Как уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке?

Права заемщика по закону

По закону № 284-ФЗ от 19.10.2011 банк не имеет права отказать заемщику в досрочном погашении ипотеки. При официальном обращении, каждому клиенту разрешается закрыть ипотечный кредит в Сбербанке раньше, без согласия займодателя. Однако, важно предупредить учреждение о своем желании заранее — не менее, чем за 30 дней до даты планируемого погашения задолженности. Указанный период прописывается в ипотечном договоре.

Важно!

В некоторых банковских контрактах указывается минимальная сумма досрочного погашения. В Сбербанке она составляет 15 тыс. рублей.

В некоторых коммерческих банках предусмотрена комиссия за досрочное погашение в размере 3-5% от вносимого платежа. А вот штрафные санкции к ипотеке не применяются — по законодательству, кредитор не вправе штрафовать заемщика за желание погасить займ до окончания срока действия договорных отношений.

Снижение ставки на ипотеку по рождению ребенка

Поскольку вопрос улучшения демографической ситуации в государстве напрямую зависит от жилищных условий молодых семей, с 2011 года была введена в действие лояльная система кредитования супружеских пар после рождения ребенка.

Снижение ставки по ипотечному кредиту связываются с рождением первого, второго и третьего ребенка при соблюдении нескольких условий:

• возраст пары кредитозаемщиков до 35 лет;
• на каждого члена семьи выделяется не более 15 кв. м.

Кроме заявки на снижение суммы выплат по ссуде, для облегчения кредита можно воспользоваться материнским капиталом. Сертификат, который выдается при рождении первого ребенка, позволяет при оформлении ипотечного кредита в Сбербанке значительно снизить кредитную ставку, а капитал, присваивающийся с рождением третьего ребенка – полностью погасить сумму долга.

Как изменить сроки выплаты долга по ипотеке

Внесение даже минимальной суммы сверх ежемесячного платежа способствует уменьшению тела основного долга и требует пересчета по процентам. Банки предлагают два варианта досрочного погашения:

1. С сохранением суммы установленных ежемесячных платежей, но сокращением срока выплаты;
2. Или с их уменьшением, но с сохранением даты полного погашения.

Обе процедуры достаточно просты, не требуют сбора дополнительной документации и комиссионных санкций. Необходимо лишь уточнить сумму, необходимую для погашения ипотеки и оформить ПДП в приложении или отделении банка.

Пересчитать срок ипотечного кредита в Сбербанке можно воспользовавшись калькулятором.

Уменьшение срока ипотечного кредита

При частично-досрочном погашении, клиент может сократить срок ипотеки, не изменяя размер ежемесячного платежа, если иное не прописано в ипотечном договоре. Воспользоваться услугой вправе каждый заемщик, независимо от уровня его дохода и размера ссуды. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока возможно только в отделении банка по официальному заявлению.

Уменьшение платежа

Уменьшить платеж по ипотечному кредиту в Сбербанке можно в отделении банка или через личный кабинет заемщика, если иное не указано в кредитном договоре. После частично-досрочного погашения, график платежей с новыми выплатами можно получить через мобильное приложение.

Уменьшение платежа с помощью материнского капитала

Мнение эксперта

Сергей Богданов

Стаж работы в Сбербанке 12 лет.

Для того, чтобы вопрос погашения ипотеки материнским капиталом был официально согласован, необходимо направить в ПФ РФ справку об остатке задолженности по кредиту. После одобрения, субсидия перечисляется на счет заемщика в счет погашения процентов и основного долга.

Неустойки, пени и штрафы закрыть средствами материнского капитала невозможно.

После перерасчета займа и снижения ежемесячных взносов, новый график платежей можно получить в офисе Сбербанка или в мобильном приложении.

Важно знать! При использовании материнского капитала, общий срок действия ипотеки не меняется!

