можно с ним переговорить и предоставить эту сумму уже в счет приобретаемых апартаментов. Только эта договоренность касается только двоих. Банк к этому не имеет никакого отношения. При таких договоренностях очень часто страдает правовой аспект. Во избежание этого сделку следует заключать только документально.

Уже после выполнения всех условий, новому покупателю и кредитору надо составить новый договор на покупку недвижимости, в котором буду прописаны все нюансы оплаты кредита. Как только эта бумага будет заверена у нотариуса, документ вступает в действие и имеет юридическую силу. Также обязательно нужно составить акт купли-продажи недвижимости. Уже после этого банк передает все документы новому владельцу жилья.

Обязательно стоимость должна быть более стоимости ипотеки, а вся разница будет выплачена покупателю после проведения всех мероприятий.

Иногда новый владелец просто договаривается с банком о переоформлении всех документов на новое имя. Не все организации могут пойти на такую уступку, особенно, если у клиента не совсем хорошая кредитная история.

Риски покупателя

Покупка квартиры с обременением ипотекой имеет некоторые риски, с которыми должен быть ознакомлен каждый. Подобная операция достаточно трудоемкая, содержит множество этапов, поэтому риски таковы:

1. Покупатель может быстро скончаться, и в том случае от обременения избавиться просто невозможно. Деньги, которые были заплачены в качестве залога банком, не возвращаются. Если человек просто скрылся, то взыскать с него средства также проблематично.
2. Продавец может отказаться от проведения сделки и все это после того, как получен залог. Если передача средств не задокументирована, то доказать в суде ее будет крайне сложно.

Особенности продажи квартиры с обременением в 2020 году

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Приобретение квартиры с прописанными жильцами для покупателя чреваты проблемами с их выпиской. Зарегистрированные жильцы, не являющиеся собственниками, на квартиру претендовать не могут, но у них есть полное право проживать по месту прописки.

Проблемы, с которыми можно столкнуться

Покупка такой недвижимости имеет целый ряд особенностей. Такие особенности могут ввести покупателя в полное заблуждение. Например:

1. Оплата залога дважды. Бывают нечестные продавцы, которые проводят различные махинации по получению залога несколько раз. Переговоры ведутся сразу с несколькими собственниками апартаментов. Возможен и тот вариант, что жилье уже находится под залогом в другой кредитной организации. В этом случае от обременения не избавиться.
2. Если продавец не может погасить свою задолженность, то, скорее всего, недвижимость будет арестована. Поэтому прежде чем передавать деньги необходимо получить бумаги, подтверждающие тот факт, что квартира не находится под залогом.
3. Заплатить надо будет не только оставшуюся задолженность, но еще и штрафы в отношении нового покупателя. Об этих штрафах человек узнает уже в момент заключения самой сделки. Делается это специально, потому что отказываться от покупки в этот момент уже совсем невыгодно, несмотря на предъявленные штрафы. Иногда средства будут попросту сняты со счета покупателя. Если задолженность слишком большая, то есть долг не погашался длительный период времени, то в этом случае пеня будет баснословной.
4. В любом случае, если продавец обращается в суд или отказывается в самый последний момент от сделки, то все расходы и убытки будет оплачивать покупатель недвижимости.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

Есть один интересный момент, на который мало кто обращает внимание: при переходе имущества к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить нынешний хозяин. Именно по этой простой причине при совершении сделки вы должны знать, все ли в порядке в этом плане. Если есть обременение на квартиру, то это повод задуматься. Давайте разберёмся более детально.

Интересно почитать: Привлечение к субсидиарной ответственности без процедуры банкротства

Проверка наличия обременения

Если человек не слишком силен в юриспруденции и не обладает всеми юридическим познаниями, то появляется риск того, что может быть куплено проблемное жилье. Перед покупкой обязательно нужно проверить апартаменты на обременение и сделать это можно достаточно просто. Абсолютно все ограничения занесены в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество. Можно обратиться в отделение Росреестра, но получить необходимую информацию можно вовсе, не выходя из дома. Для этого надо подать запрос на сайте rosreestr.ru. Для получения нужной подробной выписки потребуется заполнить предоставленный бланк и оплатить госпошлину. Вся информация находится в пункте 4 ЕГРП. Если на квартиру нет никаких обременений, то в выписке будет написано просто «не зарегистрировано». В любом случае каждый желающий может получить нужную информацию.

Обременение — что это? Снятие обременения по ипотеке

Также к разделу ДУ относится и арест – это запрет на заключение любых договоров или сделок. В этом случае, как было отмечено выше, все решает суд. Более того, владелец, например, арестованного дома, должен держать его в сохранности до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.

Хотелось бы сказать и о том, что бывают ситуации, когда в квартире проживают граждане, которые там прописаны, но не являются ее владельцами. Не рекомендуется приобретать такое имущество, ведь, как показывает практика, жильцы выселяются далеко не сразу, потом приходится добиваться этого через суд. Если же в квартире проживают недееспособные или несовершеннолетние граждане, то нужно обратиться в органы опеки, так как без их согласия провести сделку будет невозможно. Весьма рискованно приобретать имущество по ренте, так как подобные договоры иногда неоднозначны и содержат массу мелких нюансов. Рекомендуется сначала узнать, как снять обременение, и только потом покупать или продавать жильё.

Интересно почитать: Кадастровый Паспорт Земельного Участка 2020 Как Получить

Обременение – это плохо или хорошо?

Проверив квартиру на обременение перед покупкой, не стоит сразу отказываться от нее в случае наличия этого факта. Обычно покупка такой квартиры покупателю обходится гораздо дешевле, и можно сэкономить хорошие деньги. Для того чтобы избежать всех возможных рисков рекомендуется попросить помощи у профессионального риэлтора.

Операции покупки недвижимости с обременением достаточно сложны, поэтому обращаться нужно только к опытному риэлтору. Несомненно, нужно будет заплатить, но тем самым каждый может себя обезопасить. Самостоятельно такие сделки проводить не рекомендуется. Исключением служит только тот вариант, если покупатель хорошо разбирается в этой сфере. Покупка таких апартаментов может принести значительную выгоду. Наличие проблем с квартирой вынуждает продавца снижать на нее цену. Каждый может купить такие апартаменты за 40% от рыночной стоимости.

Как лучше досрочно погасить ипотеку?

Как оформить ипотеку без первоначального взноса в Сбербанке

Погашение ипотеки Сбербанка через Сбербанк Онлайн

Квартиры с обременением: покупать или нет

Операции с недвижимостью, на которую наложено обременение, довольно сложны, поэтому лучше прибегнуть к услугам именно опытного риелтора, обладающего обширными познаниями в данной области. Конечно, это скажется на размере его гонорара, но ведь всем известна пословица: «скупой платит дважды».

Поэтому покупатель квартиры должен тщательно проверять все документы на квартиру и ее историю. Особенно необходимо проверить наличие обременений на квартиру, то есть каких-либо обязательств продавца квартиры перед организациями, частными лицами, которые в результате могут предъявить на приобретаемую вами квартиру свои права.