Как проверить застройщика при покупке квартиры — инструкция

Проверяем проектную декларацию и информацию на земельный участок

Застройщик должен публиковать на своём сайте:

• проектную декларацию;
• информацию по земельному участку, на котором идёт строительство.

Эти все документы нужно найти, сопоставить и проверить с договором ,который вам предлагают подписать.

Зачастую такое бывает, что в проектной декларации прописано одно, а в договоре прописаны обязательства застройщика в меньшем объёме. И, если такое выявиться, то вы можете потребовать от застройщика включение дополнительных условий, которые ранее не были оговорены.

Разрешение на строительство

Документ необходимо получить в организации, осуществляющий главный контроль строительства в области или регионе. Важно отметить, в каждом секторе его название может быть различным.

Официальное разрешение предполагает ограниченный срок действия. На нем проставляется дата, подпись ответственного лица и печать.

Указанные данные должны полностью соответствовать прописанным в документе. Подлинность процедуры можно проверить в онлайн-режиме на официальном сайте ответственной организации.

Проектная декларация

Является основным документом для потенциального собственника, где представлены важные данные о будущей новостройке:

• Какие этапы необходимо преодолеть, сроки возведения строительства и цели.
• Официальное разрешение на проведение строительных мероприятий.
• Информация об адресе.
• Технические характеристики помещения, количество квартир.
• Общее имущество.
• Наличие коммерческих помещений, выделенных в отдельную категорию.
• Начала срока эксплуатации.
• Страховка и возможные риски.
• Цена строительного объекта.
• Какие подрядчики привлекаются для исполнения прописанных обязательств.
• Вид финансового обеспечения (выступает ли банк в качестве поручителя, оформлена страховка).
• Наличие дополнительных инвестиций.

Важно! Публикуют проектную декларацию до того времени, как заключается договор на участие в долевом строительстве.

Государственная экспертиза

Является неотъемлемой частью проектной декларации, выступающая как подтверждение выполнения установленных норм и стандартов в процессе строительства, диктуемые утвержденным регламентом.

Мероприятие проводится ответственным органом, осуществляющий контроль строительной деятельности. Проведение государственной экспертизы является обязательной процедурой перед тем, как начнется строительство.

Документы на землю

Оформление земельного участка может осуществляться несколькими вариантами: как собственность, субаренда или долгосрочная аренда. Еще реже на практике может встречаться пользование в безвозмездной форме, ограничение которого указано определенным сроком.

Насколько правомерным оказывается пользование территории, можно проверить за короткий срок. Нужно отправить запрос на получение выписки ЕГРН.

В ней должен присутствовать собственник с определенным видом обременения (если земля была взята в аренду). Как правило, большинство компаний публикуют сканы документов на официальном сайте, что сокращает время на составление и отправку запросов.

В случае отсутствия, у застройщика можно запросить копии следующих бумаг: договора на оформление аренды, либо выписку, где должны присутствовать сроки, наличие официальной регистрации. Как арендатор должен выступать застройщик.

Важно! Срок аренды не должен закончиться до даты, когда планируется сдать объект в эксплуатацию. Во избежание сложностей в будущем, необходима его пролонгация прав на землю.

Если оформлена субаренда, дополнительно изучаются аспекты возможной передачи арендатору и реальные сроки заключенного соглашения.

Проверяем в Росреестре земельный участок, который выделен для строительства

Чтобы проверить земельный участок (находится ли он в собственности или в аренде у застройщика) нужно заказать выписку из ЕГРН. Также из выписки вы узнаете есть ли ограничения или обременения на данный земельный участок. Если участок в собственности, то это больший вес и гарантия того, что застройщик строит на своём земельном участке и у него этот участок не отберут.

По этой ссылке можете посмотреть образец выписки из ЕГРН на земельный участок с ДДУ.

Также можно зайти на Публичную кадастровую карту и визуально посмотреть участок.

Поверить земельный участок — заказать выписку из ЕГРН

Что проверяется у застройщика

На рынке недвижимости работает большое количество строительных организаций, активно рекламирующих свои проекты. Но реклама – всего лишь двигатель торговли. Инструмент для привлечения соинвесторов, обеспечения финансирования стройки, продажи готовой продукции или услуг. Поэтому реклама никогда не была гарантом качества товара или добросовестности и надежности продавца.

Выделяют несколько способов как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство.

Репутация на рынке

У любой коммерческой организации есть сложившаяся деловая репутация в своем сегменте рынка. Добросовестные коммерсанты считают ее немаловажным активом и стремятся честно заработать и поддерживать положительный образ своего бизнеса.