Кому доступно сокращение платежа по ипотеке

Практически каждый заемщик может столкнуться с ситуацией, когда у него пропадает возможность оплачивать ранее взятый займ на прежних условиях. Причин этому может быть масса, от потери трудоспособности до увольнения с прежнего места работы. Но это не повод для паники, существует масса способов повлиять на размер ежемесячного платежа по ипотеке в Сбербанке России:

• стать клиентом Сбербанка и получать на его карту зарплату или пенсию, или просто хранить на счетах собственные деньги;
• быть надежным заемщиком, своевременно выплачивающим свои обязательства.

Основания для снижения платежа, если ипотечный кредит уже оформлен, будут довольно ограниченными. Банку необходимо будет предоставить веский аргумент на изменение ранее составленного договора и графика погашения кредита.

Можно выделить несколько действительно веских причин:

• при возможности внести сразу серьезную сумму, можно подать заявку на пересмотр условий кредитования и соответствующего уменьшения ежемесячного платежа;
• предоставление подтверждений ухудшения материального положения;
• предоставление дополнительного залога.

Сокращение срока ипотеки VS уменьшение размера ежемесячного платежа

При частично-досрочном погашении возникает вопрос, что же выгодней, сократить срок ипотеки в Сбербанке или уменьшить ежемесячный платеж? Разобраться можно на конкретном примере.

Заемщик, 8 апреля 2020 года оформил ипотеку на 1 500 000 рублей на 7 лет, под 10,2%. При своевременном внесении ежемесячных платежей в размере 25 919 рублей, согласно графика, переплата составит 573 930 за весь период пользования заемными средствами.

У заемщика имеется вклад в том же банке в размере 800 тыс. рублей, но срок его действия заканчивается 1 апреля 2020 года. Получается, ровно через год он внесет 800 тыс. в качестве частично-досрочного погашения.

Вариант 1. Уменьшение срока ипотеки Сбербанка.

При внесении всех денег, срок окончательного расчета будет перенесен на 08.03.2021, т.е. сократится на 49 месяцев. При этом, полная переплата составит 201 213 ₽. и уменьшится на 372 717 ₽.

Вариант 2. Как снизить ежемесячную плату.

Заемщик также может снизить кредитную нагрузку и сократить ежемесячные платежи. В итоге, за 7 лет он пополнит капитал банка на 317 037 ₽, экономия для должника составит 256 893 ₽.

Анализируя приведенные примеры, уменьшение срока кредитования намного выгодней. Но и у второго варианта есть свои плюсы, если продолжать рассчитываться по старому графику платежей, оформляя каждый месяц частично-досрочное погашение, срок выплаты ипотеки сократится вместе с переплатой.

Плюсы и минусы сокращения платежа по ипотеке в Сбербанке

Основные преимущества досрочного погашения с сокращением ежемесячных сумм:

1. Улучшается финансовая ситуация у заемщика.
2. Появляется возможность сэкономленные средства направить на личные цели.
3. Заемщик может открыть вклад, и полученные проценты направлять на погашение ипотеки.
4. Снизив кредитную нагрузку, клиент повысит свои шансы на получение одобрения в другом банке.

Единственный недостаток: при оформлении частично-досрочного погашения с сокращением срока ипотеки, заемщик сэкономит большую сумму денег, чем при снижении ежемесячных платежей.

Что лучше уменьшать – срок или платеж

Извечный вопрос, что будет выгоднее – уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке или общий срок кредитования? В целом сокращение срока выгоднее, как снижается размер переплаты.

Но если вы уменьшаете размер ежемесячного платежа, то у вас каждый месяц будет появляться больше свободных средств, которые вы сможете пускать на досрочное погашение.

Например, ваш платеж составляет 14 тысяч рублей, но каждый месяц вы вносите по 20 тысяч. Сокращаете размер платежа, и на следующий месяц он составляет 13 800 рублей. Вы опять вносите 20 тысяч, и на досрочное погашение тела ипотеки уйдет уже на 200 рублей больше. Вроде бы мелочь – но в масштабах нескольких лет это очень выгодно.

А вот еще интересная статья: Как накопить на пенсию в России: полный обзор вариантов

Так что я думаю, что уменьшать ежемесячный платеж при условии, что вы регулярно вносите досрочные платежи – выгоднее и чисто психологически спокойнее (вы наглядно видите результат своей работы).

