Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству менее 3 лет

Квартира была получена по завещанию

Если квартира находится в собственности менее трех лет и была получена по завещанию или в наследство, есть серьезная вероятность, что другие наследники не согласятся с тем, что один из них забрал целую квартиру себе в собственность и не поделился с ними.

Как следствие, они могут подать в суд и признать распределение наследства неверным/недействительным. В результате продавец теряет право собственности на жилье и, что логично, сделка купли-продажи также признается незаконной.

Покупатель обязан вернуть квартиру и может требовать деньги с продавца. Общие принципы тут аналогичны описанной выше ситуации. Проще говоря, квартиру вернуть придется все равно, а вот стребовать деньги будет проблематично.

Решить проблему можно убедившись, что все остальные наследники также получили имущество усопшего соразмерно квартире продавца и не имеют на нее никаких претензий. Еще лучше, если продавец – единственный наследник.

Это важно знать: Как подать иск для подтверждения права собственности

Оспаривание сделки

Чем важен срок именно в три года? Дело в том, что согласно ст. 196 ГК РФ, для большинства сделок срок исковой давности составляет именно это время (для недействительных сделок ст. 181 специально уточняет, что действует такой же срок). Следовательно, если продавец сам приобрёл квартиру с нарушениями, предыдущий владелец ещё имеет возможность оспорить сделку – и в этом случае покупатель не сможет заключить договор.

Однако и покупатель наделён таким же правом. В том случае, если он обнаружил, что его права при сделке были нарушены, в течение трёх лет он сможет подать в суд исковое заявление и вернуть свои деньги.

Но чтобы избежать судебных споров, траты времени на них и денег на пошлины, лучше покупателю обезопасить себя заранее.

Занижение стоимости жилья

Несмотря на тот факт, что два указанных выше варианта проблем абсолютно реальны, на практике они встречаются значительно реже, чем занижение стоимости жилья по договору купли-продажи. Это может быть актуально в том случае, если, например, собственник получил квартиру в дар от близких родственников и хочет продать ее так, что минимизировать сумму налогов или вообще их не платить.

Дело в том, что при продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она досталась владельцу) нужно платить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи за вычетом необлагаемого минимума (одного миллиона).

Для того, чтобы не платить налоги или, хотя бы, уменьшить их размер, продавцы сознательно занижают цену квартиры в договоре, однако фактически расчет между продавцом и покупателем ведется по полной стоимости.

Мало того, что такая операция сама по себе является достаточно сомнительной, так еще и добавляют риски того, что продавец признает сделку недействительной. Например, на том основании, что он неправильно оценил квартиру или вообще продавал жилье, не понимая его истинной стоимости (находясь в недееспособном состоянии и так далее).

В таких ситуациях суд чаще всего становится на сторону продавца. В результате покупатель обязан вернуть жилье предыдущему собственнику, а в ответ получает не всю стоимость, которую он заплатил, а только 1 миллион, указанный в договоре.

Способов решить проблему практически не существует. Частично поможет расписка, в которой будет указана полная сумма платежа, однако этот документ передается продавцу и обычно составляется в одном экземпляре. Логично, что продавец может просто заявить, что никакой расписки не получал.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Какие есть опасности при приобретении жилья на вторичном рынке?

Жилая недвижимость, продаваемая в России, чётко делится на две большие группы:

1. Новостройки – квартиры, которыми раньше владел только застройщик или которые вообще возводятся по договору долевого участия.
2. «Вторичка» – жильё, ранее уже принадлежавшее другому собственнику.

Для каждой группы характерны свои риски. Применительно к «вторичным» квартирам, которые были в собственности продавца три года и меньше, покупатель рискует в следующих ситуациях.

По доверенности

Использование посредников и поверенных нормальная практика для сделок. Лицо, выдавшее доверенность, может просто не иметь времени или возможности лично находить контрагента, оформлять договор, регистрировать право и т. д. Однако, совершая сделку с помощью доверенности, можно столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями:

• Срок доверенности истекает до того, как произошла регистрация прав, предусмотренная ст. 551 ГК РФ.
• Доверитель, который и является настоящим продавцом, может согласно п. 2 ч. 1 ст. 188 ГК РФ отменить её в любой момент.
• Доверитель может умереть, стать недееспособным либо ограниченно дееспособным. В таком случае сделка становится недействительной, но покупатель может узнать об этом слишком поздно. А нотариус, оформляющий доверенность, хоть и обязан согласно нормам Основ законодательства о нотариате проверить личность и дееспособность обратившегося к нему лица, но врачом не является и потому абсолютных гарантий дать не может.
• Сам поверенный может отказаться от своих полномочий (ч. 2 ст. 188 ГК РФ).
• Дееспособность может потерять и поверенный. Более того, поскольку он может не присутствовать при выдаче доверенности, нотариус тут никакой ответственности нести не может.
• Полномочия представителя могут не включать в себя право подписывать договор на продажу квартиры.

