К чему относятся апартаменты: к жилым или нежилым помещениям? А также условия распределения другой площади

• 17 Ноября, 2018
• Бизнес планы
• Ксения Степанищева

Хостел называют аналогом гостиницы, но доступной по цене. Постояльцы получают здесь комфортное место для ночевки. Рынок аналогичных заведений развивается, поэтому у начинающих предпринимателей есть возможность вложения средств в этот бизнес, оценив риски и рентабельность. Как открыть хостел, требования к помещению и прочие нюансы организации бизнеса представлены в статье.

Плюсы и минусы

Этот вид бизнеса имеет следующие преимущества:

1. Большой спрос. Этот аспект зависит от привлекательности региона и расположения хостела. Но при тщательном анализе туристических маршрутов и выборе правильного места для мини-гостиницы получится быстро получить хорошую рентабельность.
2. Постоянные клиенты. Правильно созданная маркетинговая стратегия и высокий сервис позволят обрести постоянных клиентов.
3. Возможность высокого дохода. Грамотное ведение бизнеса позволяет получать высокую прибыль.

Из минусов выделяют:

1. Высокую конкуренцию. Но это еще свидетельствует и о большом спросе на услугу. Поэтому при правильном анализе конкурентного рынка и предложения качественного сервиса, можно занять достойное место на рынке.
2. Крупный стартовый капитал. Нужны большие вложения, без которых не организуется хостел. Крупные траты требуются для аренды или покупки помещения, ремонта, приобретения мебели и оборудования.

«Жилое» и думы-2

В республике насчитывается около 430 общежитий, из них 177 ведомственных. В предыдущие годы их жильцы смогли приватизировать всего 16% от общей площади этих зданий. Понятно, что люди всё же надеются реализовать своё право на приватизацию. Тема осталась болезненной и при переходе Крыма в Россию. С правом на приватизацию общажных комнат оказалось не всё так просто. До 2014 года передача в частную собственность отдельных комнат не запрещалась. Но ныне российское законодательство покомнатную приватизацию не допускает. Вариантом решения этой проблемы стало банальное изменение статуса назначения таких домов решением муниципальных межведомственных комиссий. Назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом) вносится в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учёте объектов. В результате у практически 12 процентов общежитий изменился статус. Их перерегистрировали уже в качестве МКД, то есть многоквартирных домов, в которых теперь жильцы могут приватизировать комнаты.

Если нежилое здание будет ремонтироваться за счёт целевых взносов граждан на капремонт, это будет откровенным нарушением закона

Проблема возникла, что называется, ниоткуда. Несколько месяцев назад Минэкономразвития РФ указало органам госрегистрации в официальном письме, что в российском законодательном поле общежития могут иметь статус только «нежилых» зданий, цитируем: «Определение назначения здания общежития… при осуществлении государственного кадастрового учёта как «многоквартирный дом», «жилой дом» не соответствует действующему законодательству; назначение такого здания, как общежитие, должно быть определено как «нежилое здание» (иметь при этом наименование «общежитие», «общежитие квартирного типа»).

Завотделом учёта объектов капитального строительства Госкомрегистра РК Оксана Игнатович говорит:

– Мы чётко понимаем, что общежития, которые являются специализированным жилищным фондом и находятся в коммунальной собственности либо в пользовании, не важно, можно отнести к жилым. Но у нас есть и общежития, которые находятся в собственности юридических лиц (больницы, санатории, вузы и пр.), такие здания уже никоим образом нельзя отнести к жилому дому. Только сейчас Минэкономразвития высказало свою позицию по поводу общежитий… прописывает чётко, что общежитие – это нежилое здание. И если мы посмотрим в Жилищный кодекс РФ, статьи 92-94, то можем говорить разве что о наличии жилых помещений в общежитии. То есть (по Жилищному кодексу) «нежилое» здание не исключает наличия «жилых» помещений. Потому, если стоит вопрос о приватизации данных помещений, предоставлении в аренду или о прописке, в этом случае нужно ставить (на учёт. – Ред.) жилые помещения в нежилом здании…

Анализ рынка

Как открыть хостел с нуля в Спб или в другом крупном городе? Сначала нужна оценка перспективности открытия заведения в регионе, а также спроса на услугу. Клиентами обычно являются:

• студенты, молодые люди;
• туристы, которые хотят сэкономить на ночлеге;
• люди, приехавшие в город по работе.