Но если вы решите уменьшать срок, то понадобится предварительно уведомить об этом банк. По умолчанию досрочные вложения сокращают размер ежемесячных платежей. Поэтому перед тем, как уменьшить срок ипотеки, оформите соответствующее заявление.

Условия досрочного погашения по ипотечному договору

Каждый заемщик, получив кредит в Сбербанке, вправе оформить частичное или полное досрочное погашение, если это не противоречит условиям кредитования.

Важно заранее уточнить вид платежей, которые заемщик вносит каждый месяц. Это необходимо для того, чтобы определиться с выгодным вариантом досрочного погашения.

При аннуитетном платеже

При оформлении частично-досрочного погашения для ссуды с аннуитетными платежами, заемщик может самостоятельно определиться, уменьшить ежемесячный взнос по ипотеке или сократить срок ее выплаты.

Частично-досрочное погашение займа осуществляется:

• на сайте Сбербанк Онлайн;
• в региональном офисе.

В первом случае, имеются ограничения:

• сократить срок выплаты в режиме онлайн невозможно, для этого потребуется обратиться в офис банка с официальным заявлением;
• минимальная сумма для ЧДП — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа.

При частично-досрочном погашении, дополнительные платежи вносить не нужно.

При дифференцированном платеже

Частично-досрочная оплата ипотеки зачислятеся на ссудный счет, погашая долг будущих периодов, отменяя обязательство заемщика уплачивать его на это время. Клиент сможет временно снизить платеж по ипотеке, ослабив финансовую нагрузку.

Например

Платеж по ссуде составляет 20000 + начисленные проценты на остаток долга. В текущем месяце заемщик внес 100 000 рублей, оформив частично-досрочное погашение. Следовательно, в течение ближайших 4 месяцев ему необходимо оплачивать только проценты по займу. На пятый месяц заемщик должен будет опять внести 20000 + проценты за период.

Чем обусловлен размер ежемесячного платежа

Множество факторов оказывают влияние на предстоящий объем выплат каждый месяц по ипотеке, а именно:

1. Стоимость приобретаемого жилища (зависит от района, развитости инфраструктуры, возраста дома, этажность, расположение комнат, в новостройке или вторичном рынке и прочее).
2. Размер процентной ставки, установленной банком.
3. Продолжительности ликвидации займа.
4. Чем больше было внесено заемщиком при первоначальном взносе, тем меньше будет кредит, и, соответственно, платежи.

Сам платеж состоит из:

• суммы основной задолженности;
• выплат по процентам;
• комиссионных взносов.

Расчет выплаты происходит по двум ключевым схемам, обозначенным в таблице:

Помимо вышеперечисленного клиенту придется потратиться на:

1. Страхование. Здесь стоит быть очень внимательным, потому как банковские сотрудники стараются обязать оформить как можно больше видов страховки. В то время как общеобязательной является лишь страхование риска повреждения или утраты недвижимости.
2. Услуги по оцениванию недвижимости. Здесь выгоднее всего рассматривается вариант при участии в долевом строительстве, поскольку при сдаче объекта происходит оценка жилплощади за счет застройщика.
3. Многие организации установили обязательный взнос за выдачу кредита.
4. Госпошлина при оформлении жилья в собственность.

Таким образом, на конечную сумму займа оказывает влияние масса факторов, которые в основном приводят к увеличению суммы кредита.

Нюансы досрочного погашения по военной ипотеке

Возможно частично-досрочное погашение и по военной ипотеке, но для ее оформления не нужно заранее подавать прошение. Заемщик может положить любую сумму на счет Росвоенипотеки, и она спишется в полном размере. Новый график платежей появится в личном кабинете на следующий день.

По программе для военнослужащих допускается только сокращение срока выплаты ипотеки. Для данной категории заемщиков — это достаточно выгодно, ведь можно быстрее снять обременение и оформить недвижимость в собственность.

Откладывание средств на депозите

Средства для погашения ипотеки списываются с личного депозита клиента, куда он вносит деньги. Наличие дополнительных возможностей позволит откладывать большие суммы. Досрочное погашение кредита – длительная процедура, поэтому не стоит вносить малыми долями.