В наше время информационной доступности проверить репутацию и информацию о застройщике можно несколькими способами:

• На специализированных интернет-форумах изучить отзывы дольщиков о данном застройщике. При этом внимание надо обратить не на эмоции в них, а на конкретные факты нарушения законодательства и договорных обязательств.
• Если у данного застройщика есть сданные дома, то поинтересоваться у его жителей об имевшихся нарушениях условий их ДДУ.
• В интернете в базе решений Арбитражного суда проверить наличие открытых дел или вынесенных решений с участием застройщика в качестве ответчика. Или в его отношении начата процедура банкротства.
• На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительных производств в отношении строительной организации как должника.
• Получить выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте налоговой инспекции. Эта информация предоставляется бесплатно обо всех юридических лицах. Из нее можно узнать о дате регистрации юрлица, о состоянии ликвидации, реорганизации или исключения из реестра юрлиц.

Многое о репутации и надежности девелопера может сказать и участие его в саморегулируемых организациях в сфере строительства. Для компаний, строящих жилые дома, это обязательное условие.

Проектная документация

Изучив репутацию строительной организации, можно приступать к анализу проектной документации. Это позволит понять правомочность деятельности руководства компании, ее платежеспособность, возможность завершения строительства.

Вся проектная документация должна быть размещена на сайте застройщика и предоставляться интересующимся лицам по первому требованию в его офисах.

Разрешение

Застройщик обязан именно на этот объект получить разрешение на строительство, которое выдается до начала строительства. В разрешении необходимо обратить внимание на следующие данные:

• дату окончания действия разрешения;
• наличие даты выдачи, подписи должностного лица и печати уполномоченного органа местной власти;
• наименование юридического лица, которому выдано разрешение. Оно должно быть одинаковым с названием застройщика.

Проектная декларация

Декларация должна быть размещена на сайте строительной организации до заключения первого договора долевого участия. Это самый интересный для будущего дольщика документ. В нем содержится вся информация о строящемся доме:

• тип здания, коммерческое название комплекса, кем и когда проводились инженерные изыскания, различные экспертизы;
• разрешение на возведение многоквартирного дома;
• о праве застройщика на участок земли под домом;
• перспективные планы благоустройства территории;
• месте нахождения стройки, характеристиках здания, общей площади, этажности, материале;
• сроки завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
• об обеспечении обязательств застройщика и о банке для открытия счетов эскроу при участии в долевом строительстве;
• договоры, по которым привлекаются денежные средства инвесторов (кроме ДДУ).

Государственная экспертиза

Застройщик обязан перед началом строительства получить заключение экспертизы о соответствии проектной документации. Проводят такие экспертизы надзорные и контрольные структуры государственной власти в области строительства. Результаты экспертизы также размещаются на сайте строительной компании.

Документы на землю

Существует несколько вариантов оформления земельного участка под строящимся домом – долгосрочная аренда, субаренда или в собственность. Очень редко встречаются случаи оформления в безвозмездное пользование на определенный срок.

Проверить информацию о правах на участок можно, заказав выписку из ЕГРН. Она содержит информацию о собственнике и арендаторе. Вся информация о праве на землю должна размещаться на сайте девелопера. В случае ее отсутствия можно попросить у строителей копию договора, в которой будут видны сроки аренды участка.

Важно! Сроки аренды участка не должны заканчиваться ранее предположительной даты ввода в эксплуатацию дома, иначе у дольщиков возникнут большие проблемы с оформлением приобретенных квартир.

При наличии субаренды на территорию застройки необходимо проанализировать правомерность ее передачи субарендатору и соотношение сроков действия обоих соглашений.

Выясняем есть ли долги у застройщика

Задолженности юрлица можно легко проверить с помощью публичных сервисов. Одним из лучших проверенных профессиональных сервисов по проверке компаний является сервис Контур.Фокус. Сервис платный, но полученная информация того стоит! Тем более разовый отчёт по 1 компании стоит не дорого.

С помощью данного сервиса можно легко узнать «скрытую» важнейшую информацию о любой компании, которая собрана в одном окне:

• данные из ЕГРЮЛ/ЕГРИП,
• арбитражные дела,
• сведения о банкротстве,
• выигранные госконтракты,
• долги фирмы по данным судебных приставов,
• адреса массовых регистраций и многое другое.