Еще необходимо проанализировать посещаемость города туристами, а также карту грядущих интересных событий. К ним относятся: спортивные мероприятия, концерты, выставки, фестивали. Обязательно надо учесть количество открытых хостелов, виды их услуг и способы, позволяющие превзойти конкурентные заведения.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Чем отличается коммуналка от гостинки Чем отличается коммуналка от гостинки Просмотров: Загрузка Дата публикации: Но если одни из них взаимозаменяемы, но другие обозначают слабо похожие между собой виды недвижимости. Гостинка и коммуналка — яркий пример недопонимания. Что такое коммуналка? Коммунальная квартира коммуналка, общежитие — это несколько комнат на этаже или в блоке и совмещенный санузел с кухней на один этаж блок.

Это важно знать: Обязательный перечень работ по содержанию многоквартирного дома

Регистрация

Вид регистрации определяется местом основания заведения? В каком помещении можно открыть хостел? Заведение может располагаться:

1. В квартире. Тогда надо зарегистрировать индивидуальное предпринимательство (ИП). Данная процедура осуществляется быстро и просто.
2. В нежилом помещении. Тогда нужна регистрация общества с ограниченной ответственностью (ООО). В этой процедуре будет большая бумажная волокита, к тому же она дороже по сравнению с регистрацией ИП.

С открытием заведения хостелу возможно присвоение следующих кодов ОКВЭД:

• 23;
• 23.5;
• 20.

Чтобы открыть хостел, необходимо купить кассовый аппарат, который обязательно регистрируется в налоговой. Начинающим бизнесменам лучше выбрать УСН – это упрощенная система налогообложения. По ней платится 15 % от прибыли или 6 % от оборота в год. Обязательно требуется расчетный счет в банке, чтобы клиентам было удобнее осуществлять оплату. Еще нужна печать.

Коммунальная квартира: как организована жизнь в мини-государстве

Если жилое помещение предоставлено учебным заведением или органом местной исполнительной власти, то тогда льготы могут быть предоставлены студентам из неблагополучных семей, людям с затруднительным финансовым положением.

Прообразы коммунальных квартир как типа жилья, в котором проживают несколько семей, появились в начале XVIII века. Владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (часто проходных) и сдавали в поднаём. Квартиры состояли из 3—6 комнат, с одной кухней (туалет — один на лестничной площадке), в них проживало 3—6 семей.

На жилищную инспекцию, что позволили перевести общежитие в многоквартирный дом без проведения организационных мероприятий и сейчас выносит решение об отсутствии нарушений ?

Прообразы коммунальных квартир как типа жилья, в котором проживают несколько семей, появились в начале XVIII века. Владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (часто проходных) и сдавали в поднаём. Квартиры состояли из 3—6 комнат, с одной кухней (туалет — один на лестничной площадке), в них проживало 3—6 семей.

Иск о выводе указанных помещений из общедомового имущества возможно подвать? Чтобы кумс принял на баланс ?

Есть огромная разница между общежитием и коммуналкой. Я жила и там, и там. В общежитии есть комендант, есть вахтеры, и зайти туда после 23:00 и до 6:00 проблематично. Коммуналка может превратиться в обычную квартиру, а общежитие — нет. Общежития бывают разными.

Это важно знать: Деньги под залог квартиры от частного инвестора

ГОСТ

Нужно предварительно узнать про организацию бизнеса, требования к помещению. Хостел тогда будет работать по нормам. С 2020 года действует ГОСТ 56184-2014 «Общие требования к хостелам». Согласно ему, гостиничное заведение обустраивают по следующим правилам:

1. Под 1 постельное место выделяют не меньше 4 м².
2. Высота потолков должна равняться не меньше 2,5 м.
3. У кроватей должны быть размеры не меньше 80 х 190 см, а расстояние между ними – свыше 75 см.
4. В помещении должны быть огнетушители и журнал по пожарной безопасности.
5. На 15 мест нужна 1 душевая кабина. Санузел должен располагаться не в жилом помещении.
6. На 12 мест оборудуют 1 туалет.
7. На 6 мест нужна 1 раковина.
8. Необходим доступ к питьевой воде и чайнику.
9. Нужна комната для общения постояльцев, к примеру, гостиная.
10. Если поблизости есть заведение общественного питания, то можно не открывать кухню в хостеле.
11. Должны быть прописаны правила поведения для персонала и гостей, а также права, обязанности, ответственность.

Это основные требования к помещению. Хостел надо открывать с учетом пунктов 5,7 и 3. Они свидетельствуют, что заведению не подходят цокольные этажи и подвалы. Это учитывается, когда открывается любой хостел. Планировка помещений должна быть удобной для людей.

Важно выбрать подходящее расположение помещения. Под хостел подойдет центр города. Следует учитывать расположение туристических мест, транспортной развязки, наличие рядом метро и вокзалов. Тогда заведение будет пользоваться популярностью. Желательно, чтобы рядом не было еще одного такого заведения, как хостел.