Лучший вариант – откладывать финансы на депозите. Перечисляя на счет банка больше средств, чем требуется, за короткий период можно накопить значительную сумму. Деньги, находящиеся на банковском счете труднее потратить, чем те, что находятся в непосредственной близости.

Накопив значительное количество средств, можно обращаться в банк с заявлением о досрочном погашении и просьбе перерасчета платежей. При условии выбора большего срока и оптимального размера плановых взносов, накопление не вызовет затруднений. Таким образом, можно уменьшить финансовую нагрузку по ипотечному кредиту за достаточно короткий срок.

Подача заявления на досрочное погашение ипотеки

Существует два способа подачи заявления на досрочное погашение ипотеки: через Сбербанк-Онлайн или в отделении.

Закрытие ипотеки через Сбербанк Онлайн

Досрочное погашение через личный кабинет — еще одна онлайн-услуга, доступная каждому клиенту Сбербанка.

В личном кабинете выбираем ипотеку и переходим в раздел частичного или полного погашения. Заполнив все поля, необходимо подтвердить заявление о досрочном погашении с помощью СМС-кода.

Частичное погашение

Необходимо придерживаться следующего алгоритма:

1. Переходим в раздел «Частично погасить кредит».
2. Выбираем карту, с которой будут переведены средства в пользу кредитного счета.
3. Определяемся с датой погашения. Выбрать можно любой день, даже тот, в который подается заявление.
4. Указываем сумму.
5. Нажимаем «Оформить заявку», проверяем параметры заявки и подтверждаем действия через СМС.

Новый график, с уменьшенным ежемесячным платежом можно получить в личном кабинете или отделении банка.

Полное погашение

Процедура полного досрочного погашения:

1. Переходим в раздел «Полностью погасить кредит» и выбираем счет списания.
2. При ПДП в день обращения нужно указать ту сумму, которая прописывается в появившемся окне.
3. Если же выбирается погашение на следующий день, то необходимо самостоятельно вычислить проценты за дополнительные сутки.

Ограничения при оформлении онлайн-заявки

Особенности оформления:

1. Минимальный платеж для частично-досрочного погашения в личном кабинете должен быть не ниже 99% от размера ближайшего ежемесячного взноса. Для внесения меньшей суммы необходимо обратиться в офис банка.
2. При частично-досрочном погашении через личный кабинет, заемщик имеет право только уменьшить размер ежемесячного платежа.
3. Средства должны быть перечислены до 21:00, чтобы дополнительно не начислялись проценты.

В офисе Сбербанка

Оформить заявку на досрочное погашение можно в любом отделении банка, но только в том городе, в котором был подписан договор. Если заемщик переехал, необходимо перевести ипотеку в банк по новому месту регистрации.

Пакет документов для погашения ипотеки

При оформлении онлайн-заявки, системе не нужны все документы, собранные для оформления ипотеки на квартиру. А вот при обращении в офис банка обязательно необходим паспорт .

Если заемщик переводит ипотеку из другого города, то потребуется предъявить еще и кредитный договор.

Для того, чтобы узнать сумму, необходимую для досрочного погашения через горячую линию, следует назвать оператору номер договора и данные паспорта.

В некоторых случаях, полное досрочное погашение позволяет вернуть часть стоимости неиспользованного страхования. В таком случае потребуется явиться в банк с полным комплектом ипотечных документов.

Как оформить уменьшение платежа по ипотеке в Сбербанке

Итак, вы определились, что у вас есть реальная возможность снизить собственную нагрузку и уменьшить размер ежемесячного платежа, тогда вам нужно основательно подготовиться.

Для этого нужно собрать определенный пакет документов и обратиться в отделение банка, где был ранее оформлен займ.

Что потребуется для переоформления:

• паспорт гражданина РФ;
• справка по форме 2НДФЛ от всех членов семьи;
• справка или трудовая, подтверждающая потерю работы заемщиком;
• выписку из медицинской карты или заключение медкомиссии об ухудшении здоровья кредитующегося;
• свидетельства о рождении малолетних детей;
• выписку об оставшейся сумме задолженности;
• справку из ЕГРН для подтверждения права собственности на недвижимость, если она находится в залоге.

