Договор мены недвижимого имущества: образец

Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.

Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.

Разберем детально, что такое мена и обмен, в чем их отличие и какие существуют нюансы. Также будет предоставлен полный список документов, необходимых при заключении договора. А в качестве бонуса можно договора мены квартиры.

Обмен квартиры: понятие и особенности договора

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 567 гласит, что по договору мены одна сторона передает товар в обмен на другой. Бартер известен еще с древних времен, когда денег как таковых не существовало. Такой вид сделок часто применяется и в наше время. Однако из-за высокой стоимости квартир и возникновения спорных ситуаций обмен квартирами не так популярен. Мена теоретически осуществляется очень просто: владелец квартиры передает ее другому человеку, а взамен получает товар больше/меньше или равный стоимости обмениваемого жилья. Если имеет место разница в цене, то одна из сторон осуществляет доплату.

Бартер не ограничивается обменом на аналогичное жилье – предметом сделки может быть любое движимое и недвижимое имущество, за исключением денег. Т. е. квартиру можно обменять, например, на автомобиль.

Что касается возможности обменять свою квартиру на квартиру с доплатой или без, то она предоставлена только на рынке вторичного жилья. И чтобы осуществить сделку мены, сначала нужно найти собственника квартиры, желающего обменять ее на другую, равноценную или с доплатой. Далее собственники заключают договор и переоформляют недвижимость в Росреестре.

Особенность такой сделки в том, что каждый участник является продавцом и покупателем одновременно. Таким образом, он подобен двойному соглашению о купле-продаже, и к нему применяются правила главы 30 ГК РФ. Что касается самого соглашения, то оно должно быть составлено только письменно, поскольку является основанием для регистрации права собственности.

Образец договора мены

Важным моментом для собственников квартир является то, что существует 2 вида квартирного бартера: мена и обмен. С одной стороны, они абсолютно идентичны. Но существует главное отличие – обмен предполагает передачу неприватизированной квартиры (узнайте, как унаследовать неприватизированную квартиру), а мена возможна только при сделках с недвижимостью, находящейся в частной собственности.

Как проходит государственная регистрация?

Составить договор мены квартиры – только половина дела. Не менее важная часть мероприятия – это успешная государственная регистрация сделки. Чтобы она была осуществлена, требуется выполнение следующих шагов:

• отправка обеими сторонами необходимых документов нотариусу (можно в электронном виде);
• официальная регистрация поданных пакетов документации в учреждении юстиции, выдача расписки;
• осуществление экспертизы в отношении предоставленных сторонами документов;
• внесение соответствующей записи в ЕГРП на объекты недвижимого имущества, регистрация сделки.

В плане налогообложения сделки действуют такие же правила, что и в случае оформления договора купли-продажи, особенных нюансов в этом деле нет. В случае, если владелец привлекаемой к обмену квартиры являлся таковым на протяжении больше трех лет, он освобождается от обязательной уплаты НДФЛ. Если срок владения квартиры меньше трех лет, появляется необходимость оплатить налог, но вместе с этим возникает возможность воспользоваться налоговым вычетом и вернуть определенный процент от суммы в 1 млн. рублей.

Преимущества и недостатки

Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.

Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:

1. Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
2. Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
3. В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.

Недостатки мены заключаются в следующем:

1. Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
2. Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
3. Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.

Особенности договора мены

В дальнейшем, приобретая опыт и понимая различие, они просто идут по пути наименьшего сопротивления и действуют в соответствии со сложившимся стереотипом, а не с условиями рынка, которые предлагают многообразие вариантов имущественных сделок.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений (подробнее о том, что такое обременение на квартиру). В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.

Вас может заинтересовать, как получить имущественный вычет при покупке квартиры.

Какие документы нужны для регистрации договора мены квартиры

Добрый день! Для государственной регистрации договора мены сторонами в Росреестр представляются следующие документы:

— Заявления о государственной регистрации.

— Документ об уплате государственной пошлины.

— Документ, удостоверяющий личность заявителя.

— Правоустанавливающие, правоподтверждающие документы лица, производящего отчуждение имущества.

— Договор мены в необходимом количестве экземпляров.

— Справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

В случае, если право ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав — справка органов технической инвентаризации об отсутствии арестов и запрещений. В случае, если заявителями не являются правообладатели — документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя (нотариально удостоверенная доверенность).

В случае, если паспорт соответствующего объекта недвижимого имущества ранее не предоставлялся и не был помещен в дело правоустанавливающих документов Росреестра — кадастровый паспорт объекта (объектов) недвижимого имущества.

В случае, если стороной договора является юридическое лицо и в деле правоустанавливающих документов отсутствуют нижеуказанные документы — учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями или нотариально удостоверенные копии учредительных документов; документ, подтверждающий факт внесения записи о юридическом лице в ЕГРЮЛ; документ о постановке на учет налогоплательщика; документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего документы от имени юридического лица или нотариально удостоверенную копию этого документа; справка о процентном соотношении стоимости имущества к чистым активам предприятия (для АО) или к стоимости всего имущества (для ООО); в случаях, предусмотренных законодательством — решение органа юридического лица, уполномоченного распоряжаться имуществом (протокол заседания акционеров АО или участников ООО об отчуждении или приобретении).

В случае, если отчуждаемый объект находится в общей долевой собственности — отказ сособственников от права преимущественной покупки. В случае, если стороной договора является один из супругов, а имущество находится в общей совместной собственности супругов — нотариально удостоверенное согласие супруга.

В случае, если стороной договора является один из супругов, а имущество приобретается в общую совместную собственность супругов — нотариально удостоверенное согласие супруга. В случае, если договор мены не имеет силу передаточного акта — акт приема-передачи недвижимого имущества к договору мены.

В случае необходимости, иные документы, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора мены: разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника; письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если стороной договора (правообладателем) является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет.

В отношении формы договора мены недвижимого имущества, поясняю, что, по смыслу ст. 161, 163 Гражданского кодекса РФ, договор мены, как и предварительный договор мены, могут заключаться в простой письменной форме и не требуют обязательного нотариального удостоверения. Вместе с тем, несмотря на необязательность нотариального удостоверения сделки, по соглашению сторон, она может быть нотариально удостоверена. Для подготовки необходимых документов, рекомендуем Вам обратиться к лицам, специализирующимся в области сопровождения сделок с недвижимостью. Поверьте, участие квалифицированного юриста в этом процессе не только сэкономит Вам время и убережет от ошибок, но и может снизить общие затраты по сделке.

Необходимые документы

Для составления договора требуется пакет документов, аналогичный купле-продаже. Отличием является то, что оба участника собирают одинаковые бумаги.

Указанный перечень документов нужен для регистрации права собственности. Плюс необходимо предоставить договор мены и акт приема-передачи, а также 2 квитанции об оплате госпошлины.

Госпошлина оплачивается обеими сторонами сделки, поскольку необходима регистрация сразу 2-х объектов.

В каком случае договор можно признать недействительным

На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.

Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.

Причины признания договора недействительным:

• один из участников сделки – недееспособное лицо;
• сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
• договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
• условия сделки противоречат законам РФ;
• сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
• сделка является мнимой или притворной*.

Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.