Во всех этих случаях результат окажется один: сделка может быть признана недействительной и квартиру придётся вернуть продавцу либо его наследникам.

Важно! Приведённые риски касаются только обстоятельств, когда и продавец, и его представитель действуют добросовестно. Если доверенность изначально была поддельной либо представитель действовал с преступным умыслом, речь будет идти уже о мошенничестве.

По заниженной цене

Для рынка «вторичного» жилья характерно, что складываются некие средние цены на квартиры. Они меняются от города к городу, зависят от качества и площади квартиры, её расположения и других факторов, но они есть. Их легко узнать, посмотрев объявления о продаже на сайтах города или в свежих газетах. И в том случае если квартира продаётся по цене, которая заметно меньше, чем у сравнимого с ней жилья, покупателю стоит задуматься.

Причин для занижения цены может быть несколько:

1. Жильё находится в плохом состоянии. Стоит ли покупать квартиру, где на ремонт уйдёт вся сэкономленная сумма – решать покупателю.
2. Есть проблемы с правом собственности на жильё (например, спор между наследниками либо бывшими супругами), и продавец хочет как можно быстрее от него избавиться, получив деньги. Эта ситуация чревата тем, что сделка может быть оспорена, либо право так и не будет зарегистрировано в ЕГРН.
3. Квартира имеет обременения. Может оказаться, что в ней прописан кто-то из членов семьи продавца, отказавшийся от приватизации, на неё наложен арест или есть другие ограничения. Покупатель может узнать об этом иногда только после передачи денег продавцу.
4. Продавец не хочет платить налоги. Согласно ст. 224 НК РФ, продавец в этом случае платит 13% от суммы, полученной за квартиру, при условии, что владеет жильём более пяти (в некоторых случаях – трёх) лет. Если в договоре будет указана меньшая сумма, то и платить налог придётся меньше.

На последнем нужно остановиться особо. Дело в том, что налоги платит не только продавец, но и покупатель, и он по НДФЛ согласно ст. 220 НК РФ имеет право получить имущественный вычет, если приобретал в собственность жильё. Верхний предел вычета указан в Кодексе, но в целом он определяется в размере расходов, понесённых на покупку квартиры. Согласившись на заниженную цену, покупатель сам заставляет себя платить больше налогов.

Обратите внимание! Слишком низкая цена на квартиру – практически всегда знак того, что с ней или со сделкой что-то не в порядке.

Если купить жильё, полученное в наследство

Нормы о наследовании, предусмотренные ГК РФ, действуют и в отношении жилья. Получив квартиру, наследник имеет право её продать. Однако вот покупатель может столкнуться с некоторыми специфическими рисками:

• Наследование может быть оспорено. Хотя срок для принятия наследства и установлен в размере 6 месяцев, наследник, пропустивший его по уважительной причине, может через суд потребовать передела имущества и выделения ему доли. В этом случае может оказаться, что продавцу квартира принадлежать не будет.
• Может быть нарушен порядок наследования. Прежний владелец квартиры мог составить завещание, заверить его у любого нотариуса (не обязательно у того, кто на этом участке занимается наследственными делами) – но родственники покойного, не зная о существовании документа, могут оформить наследование в обычном порядке, предусмотренном главой 63 ГК РФ.
  В этом случае, если завещание будет обнаружено, вопрос разделения наследуемого имущества придётся решать заново.

Срок исковой давности по наследственным спорам как раз составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Именно в этот период сделка может быть оспорена наследниками. При этом три года отсчитываются не со смерти наследодателя, а с того момента, когда наследник узнал или должен был узнать о том, что его права нарушены.

Приобретение по дарственной

Иногда вместо купли-продажи стороны оформляют договор дарения, а деньги передают отдельно. Такие сделки используются с двумя целями:

1. Продавец не хочет платить налоги.
2. В обычном порядке квартира продана быть не может (например, её совладельцами являются несовершеннолетние дети, и требуется разрешение опеки на продажу).

Чем это грозит покупателю? Риск здесь один, но очень большой: именно такие сделки закон называет притворными (ст. 170 ГК РФ).

По гражданскому законодательству такой договор ничтожен и может быть расторгнут.

Важно! В том же случае, если квартира была продавцу подарена, а он честно её продаёт, то сделка незаконной не будет. Однако тут возникает другой риск: в течение трёх лет даритель может опротестовать договор дарения по основаниям, предусмотренным ст. 578 ГК РФ.