Таким образом, мы можем выяснить является ли , у которой 10000 уставной капитал и оборотов никаких нет либо это серьёзная компания, у которой по счетам проходят миллиардные обороты и имеются все силы и возможности для уверенного строительства вашего дома.

Самостоятельная проверка достоверности полученной информации

Оценить надежность застройщика на длительную перспективу в настоящее время в России достаточно сложно. Однако не будет лишним получить следующую информацию:

1. Сведения на форумах дольщиков. В информации от других дольщиках обязательно будет негатив. Поэтому насторожится следует, если сведения выглядят слишком объективными и их достаточно много. Граждане редко пишут положительные отзывы. Но излишки негативных должны заставить насторожиться.
2. Информация о судебных разбирательствах. Кроме того, можно поискать слухи о скором банкротстве предприятия. Или поиске кризисного управляющего. Косвенным признаком скорого банкротства является наличие сверхвыгодных предложений, которые не соответствуют средней цене по аналогичному рынку. Сведения о скором банкротстве можно найти на сайте арбитражного суда.
3. Данные на сайтах отзывов. Имеются в виду специальные сайты, предназначенные исключительно для отзывов потребителей. В них размещается субъективные мнения граждан на конкретную услугу. По общей картине можно сделать объективные выводы.

Из полученных данных можно сделать выводы о принципах работы предприятия, об отношении к дольщикам. Возможно на данном этапе выявится информация, которая поможет избежать сотрудничества с ненадежным партнером.

Проверяем судится ли строительная компания с контрагентами

Это можно сделать на сайте арбитражного суда. Там вы увидите имеются ли у компании судебные делопроизводства с другими контрагентами, как они судятся, в связи с чем судятся.

Также существуют суды общей юрисдикции, где также по наименованию застройщика можно выяснить предъявлялись ли претензии по срокам строительства и недоделкам. Искать нужно в судах по месту государственной регистрации застройщика.

На сайтах судов вы сможете увидеть не только текущие дела, но уже и решения по завершенным делам, по которым вынесены решения.

Эту всю аналитическую информацию нужно собрать, проверить и какая-то объективная картина после этого должна сложиться.

Убедитесь, что в отношении застройщика не начата процедура банкротства

Данные о компаниях-банкротах размещаются на сайте Арбитражного суда Красноярского края . Нужно зайти в раздел «Картотека дел». В открывшемся окне в разделе «Участник дела» нужно ввести название интересующей вас строительной из предложенных вариантов выбрать «АС Красноярского края». Вы увидите все дела, участником которых была эта строительная , соответственно, — информацию о начатой процедуре банкротства.

Собираем информацию по ранее построенным объектам

Если застройщик строит не первый дом, то важно проверить как он строил другие дома: что он строил, каким образом строил:

• Полезно будет пообщаться с жильцами, которые купили эти квартиры;
• Можно найти в интернете форумы участников долевого строительства, кто раньше участвовал в стройке с этим застройщиком;
• Поспрашивать какое было качество при строительстве, с каким качеством сдавались квартиры, какие были недоделки, к чему быть готовым, в срок ли были сданы квартиры?

Возможно вы увидите, что некоторые дольщики ранее судились с этим застройщиком по предыдущим объектам по срокам строительства или недоделкам.

Информация о новостройке

В случае приобретения квартиры по ДДУ стоит заняться проверкой не только застройщика, но и новостройки. Рекомендуется изучить источники финансирования строительства и перечень инвесторов. Не помешает оценить темпы строительства и возможность девелопера завершить стройку с соблюдением сроков.

Источники финансирования

При возведении объект недвижимости возможно использование нескольких источников финансирования:

• собственные средства;
• привлеченные от участников долевого строительства;
• финансы соинвесторов и партнеров;
• заемные средства и банковские кредиты.

Возведение новостройки с использованием собственных средств подтверждает финансовую состоятельность застройщика. Это свидетельствует о его независимости и делает стоимость квартир более привлекательной на рынке недвижимости, чем у конкурентов.

Финансирование строительства с привлечением заемных банковских средств – обычная практика среди девелоперов. Это еще не является негативным сигналом для будущих покупателей. Застройщики проходят проверку в кредитной организации перед выдачей кредитов. Многие банки предлагают покупателям квартир у проверенных строителей более привлекательные условия ипотеки.

В настоящее время идет переход на проектное финансирование, что означает отказ от привлечения средств дольщиков и работу с собственными и кредитными деньгами.

Сроки сдачи объекта

Сроки ввода в эксплуатацию и передачи готового жилья, соответствующие проектным документам, являются ключевой информацией для дольщиков. От них будут зависеть возможные штрафные санкции к застройщику.