Пошаговые действия при этом будут следующими:

1. Обратиться в отделение банка с указанным списком документов;
2. Составить заявление по форме банка с указанием причин для снижения размера платежа;
3. Копию заявления тоже зарегистрировать (это будет гарантией, что заявление попадет по назначению);
4. Банком рассматривается заявление на протяжении 1 месяца;
5. В случае положительного решения перезаключается договор и формируется новый график погашения задолженности.

Важно! Если банк инициировал отказ, значит, должна быть выдана официальная бумага с фирменной печатью.

Советы ипотечникам Сбербанка

Рекомендации для будущих и действующих заемщиков Сбербанка:

1. Внимательно заполняйте заявку на кредит. Большинство отказов происходит по причине внесения некорректных данных.
2. Если вы решили взять ипотеку без первоначального взноса, будьте готовы к более тщательной проверке вашей кредитной истории. Аналогичные займы выдаются под высокие проценты.
3. Срок одобрения ипотеки в Сбербанке составляет 3-5 дней, за это время следует трезво оценить собственные финансовые возможности, чтобы выплатить ипотеку без проблем.
4. При оформлении частично-досрочного погашения, сокращайте срок выплаты займа, если ежемесячный платеж вам посилен.
5. Проводя любые операции с кредитным счетом, обязательно проверяйте все указанные реквизиты.
6. После погашения ипотеки в Сбербанке обязательно возьмите справку о закрытии кредита, чтобы при возникновении спорной ситуации, вы могли воспользоваться официальным подтверждением.

Смотрите так же: несколько полезных лайфхаков для досрочного погашения кредита от журналистов Первого канала.

Нестандартные способы досрочного погашения ипотеки

Выплатить ипотеку досрочно или частично можно, оформив налоговый вычет или получив проценты по вкладу.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Пункт 4.1.3 кредитного договора Сбербанка гласит, что сдавать ипотечную квартиру в аренду запрещено. Только в редких случаях банк допускает подобную возможность:

• при сокращении или увольнении заемщика с работы;
• при потере части доходов;
• при временном ограничении трудоспособности.

Легально оформить ипотечную недвижимость в аренду можно только с разрешения Сбербанка. Во всех остальных случаях предусмотрены штрафные санкции и судебные разбирательства.

Налоговый вычет за покупку квартиры

Максимальная налогооблагаемая база для расчета налогового вычета с покупки квартиры составляет 2 млн. рублей. При этом, имея официальную заработную плату, можно вернуть до 260 тыс. рублей. Сумма возврата напрямую зависит от уровня дохода налогоплательщика.

Наглядный пример: заемщик оформил квартиру в ипотеку стоимостью 2,7 млн. рублей. Его заработная плата составляет 70 тыс. Ежемесячный подоходный налог в бюджет государства — 9 100 рублей, а в год — 109 200 рублей. Следовательно, он сможет получить налоговый вычет за 3 года:

• в первые два года — 218 400 рублей;
• последний год — 41 600 рублей.

Самостоятельно рассчитать приблизительную сумму налогового вычета за год можно с помощью онлайн-калькулятора.

Налоговый вычет по ипотеке

Максимальная налогооблагаемая база для вычета по ипотеке:

• недвижимость приобретена до 2020 года — 1 млн. рублей;
• сделка совершена до 2014 года — 2 млн. рублей;
• квартира оформлена после 2014 года — 3 млн. рублей.

Получается, что при оформлении ипотечной ссуды после 2014 года, заемщик имеет право возместить до 390 тыс. рублей за весь срок кредитования.

Пример: заемщик оформил ипотеку на квартиру в размере 2,1 млн. рублей, переплата по процентам составила — 1,259 млн. Имея заработную плату в размере 60 тыс. рублей, он получит налоговый вычет:

• за недвижимость — 260 000 рублей;
• по ипотеке — 163 670 рублей.