Подводные камни недвижимости с ипотекой

В некоторых случаях может оказаться, что квартира, которая продаётся, сама была куплена по договору ипотеки. Сама по себе её продажа законна – более того, если должник долго не платит, банк требует продажи квартиры и погашения долга по ипотеке за счёт вырученных денег.

Однако необходимо помнить: продавать ипотечную квартиру можно только с согласия банка. Поэтому договор в этом случае будет, по сути, трёхсторонним с подписями продавца-заёмщика, покупателя и сотрудника кредитной организации, которая давала деньги продавцу. Иначе договор может быть признан недействительным, а право собственности в ЕГРН зарегистрировано не будет.

Квартира в собственности менее 3 лет?

буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

«Свежая собственность» является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец «попадает» на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Грамотное оформление сделки

Важно оформить сделку купли-продажи так, чтобы к ней в будущем не могло возникнуть никаких обоснованных претензий. В этом поможет грамотный юрист, который оформит все нужные документы

Мы же кратко разберём основные моменты, которые стоит учесть при оформлении.

Согласование условий

Все условия должны быть заранее согласованы и детально обговорены, чтобы далее не возникало никаких разночтений. Отдельно стоит сразу же согласовать способ оплаты и порядок осуществления сделки, после чего зафиксировать их в договоре.

Заключение договора

В тексте соглашения должны содержаться такие пункты:

• место и дата составления;
• личные данные обоих участников;
• характеристики недвижимости (адрес, площадь, балансовая стоимость и так далее);
• какие документы подтверждают право собственности продавца;
• суть сделки и сумма, за которую продаётся недвижимость;
• гарантия отсутствия обременений и других лиц, имеющих права владения или проживания;
• обозначение стороны, берущей на себя оплату расходов, связанных с регистрацией договора, либо указание на то, что они будут разделены поровну;
• другие процедурные моменты (срок, в который квартира должна быть освобождена, выдача экземпляров договора участникам, у какого нотариуса будет храниться дополнительный, и другие);
• реквизиты и подписи сторон.

Также в договор могут быть включены и дополнительные пункты, например, обязательство продавца при появлении у третьих лиц претензий на недвижимость взять ответственность перед ними на себя.

Образец договора, из которого можно составить более полное впечатление, прилагается к статье.

Регистрация собственности

Завершается сделка регистрацией перехода прав собственности на квартиру в Росреестре, после которого покупатель официально становится её владельцем. Для этого в отделение Росреестра либо в МФЦ подаётся заявление и документы, необходимые для регистрации: договор купли-продажи, кадастровый паспорт, паспорта сторон сделки, квитанция об уплате госпошлины. Иногда и другие – доверенность, согласие супруга продавца и так далее.

Лучше всего прибегать к помощи профессионалов, и при этом озаботиться подбором риэлторского агентства – нельзя исключать опасность наткнуться на плохо работающую компанию, или даже мошенников. Потому ключ к безопасности – полное соблюдение законодательства при сделках купли-продажи.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база — разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи. Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения. Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе — дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей. Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Это важно знать: Исковое заявление о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок: образец

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года.

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. — очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со «свежей собственностью» сопряжена с различными уловками. Основная уловка — занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей. Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2020 года вступил в силу Закон «О банкротстве физических лиц»), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала «до плинтуса».

Каковы риски «собственности менее 3 лет» для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все «вчерашние новостройки» и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде. Причем, если «вчерашние новостройки» обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает «реституция» прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц» риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно. Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье — Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Как покупателю обезопасить себя?

Меры безопасности зависят от вида риска, однако есть некоторые действия, которые покупателю необходимо совершить во всех случаях:

1. Тщательно проверить полномочия представителя по доверенности и срок действия документа.
2. Лично заказать выписку из ЕГРН и проверить, кто собственники квартиры и какие обременения зарегистрированы.
3. Потребовать выписку из домовой книги и проверить, кто зарегистрирован в этом жилье.

На заметку. Наконец, покупатель может обезопасить себя, обратившись за помощью к специалистам – адвокатам, занимающимся жилищными вопросами либо в надёжные агентства недвижимости.

Здесь возникает другой риск – насколько стоит доверять специалисту? Однако проверить репутацию проще, чем бороться с возможными мошенниками или недобросовестными продавцами.

Риски приобретения квартиры собственности менее 3 лет

Квартира в собственности менее 3 лет риски покупателя при покупке и как уменьшить опасности при приобретении недвижимости читайте в статье!

Любые операции купли-продажи, связанные с недвижимостью, находившейся в собственности владельца менее трех лет, предусматривают обложение полученного продавцом дохода налогом в размере 13%.