В 214-ФЗ приведены конкретные требования к сроку передачи новостройки дольщикам:

• В договоре участия в долевом строительстве обязательно должен быть прописан срок передачи квартир. Он должен быть единым для всех дольщиков.
• В случае нарушения сроков передачи объектов недвижимости с застройщика взимается в пользу дольщика неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования. Если дольщиком является физическое лицо, то неустойка взимается в двойном размере.

Бывают ситуации, когда застройщик не успевает закончить строительство к сроку передачи квартир дольщикам. Тогда он обязан за два месяца до истечения срока уведомить их о переносе сроков и предложить заключить дополнительное соглашение об этом.

Анализируем сайты с отзывами

Естественно, нужно смотреть сайты отзывов о строительной компании. Только, естественно, не те отзывы, которые расположены на сайте самой компании. Площадка должна быть независимой.

Это могут быть отзывы не только непосредственно от клиентов-дольщиков, но и отзывы от сотрудников и бывших работников компании как о работодателе. Потому что зачастую обиженный сотрудник в своём отзыве может оставить более достоверную информацию. Не ту, что красиво рассказывает застройщик, а внутреннюю инсайдерскую информацию, о том, как идут дела в компании. Если вдруг с каким-то сотрудником плохо расстались он может рассказать много правды, как на самом деле.

Ориентировочная дата сдачи в эксплуатацию

Даты, предполагающие завершение строительства и ввод в эксплуатацию, являются ключевыми понятиями в строительной сфере. Обращаясь к 214-ФЗ, застройщик при нарушении установленных сроков должен понести наказание:

1. Дата, предполагающая передачу строительного объекта, которая должна прописываться в договора быть одинаковой для всех собственников. Единственный аспект, который имеет право на существование, это различные сроки сдачи квартир в эксплуатацию, в зависимости от секции или подъезда.
2. Если произошло нарушение обнародованных сроков, дольщик имеет все основания для получения неустойки. Ее размер определяется по ставке рефинансирования 1/300. За основной эквивалент принимается цена за помещение. Если были нарушены права дольщиков застройщиком, второе лицо должно оплатить неустойку в двойном размере.
3. В случае, если строительная компания заведомо не в состоянии уложиться в оглашенные сроки, за два месяца до предполагаемой сдачи она должна уведомить всех дольщиков о задержке сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, важно предварительно оформить дополнительное соглашение, на основании которого будут закончены последующие работы.

Обращаем внимание на сроки, предмет договора и условия

1. Когда вы будете проверять договор, обязательно обращайте внимание на сроки, которые прописаны в договоре. Очень важно определить срок передачи ключей (срок фактической передачи квартиры)
   , а не срок ввода в эксплуатацию. Потому что это имеет значение, так как за нарушение этого срока насчитывается неустойка по 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
2. Также учитывайте какие обязательства несёт на себе застройщик, в каком виде он должен передать готовый объект-квартиру. Часто в рекламных кампаниях и буклетах написано одно, а в договоре совсем другое. В этом случае вы можете настоять, чтобы рекламные обещания были включены в текст договора.
3. Обязательно проверяйте предмет договора: о чём конкретно вы договариваетесь о какой квартире (площадь, планировка, материалы и т.п.).

Как проверить надежность застройщика при долевом строительстве

В настоящее время, на территории Москвы и Московской области застройка осуществляется группами компаний (девелоперами), целью которых является максимально обезопасить собственника бизнеса от возможных рисков, в том числе возможных штрафов и исков со стороны подрядчиков, дольщиков и т.п.

Основная (головная) компания являющаяся, как правило, известным брендом, открывает под строительство каждого из объектов отдельное юридическое лицо, т.е. под каждый строительный проект создается свой застройщик.

Например, группа , как известный на строительном рынке бренд, осуществляло продажу ЖК «Солнечные Системы -2», ЖК «Видный город», ЖК «Лайково» и другие жилые комплексы в качестве застройщика. Указанная информация была размещена на их сайте и давалась в рекламе. Однако, фактически, под строительство каждого из объектов были созданы отдельные юридические лица, застройщиком ЖК «Солнечные Системы -2» являлось АО «Континент Проект», застройщиком ЖК «Видный город» являлось ООО «Видный город», застройщиком ЖК «Лайково» являлось ООО «Ивастрой» и т.п. Именно указанные юридические лица были указаны в ДДУ в качестве застройщиков и именно к ним предъявляли дольщики претензии в рамках начавшейся процедуры банкротства «Урбан Групп».

