Что такое первоначальный взнос по ипотеке и требования банков к нему в 2020 году

Главная/Оформление ипотеки/Первоначальный взнос

Не у всех такие доходы, которые позволяют сразу купить себе жилье. Но сейчас, когда кредитный и ипотечный рынок становится шире, такая возможность появилась. Но это не означает, что оформить ипотеку можно, совсем не имея собственных накоплений. Большинство банков при ипотечных заявках требуют внесение первоначального взноса, что является гарантом серьезности намерений заемщика. Правда, существуют программы без первого взноса, но на более ужесточенных условиях.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке?

Внимание
Первоначальный взнос по ипотеке – это частично вносимая сумма в счет приобретаемой недвижимости на кредитные средства. Это наличность, которую заемщик должен сразу выплатить продавцу жилплощади, а остаток перечисляет банк за счет ипотечного займа. Таким образом подтверждается платежеспособность заемщика и серьезные намерения клиента в отношении дальнейших выплат по кредиту.

Величина минимального взноса по ипотечным предложениям варьируется у каждого банка в пределах 10-30% от стоимости покупаемой недвижимости. Первоначальный взнос по ипотеке – это один из ключевых показателей для банков, поскольку влияет на процентную ставку годовых по ипотечному займу.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам доб.157 Москва; доб.953 Санкт-Петербург; +7 (800) 700-99-56 доб. 402 Бесплатный звонок для всей России.

Чем больше будет первоначальный взнос по ипотеке, тем ниже назначат процент. К примеру, в банке «ДельтаКредит» соотношение первого взноса и ставки следующие:

• 15-30% – 10,25%;
• 30-50% – 10%;
• свыше 50% – 9,75%.

Чем больше будет вноситься первоначальная сумма, тем меньше срок кредитования и переплата. Оптимальное соотношение личных и заемных средств – 50/50.

Зачем еще нужен первоначальный взнос по ипотеке? Дело в том, что при ипотеке приобретаемая недвижимость выступает залогом. В том случае, если заемщик прекратит выплаты по кредиту, банк вправе реализовать его и на вырученные средства, не возвращая первый взнос, компенсировать задолженность и прочие издержки (в соответствии со ст. 6 ФЗ № 102).

Зачем банкам нужен первоначальный взнос

Прежде всего давайте разберемся, что такое ипотека и зачем банки требуют первоначальный взнос.

Ипотека – это займ от банка на покупку жилья. Как правило, банк берет в залог именно ту недвижимость, которую приобретают по ипотеке. Пока вы не закроете задолженность перед банком, жилье будет под обременением. Это значит, что ни продать, ни подарить или еще что-то сделать с этой недвижимостью вы не сможете.

Казалось бы, все отлично. Банк дает вам деньги на покупку квартиры, а сам получает гарантию в виде закладной на неё. Если вы вдруг не сможете платить ипотеку, оп просто продаст её и получит свои деньги назад. Но не все так просто.

Ипотечный кредит без первоначального взноса для банка слишком рискованная сделка по двум причинам:

1. Рынок недвижимости очень нестабилен. Периоды роста стоимости недвижимости сменяются затяжными кризисами, которые обрушивают цены на жилье. Если банк выдает ипотеку на пике цен, то он просто не сможет реализовать квартиру по нужной цене, чтобы покрыть задолженность заемщика неспособного дальше оплачивать кредит, во время кризиса.
2. Ипотека с нулевым взносом привлекает заемщиков низкого качества. Банки считают, что, если человек не может накопить деньги на первоначальный взнос, значит он не очень умеет управлять своими финансами, а как итог – риск невозврата по ипотеке из-за низкой платежной дисциплины. Второй момент, есть убеждение у банков, что ипотека без первоначалки – это удел низкооплачиваемых заемщиков с «серыми» доходами и неофициальным трудоустройством, а это опять же риск будущих проблем с возвратом. Но практика показывает, что все это лишь домыслы банков. Просрочка по ипотечным кредитам самая минимальная (3-4%), а те, кто решился на ипотеку, как правило достаточно исправно выполняют свои обязательства перед банком.

Так или иначе, но первоначальный взнос стал обязательным требованием у большинства банков. При ипотеке вы обязаны иметь на руках 10-15% процентов наличных средств от стоимости квартиры.

Но на любой замок есть отмычка. Хотеть не вредно, а вредно не хотеть. Сейчас поговорим про 10 способов как обойти первоначальный взнос в банке.

Пример первоначального взноса по ипотеке

Оценка стоимости жилья ведется на основе его рыночной цены.