При покупке квартиры после 1 января 2014 года, оформить налоговый вычет может каждый супруг, даже при условии, что только один является заемщиком. Получить уплаченные 13% могут и пенсионеры, если с момента выхода на заслуженный отдых прошло не более трёх лет.

Депозит

При хорошей финансовой возможности, заемщик может открыть вклад в банке или дебетовую карту с процентом на остаток, ставка должна быть выше, чем по ипотеке. Полученный в конце срока доход можно направить на погашение ссуды. Если ставка ниже, то свободные средства лучше использовать в счет досрочного погашения.

Как уменьшить ставку по ипотеке

Уменьшение размера ежемесячного платежа относится к одному из способов по реструктуризации ипотеки. Банки могут пойти на эту меру, поскольку она носит временный характер.

Основания для реструктуризации

Для принятия банком положительного решения по заявлению на снижение ежемесячного платежа, должны иметься существенные основания для этой меры.

К основаниям для проведения реструктуризации относятся:

Способы погашения

Возможны два основных способа погашения задолженности кредита:

1. Аннуитентные платежи.
2. Дифференцированные платежи.

В настоящее время аннуитентные платежи уже не являются основным способом погашения ипотечных займов. Многие банки начинают применять дифференцированные платежи.

При аннуитентном способе оплаты, суммы регулярных платежей каждый месяц не меняются и выплачиваются в течение всего периода ипотеки.

Этот способ имеет свои преимущества. Поскольку в нашей стране инфляция находится на высоком уровне, сумма платежа через несколько лет после заключения договора ипотеки будет казаться не такой уж и высокой. Кроме того, и доход клиента банка может повыситься.

Ипотека для молодой семьи в 2020 году смотрите в статье: ипотека для молодой семьи.

В случае дифференцированного варианта платежей сам долг и проценты погашаются в одинаковой степени.

Материнским капиталом

В семьях при рождении второго и последующих детей, в случае рождения 01 января 2007 г., возникает возможность получения средств материнского капитала.

Материнский капитал представляет собой меру государственного содействия для семей, в которых имеются дети.

Размер государственной помощи в 2020 году составляет 453 тыс. руб., и он носит целевой характер.

Данную сумму можно расходовать исключительно на погашение ипотечного кредита. Множество российских семей используют эту возможность.

С помощью этого средства можно снизить размер ежемесячного платежа. Однако он сработает лишь тогда, когда должник погашает задолженность дифференцированными платежами.

Для получения мат. капитала необходимо подать заявление в ПФР для выдачи сертификата на материнский капитал для оплаты ипотечного займа.

В пенсионном фонде России на протяжение двух месяцев будет рассмотрена заявка, и перечислены денежные средства на счет кредитора.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Основные преимущества:

• клиент значительно экономит на процентах;
• снятие обременения недвижимости;
• после выплаты ипотеки появятся свободные средства;
• после полного погашения можно сдать квартиру в аренду и получать дополнительный доход;
• клиент может стать единоличным владельцем квартиры, получив выписку о праве собственности.

Недостатки:

• досрочно выплачивая ипотеку, заемщик теряет возможность получить налоговый вычет в полном объеме;
• если в ближайшие годы должник планировал приобрести автомобиль, то лучше накопить средства и купить его за наличный расчет, нежели оформить частично-досрочное погашение ипотеки и подавать заявку на автокредит.

Выбрав при частично-досрочном погашении вариант с уменьшение ежемесячного платежа, заемщик может самостоятельно сократить сроки выплаты ипотеки. В данном случае нужно каждый месяц вносить оплату не по новому графику платежей, а по старому, тем самым сокращая и переплату.

Если рассмотреть вопрос с другой стороны, то заемщику на помощь придет реструктуризация или рефинансирование в другом банке.

В первом варианте кредитор может увеличить продолжительность срока ипотеки для ослабления финансовой нагрузки заемщика. Подобное увеличение позволит сократить ежемесячный платеж клиента.

В случае с рефинансированием можно не только увеличить срок ипотеки, но и снизить процентную ставку по займу.