Как поясняют сами девелоперы, создание отдельных юридических лиц под каждый строительный проект, это сложившаяся на сегодняшний день практика, которая облегчает ведение налогового учета по каждой стройке, разделяет финансовые потоки по каждому проекту и т.п. Дольщики, приобретая квартиру в новостройке должны четко определить, кто является застройщиком по договору долевого участия, поскольку именно застройщик, указанный в ДДУ несет ответственность перед дольщиком, а не девелопер который, являясь рекламным брендом, формально к осуществлению строительства отношения не имеет.

Таким образом, при приобретении жилья у девелопера, необходимо установить, кто является застройщиком по договору ДДУ и проверять благонадежность именно фактического застройщика. Сведения о фактическом застройщике жилья необходимо уточнить у девелопера, продавца жилья и полученные реквизиты (название юридического лица, ОГРН, ИНН, адрес местонахождения, сведения о генеральном директоре) сравнить с документами (ДДУ, учредительной и разрешительной документацией).

Учредительные документы застройщика

В соответствии со ст. ст. 20 и 21 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в ред. от 29.07.2018 г.), застройщик обязан предоставить дольщику для ознакомления следующие документы:

• учредительные документы застройщика (Устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, выписка из ЕГРЮЛ не старше 30 дней);
• бухгалтерскую отчетность за последние три года и на последнюю отчетную дату;
• аудиторское заключение за последний год;
• инвестиционный контракт;
• технико–экономическое обоснование проекта строительства;
• проектную декларацию;
• проектную документацию с заключением государственной экспертизы;
• разрешение на строительство;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности либо договор аренды на земельный участок, выписка из ЕГРН на земельный участок не старше 30 дней);
• договор застройщика со страховой компанией;
• образец договора, по которому будет осуществляться продажа квартиры (ДДУ и т.п.).

Вышеуказанные документы застройщик обязан предоставить по первому требованию дольщика. Отказ застройщика от предоставления указанных документов со ссылкой на коммерческую тайну и иные надуманные причины является незаконным и должны настораживать. Застройщики, чьи документы находятся в полном порядке, не только не отказываются их представить по требованию дольщика, но и выкладывают их в открытом доступе на сайте для всеобщего обозрения. Получив от застройщика необходимые документы, проводим их правовой анализ и оценку рисков.

Проверьте реквизиты организации: ИНН, ОГРН, адрес местонахождения организации, данные о генеральном директоре, банковские реквизиты указанные в Уставе, свидетельствах и выписке из ЕГРЮЛ на их идентичность. Обратите внимание, что выписка из ЕГРЮЛ должна быть получена в налоговой инспекции не более 30 дней назад. Если представлена выписка из ЕГРЮЛ старше, то вы можете получить выписку из ЕГРЮЛ в налоговой инспекции самостоятельно.

Ознакомьтесь с предусмотренным в Уставе застройщика порядком заключения договора на продажу объектов недвижимости. Определите, кто наделен правом от имени застройщика, заключать договора купли – продажи, ДДУ и т.п., каков срок полномочий генерального директора и не истек ли он и т.п. Далее реквизиты застройщика сверяйте со всеми представленными вам на ознакомление документами.

Финансовое состояние застройщика

Изучая бухгалтерскую отчетность, обратите внимание на суммы прибыли, суммы убытков, размеры дебиторской и кредиторской задолженности, показанные в отчетах. Сравните фактические активы застройщика, суммы прибыли и дебиторской задолженности с размером убытков и кредиторской задолженности, с указанной в проектной декларации планируемой стоимостью строительства объекта недвижимости. Это сравнение дает возможность оценить объем средств необходимых для завершения строительства объекта и их наличие либо отсутствие у застройщика. Обратите внимание, что наличие значительных убытков и кредиторской задолженности может свидетельствовать о недостаточности у застройщика собственных средств для осуществления строительства.

Проектная декларация застройщика

В проектной декларации необходимо уточнить сведения о земельном участке, на котором осуществляется строительство, сведения о возводимом объекте недвижимости, о предполагаемых сроках строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, о предполагаемой стоимости строительства, сведения о финансовом положении застройщика, о возможных финансовых рисках и мерах по добровольному страхованию этих рисков.

В проектной документации и в заключении экспертизы обратите внимание на архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Если разобраться в указанных документах будет сложно, обратите внимание на сам факт наличия проектной документации и государственной экспертизы проектной документации, из выводов которой должно следовать, что проектная документация соответствует строительным, санитарным, пожарным и т.п. правилам и нормам.