Можно самостоятельно сделать предварительный подсчет на онлайн-калькуляторе. Такой имеется на сайте каждого кредитора. Достаточно вбить ключевые параметры (сумму, период рассрочки, размер первоначального взноса по ипотеке) и система сама все подсчитает и выдаст должный результат.

Входит ли в общую сумму ипотечного кредита?

Для ответа на этот вопрос нужно понимать сам механизм сделки. Дело в том, что по правилам банка, если приобретаемое жилье оформляется в качестве залога, ипотечный займ не может быть выдан на сумму, превышающей 80% от стоимости жилья. Это значит, что при стоимости квартиры в 5 млн рублей, максимальная выданная в рамках ипотеки сумма не может превышать 4 млн рублей.

Соответственно, первоначальный взнос — это оставшиеся 20% от стоимости жилья. На рассмотренном выше примере это означает, что минимальный первоначальный взнос равняется 1 млн рублей.

Первый взнос не вносится в общую сумму кредита. Куда же уходят средства? Взнос идет на оплату самого жилья, а не займа, это нужно банку для того, чтобы гарантировать возврат средств и возмещение убытков в случае неблагонадежности клиента.

Если клиент перестанет вносить платежи по ипотеке, банк начнет получать убытки; тогда единственным вариантом для него является продажа недвижимости (именно поэтому она и оформляется в залог), а чтобы продать быстро, необходимо дополнительно стимулировать спрос — например, снизить цену на 10% от среднерыночной. В таком случае банк сможет быстро продать собственность и вернуть затраченные средства, тем самым компенсировав убытки, причиненные неблагонадежным заемщиком.

При этом необходимо отметить, что в некоторых ситуациях первоначальный взнос идет на погашение именно суммы кредита, а не на оплату самого жилья. Так, например, если приобретаемая недвижимость не оформляется в залог, некоторые банки все равно потребует первоначальный взнос, но уже по другим причинам: сумма нужна банку не для возможной компенсации в случае вынужденной быстрой продажи недвижимости, а для подтверждения платежеспособности и серьезных намерений клиента.

Именно поэтому, если на недвижимость не составляются залоговые документы, минимальный размер первоначального взноса по ипотечным программам резко возрастает — от 30%, а в некоторых банках от 40%.

О том, нужен ли первоначальный взнос по ипотеке и каким он может быть, мы писали тут, а здесь рассказано о том, какой размер взноса выгоднее -5, 10, 10 или 50%.

Чем выгоден первый взнос?

Вложение определенной суммы на начальном этапе оформления ипотеки выгодно для обоих сторон. Для банка это может значить подтверждение финансовой состоятельности клиента и гарантией, что и в дальнейшем он будет так же исправно исполнять свои долговые обязательства.

Для заемщика тоже присутствуют определенные плюсы, а именно, получение более выгодных условий:

• сокращение срока выплаты кредита;
• уменьшение годовой процентной ставки;
• снижение кредитуемой суммы, что влияет на расчет страховки (чем меньше займ, тем дешевле обойдется полис);
• повышение вероятности одобрения заявки.

В случае внесения большого первого взноса есть возможность получить одобрение даже при плохой кредитной истории.

Какие средства можно использовать

«Гражданин может использовать любые средства, которые у него есть, — отмечает юрист. — Это могут быть накопления или средства от продажи имущества».

Предполагается, что деньги человек накопил, и это служит для банковской организации показателем, что и в будущем заемщик сможет регулярно вносить обязательные платежи.

Несмотря на то, что ограничений по выбору источника средств закон не делает, материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке использоваться не может. Направлять средства маткапитала можно только на погашение уже оформленного жилищного кредита, а также на выплату процентов по нему.

Когда вносится первоначальный взнос, и куда он идет?

Первичный взнос оплачивает заемщик при совершении сделки с банком (после подписания кредитного соглашения). Если взнос оказывается меньше, чем было оговорено ранее, то дело отправляется на пересмотр. Когда он больше, то требуемая сумма вносится в качестве взноса, а оставшаяся – на частичное погашение основного займа.

Куда же затем направляется первоначальный взнос по ипотеке? Он поступает на счет продавца (физическому лицу – если покупается недвижимость на вторичном рынке, юридическому – если покупка происходит в новостройке).

Вот так выглядит процедура по внесению первого взноса:

1. При обращении в банк с заявкой на получение ипотечного займа клиент обязан документально подтвердить наличие денег.
2. Кредитор открывает на имя заемщика счет.
3. После одобрения сделки в этот же день или чуть раньше вносят оговоренную сумму на открытый р/с (наличным или безналичным путем).