Инвестиционный контракт

Ознакомившись с инвестиционным контрактом можно получить информацию об инфраструктуре и социальных объектах, которые застройщик должен построить вместе с объектом недвижимости. Обратите внимание на все обязательства застройщика, сроки и этапы их выполнения, поскольку только после их реализации дом будет введен в эксплуатацию и заселен.

В случае, если застройщик принял на себя очень большой объем обязательств по строительству инфраструктуры и социальных объектов, есть риски их неисполнения в установленные сроки. Учитывайте объем инвестиционных обязательств и при анализе финансового состояния застройщика, его активов, финансовой возможности осуществления строительства объекта недвижимости и социальных объектов инфраструктуры. Сведения из инвестиционного контракта дают возможность определить и контингент жителей в доме, исходя из стоимости квадратного метра жилья и количества квартир передаваемых бесплатно для льготников и очередников.

Разрешение на строительство

Изучая разрешение на строительство, обратите внимание, что оно было выдано на имя застройщика, сравните реквизиты юридического лица на чье имя оно выдано с реквизитами указанными в учредительных документах. Обратите внимание на соответствие сведений о земельном участке в разрешении на строительство и в документах на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды). Кадастровый номер земельного участка, его площадь, категория земель, разрешенное использование – должны совпадать.

Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности либо договор аренды на земельный участок, выписка из ЕГРН на земельный участок не старше 30 дней). Изучая правоустанавливающие документы на земельный участок необходимо выяснить, кто является собственником земельного участка, уточнить категорию земель и разрешенное использование земельного участка. Собственником земли должен являться либо ваш застройщик, либо арендодатель, заключивший с вашим застройщиком договор аренды земельного участка. Обратите внимание на срок аренды. В разрешенном использовании земли должно быть указано — «разрешение многоквартирной застройки, строительства многоэтажного жилого дома». Если в документах указано иное разрешенное использование земли, то это является определенным риском для дольщика, поскольку в дальнейшем потребует от застройщика переоформления назначения земли.

Также, нужно учесть, что строительство объекта недвижимости, например, в природоохранной зоне может повлечь за собой отсутствие возможности оформления права собственности на объект недвижимости.

В выписке из ЕГРН на земельный участок, а также на объект недвижимости, если таковая имеется, проверьте наличие обременений (ипотека, залог и т.п.), сверьте данные о собственнике, с правоустанавливающими и иными документами. Обратите внимание, что давность получения выписки должна быть не более 30 дней. Получить актуальную выписку из ЕГРН можно любому лицу и на любой объект недвижимости, обратившись в МФЦ по месту нахождения земельного участка.

Проверяем кто подписывал договор

Зачастую бывает так: договор с вами подписывает какой-нибудь коммерческий (финансовый) директор организации, действующий по доверенности. Обязательно запросите копию доверенности, проверьте его полномочия, срок действия доверенности.

Если застройщик потом в суде будет утверждать, что договор пописывало лицо, которое не имело на то полномочий, ему будет практически невозможно это сделать. Потому что практика судов говорит о том, что если потребитель заключал договор в офисе компании, стоит печать застройщика и все обстоятельства явствовали из обстановки, то признаётся, что действительно договор заключили с юридическим лицом. А то, что застройщик «подсунул» неправомочное лицо — это недобросовестное действие самого застройщика. потому что руководитель и собственник компании должны нести ответственность за режим сохранности печати. Если какое-то неправомочное лицо имеет доступ к печати и возможность заключить договор в офисе компании — это вина застройщика.

Но всё равно, лучше подстраховаться и заранее проверить полномочия на подписание договора, чтобы в дальнейшем не судиться по этому вопросу.

Проверяем документы по переуступке

1. В первую очередь нужно проверять полностью ли оплачена квартира или нет, посмотреть подтверждающие документы (квитанции и платёжные поручения).
2. Если квартира от подрядчика, то квартиру получают за фактически выполненные работы. То есть должны предоставить подтверждение, что эта квартира по факту была отработана, закрыты акты зачёта. И эти документы должны исходить не только от подрядчика, но и от самого застройщика. то есть подрядчик вам может нарисовать всё что угодно. Важно, чтобы застройщик подтвердил эту информацию. Эту информацию нужно получать в офисе застройщика, к ним обращаться, чтобы они подтвердили, что действительно квартира была передана подрядчику и им отработана, и претензий и споров никаких нет.