К сведению
Когда ипотеку берут с участием материнского капитала, время внесения начального взноса может быть продлено. Это связано с тем, что помимо подтверждения сертификата требуется предоставить справку из ПФР об остатке средств по маткапиталу. Обычно на это затрачивается около 120 дней.

Когда необходимо вносить первоначальный взнос и на что пойдут денежные средства

При первом обращении в финансовую компанию за получением ипотеки, клиент должен документально подтвердить наличие у него денежных средств для внесения платежа. После того, как заявка будет одобрена, в заранее определенную дату, покупатель должен внести указанную сумму денег на банковский счет, открытый ему заимодавцем. Денежные средства могут быть зачислены на счет, как наличным способом, так и путем безналичного перечисления с банковской карты, денежным переводом и т.д.

Размер первого платежа определяет дальнейшие условия по кредиту, ведь от его размер зависит процентная ставка по ипотеке, ежемесячная выплата, срок кредитования и т.д. Поэтому так важно на первоначальном этапе предоставить документальное подтверждение наличия денежных средств.

Всегда ли необходим первоначальный взнос?

Несмотря на то что большинство кредитных организаций выдают ипотеку только с первоначальным взносом, есть и такие, которые этого не требуют в обязательном порядке. Подобное случается, если у банка имеются определенные договоренности с застройщиком по поводу проведения акции на покупку жилой площади в его новостройках.

А также, можно обойтись без первичного взноса, если оформить нецелевой кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости или при участии в социальных программах по государственной поддержке. Тогда, первый вклад вносится за счет средств, финансируемых государством. Эта возможность предоставляется молодым семьям с детьми и без, военнослужащим, работникам бюджетных сфер, переселенцам, нуждающимся семьям.

В каждом регионе свои условия социальных программ, которые надо узнавать в соответствующих органах по жилищной политике.

На сегодняшний день наиболее популярные программы:

• Военная ипотека – каждый месяц участникам этой накопительно-ипотечнной программы начисляют конкретную сумму на счет (ФЗ: от 20.08.2004 № 117-ФЗ и от 05.1998 № 76-ФЗ). Через 3 года эти накопления можно использовать в качестве первичного взноса по ипотеке. В дальнейшем эти перечисления будут идти на погашение основного долга кредита.
• Материнский капитал – после появления в семье второго ребенка выдается денежный сертификат на сумму 453 026 руб. Им допустимо воспользоваться для погашения взноса при взятии ипотеки (Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Вот перечень банков с льготными ипотечными условиями:

• СМП Банк;
• Транскапиталбанк;
• ВТБ 24;
• Абсолют Банк;
• Райффайзенбанк;
• Россельхозбанк.

Но стоит учесть, что без первого взноса кредит будет с большей процентной ставкой. Также банк, скорее всего, потребует подтверждение дохода, привлечение благонадежных поручителей и предоставление ликвидного обеспечения.

Варианты снижения первоначального взноса

Чтобы снизить установленный размер первого платежа, кредитору необходимо предоставить иные гарантии того, что задолженность будет выплачена в полном объеме и в установленные сроки. Но это не значит, что, если заемщик предоставит документальное подтверждение платежеспособности, ему не нужно будет вносить платеж. Эти тонкости и нюансы необходимо обговорить заранее с консультантом, занимающимся оформлением ссуды.

Уменьшить выплату можно следующими способами:

1. Дополнительно привлечь к оформлению кредитного договора поручителей или созаемщиков. Поручитель так же несет полную ответственность за выплату займа, как и титульный заемщик. Созаемщики учитываются в качестве дополнительного источника доходов.
2. Предоставление залогового имущества. В качестве залога может выступать любая собственность, в том числе и недвижимость или автомобиль.
3. Воспользоваться акционными предложениями. Иногда финансовые компании запускают льготные программы кредитования, оформив которые можно снизить ежемесячный платеж или уменьшить размер первоначального взноса по кредиту. Рекомендуется перед оформлением ипотеки ознакомиться со всеми доступными ипотечными программами.

Первоначальный взнос является выгодной страховкой не только для кредитора, но и для заемщика. Чем больше сумма будет внесена в самом начале оплаты долга, тем меньше будет переплата по кредиту и ежемесячный платеж по графику. Поэтому рекомендуется ответственно подходить к данному вопросу и постараться как можно больше накопить денежных средств.

Как уменьшить первый взнос по ипотечному кредиту?

Снизить первичную выплату собственных средств возможно, но банку в подобной ситуации нужно будет предоставить какие-то дополнительные гарантии. Этот аспект следует предварительно обговаривать с банковским менеджером. На подобные уступки идут многие финансовые учреждения.

Какие существуют варианты снижения первоначального взноса:

• Привлечение добропорядочных поручителей и платежеспособных созаемщиков. На первых будет возлагаться ответственность при невозможности вернуть долг заемщиком, вторые – учитываются при подсчете дополнительного дохода.
• Внесение залога. В этом качестве может выступать любое ценное имущество, находящееся в собственности клиента. Его стоимость определяется оценщиком.
• Задействование льготных государственных программ. Являясь их участником, соискатель может рассчитывать не только на понижение первого взноса, но и процентной ставки.

Последний случай был частично уже рассмотрен ранее. К этому стоит присовокупить еще ряд показателей, способствующих уменьшению взноса:

• Бюджетные работники или служащие муниципальных, или государственных организаций, которые не имеют личной жилплощади или оно не соответствует нормативам закона. Тогда можно претендовать на Социальную ипотеку, по которой предусмотрена сниженная ставка в 9,5% и минимальный взнос 10%.
• Числящиеся на учете в местной администрации, как люди, нуждающиеся в улучшении жилых условий. Тогда можно претендовать на помощь от государства по программе «Жилище» или «Молодая семья» (согласно Федеральному закону от 3 июля 2020 г. № 157-ФЗ «О государственной поддержке многодетным семьям»). Здесь размер госфинансирования зависит от категории граждан. Так, молодым семьям полагается 30-35% от цены приобретаемого жилья.

Иначе говоря, снизить величину первичных вложений при оформлении ипотечного займа смогут не все, а только отдельные слои населения.

Условия банков

Как подсчитать первоначальный взнос можно уточнить у кредитного менеджера в банке. Обычно это делают с помощью ипотечного калькулятора, о котором уже ранее упоминалось. Размер процентов, которые придется выплатить, зависит от программы, финансовых возможностей соискателя и стоимости покупаемой жилплощади.

Теперь стоит рассмотреть актуальные на данный момент предложения по ипотеке в различных банках:

При сравнении ставок по ипотеке на новое жилье и вторичку, можно отметить, что во втором случае они обычно ниже. Это потому, что долевое участие более рискованно, как для заемщика, так и для банка. В случае долгостроя квартиру не будет возможности продать и вернуть назад выданные средства. Поэтому путем повышения годового процента банки себя стараются обезопасить.

К сведению

Размер первоначального взноса по ипотеке не зависит от того, где будет приобретаться недвижимость – на первичном или вторичном рынке. Правда он завышается при определенных условиях – например, оформление ипотеки по двум документам (без подтверждения дохода).

При оформлении ипотеки к заемщикам предъявляются определенные требования:

• российское гражданство и прописка в регионе, где находится отделение банка;
• возрастной предел – от 21 года до 65 лет (ограничения зависят от определенной банковской организации);
• непрерываемый трудовой стаж – от 1 года, на текущем месте работы – не менее 3 месяцев;
• предпринимательская деятельность не менее 1 года (для ИП и частников).

От чего зависит сумма

Суммы колеблются не только в разных банках, но даже для разных кредитных программ в одной финансовой организации. Они могут составлять 10–30%, но в среднем не превышают 20% от стоимости имущества. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке часто предлагают для программ с повышенной процентной ставкой по кредиту. Считать его преимуществом ошибочно, так как в результате заемщик, который «сэкономил» на первом взносе, нередко серьезно переплачивает банку, возвращая деньги с большими процентами.

Влияет на сумму и тип недвижимости, которую покупает человек. Если средства заимствуются на вторичное жилье, первоначальный взнос по ипотеке может быть снижен.

«В этом случае банк имеет представление о том, что это за объект, — комментирует Рузанна Ханамирян. — Дом построен, на недвижимость есть зарегистрированные права. Что касается строящегося дома, то здесь банки рискуют, так как в залог передается не сам объект, а только право на него. И если по каким-то причинам дом не достроят, только права у банка в залоге и останутся. Для банковских организаций это серьезный риск, который и компенсируется увеличением первого взноса».

Ипотека с минимальным первоначальным взносом

Выгодной считается ипотека под минимальный первоначальный взнос в размере 10%. Конечно, встречаются предложения и по более низкой ставке, но они имеют слишком завышенный процент годовых и потому не пользуются особой популярностью.

Можно рассматривать как снижение первого взноса такие банковские предложения:

• Оформление отдельного кредита для вложения средств на начальном этапе. Так, Альфа-банк и Дельтакредит предлагают такую возможность клиентам в случае необходимости. Только требуется оставлять в залог имеющуюся в собственности недвижимость.
• Предоставление материнского сертификата (Газпромбанк).
• Наличие зарплатной карты в учреждении, где пытаются взять ипотечный займ.

К сведению
Россельхозбанк, Промсвязьбанк и Металлинвест банк вовсе освобождают от взноса на начальном этапе, если залогом выступает личное имущество.

Использование для первоначального взноса материнского капитала

Начиная с 2007 года в России матерям, родившим или усыновившим второго и последующих детей, государство оказывает материальную помощь в виде материнского капитала. Существует определенный список направлений его использования, в том числе и на первый ипотечный платеж.

Использование мат капитала как первоначального взноса по ипотеке не всегда освобождает заемщика от необходимости поиска средств на первый платеж. Причина кроется в способе подтверждения дохода.

Ряд банков (Уралсиб, Райффайзенбанк, и др.) при предоставлении справки по форме банка требуют 10% собственных средств, а если была учтена справка 2ндфл при расчете платежеспособности, то нет.

Ипотека Россельхозбанка и Сбербанка с материнским оформляется абсолютно без собственных денег вне зависимости от формы подтверждения дохода.

Можно ли взять ипотеку и кредит на первоначальный взнос одновременно?

На практике существует такая тенденция, как взятие потребительского кредита, за счет которого получается внести первичный взнос за ипотеку. Обычно это делается в другой кредитной организации и втайне. Это потому, что банки крайне негативно относятся к подобным шагам. Но идти на это следует только в том случае, если есть полная уверенность, что имеющегося дохода хватит на покрытие двух платежей.

Если раньше на это не обращали внимание, то теперь банки стали осторожны в плане кредитования и всячески стараются оценивать платежеспособность клиентов. Если же у соискателя нет личных сбережений, то это ставит под сомнение его финансовую дисциплину. Где гарантии, что даже не сумев накопить определенную сумму на первичный взнос, он сможет благополучно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. А может быть у клиента низкий доход или он скрывает какие-то другие серьезные обстоятельства.

ВАЖНО

Еще велика опасность, что, имея незакрытые кредиты, клиент в случае финансовых проблем прекратит ипотечные выплаты и тем самым возникнет просрочка по ипотеке.

В результате, если банку становится известно, что потенциальным заемщиком был взят кредит для внесения первого взноса, то ему могут отказать в выдаче ипотеки.

Если же намерение воспользоваться потребительским кредитом непоколебимо, то брать его надо только после вынесения положительного решения по ипотеке. Иначе ипотеку не одобрят, а кредит останется и его придется выплачивать. Также банк в ходе проверки может увидеть открытый кредит и на основании этого откажет.

Алгоритм действий будет следующий:

1. Направляются в банк и подают заявку на ипотеку с приложением всех требуемых документов. В заявлении указывают, что первоначальный взнос вносится из личных накоплений.
2. При одобрении в течении месяца оформляют сторонний кредит в другом учреждении на сумму, которая необходима для первого взноса. Затем перечисляют деньги на специально открытый для этого счет.
3. Заключают ипотечный договор.

Стандартные условия при нецелевом займе:

• годовая ставка – 13%;
• лимит – 500 тыс. руб. – 10 млн. руб.;
• рассрочка до 30 лет.

Залогом может стать частный дом, квартира, земля, гараж.

Нюансы и риски

Как уже выяснилось, размер первичного взноса влияет на сумму, которую придется переплатить за весь срок ипотечного кредитования. Здесь встает дилемма, что выгоднее – подождать немного и накопить больше денег, чтобы сделать взнос сверх минимальной нормы или сразу оформить ипотеку хотя бы под 30%. Точно ответить на этот вопрос нельзя, каждый сам решает, какой ему вариант выбрать.

К сведению

Но можно за помощью обратиться к ипотечным брокерам, которые в силу своего опыта и профессионализма способны получить одобрение по ипотечной заявке даже при небольшом первичном взносе.

На данный момент ситуация на рынке недвижимости нестабильна, поэтому невозможно спрогнозировать будет ли в ближайшее время рост цен или падение. Отложив покупку недвижимости, гражданин рискует тем, что через год ему придется заплатить за жилье намного больше. С другой же стороны, если цены на жилье останутся на том же уровне или понизятся, то заемщик сможет взять ипотеку на значительно выгодных условиях.

При желании оформить ипотечный кредит следует еще учитывать, что помимо первоначального взноса будут и дополнительные расходы:

• уплата госпошлины за регистрацию соглашения по долевому строительству, ипотеки и прав собственности на жилплощадь;
• оплата услуг независимого оценщика и риелтора;
• оплата услуг нотариуса;
• страхование заложенной квартиры;
• дополнительные страховки.

В некоторых банках взимается комиссия за их услуги.