Санкт-Петербург и другие крупные города являются лидерами в этом бизнесе. Часто заведения здесь открывают в квартирах, так как в данном случае обустройство требует меньших материальных затрат. Из недостатков выделяют конфликты с соседями. Чтобы не допустить их, важно внимательно отнестись к дисциплине работников и постояльцев.

Можно ли в нежилом помещении под офис организовать хостел с пунктом питания?

4. Общие положения
4.1. Хостелы могут располагаться в отдельно стоящем здании или занимать часть здания (этаж, подъезд), квартиру или несколько квартир в одном здании (на одном или нескольких разных этажах).

5. Общие требования к хостелам

5.1. Хостелы в своей деятельности должны соответствовать требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных документов федеральных органов исполнительной власти [1], [2], [3], [4], [5] и требованиям настоящего стандарта.

5.2. Хостелы, входящие в региональные российские, международные и другие объединения хостелов, должны дополнительно соответствовать требованиям стандартов, принятых в этих организациях, не противоречащих российскому законодательству.

5.3. Хостельеры при обслуживании гостей должны руководствоваться основными принципами, изложенными в Приложении А.

5.4. Хостельер обязан устанавливать правила проживания в конкретном хостеле и обеспечивать контроль за их соблюдением. Правила проживания должны размещаться в доступном для гостей месте.

Примерные правила проживания в хостелах приведены в Приложении Б.

5.5. Требования к прилегающей территории для хостелов, расположенных в отдельно стоящих зданиях

5.5.1. Территория, прилегающая к хостелам, расположенным в отдельно стоящих зданиях, должна соответствовать следующим требованиям:

— быть благоустроенной, освещенной в вечернее время;

— иметь площадку с твердым покрытием для кратковременной парковки автотранспорта и необходимые справочно-информационные указатели;

— иметь удобные подъезды для автомобиля и/или автобуса с необходимыми дорожными знаками, вымощенные пешеходные дорожки;

— к хостелу должен быть обеспечен свободный подъезд машин пожарной и скорой помощи.

5.5.2. Прилегающая территория должна соответствовать установленным санитарно-гигиеническим требованиям [6], а для хостелов, расположенных в жилых домах, — требованиям [7], [8].

5.5.3. Уборка прилегающей территории должна проводиться регулярно и включать в себя полив территории и растений в теплое и жаркое время года и антигололедные мероприятия в зимнее время (удаление наледи, посыпание песком или антигололедными реагентами, удаление снега и сосулек и т.п.).

5.5.4. К площадкам с мусоросборниками, расположенным на территории, прилегающей к хостелам, должен быть обеспечен подъезд специального транспорта для вывоза мусора.

5.5.5. При устройстве твердых покрытий площадок, дорог и пешеходных дорожек должны быть предусмотрены стоки для талой и дождевой воды.

Примечание. Если прилегающая к хостелу территория принадлежит муниципалитету, то ответственность за ее состояние и содержание возлагается на муниципалитет, управляющую компанию или собственника здания.

5.6. Хостелы, занимающие часть здания или отдельные помещения в нем, используют существующие дороги, подъезды, тротуары, а также объекты придомовой территории (автостоянки, детские площадки, спортивные сооружения).

Правила содержания территории, прилегающей к многоквартирному жилому дому, а также территории общего пользования, определяются действующим законодательством. Правила содержания территории в остальных случаях определяются по соглашению с владельцем земельного участка.

5.7. Требования к зданиям, техническому оборудованию и оснащению помещений хостелов

5.7.1. Архитектурно-планировочные, строительные элементы и конструктивные решения хостелов должны соответствовать требованиям строительных норм [3], [8].

5.7.2. Планировка зданий, комнат для проживания, общественных зон и служебных помещений должна соответствовать эстетическим, техническим, санитарным, гигиеническим, экологическим нормам и рекомендациям.

5.7.3. Не допускается использование в качестве жилых комнат цокольных этажей, подвальных помещений и комнат, не имеющих окон [3], [7], [8], [9], [10].

В цокольных и подвальных этажах хостелов допускается устройство общественных помещений для временного пребывания гостей: санитарно-гигиенических помещений (душевых, санузлов, постирочных и др.), помещений для оказания дополнительных услуг (парикмахерских, торговых объектов, буфетов и других объектов питания, комнат с игровыми автоматами, саун и т.п.), подсобных помещений (комнат для хранения багажа, инвентаря, комнат горничных, стюардов и др.) и стоянок для автомобилей и мотоциклов при условии герметичности потолочных перекрытий и устройства для отвода для выхлопных газов автотранспорта.

5.7.4. Площадь жилых комнат/номеров в хостелах определяется из расчета не менее четырех квадратных метров на одну кровать, одноярусную или двухъярусную, включая площадь, занятую кроватью.

Примечание. Например, при количестве проживающих в жилой комнате/номере хостела 20 человек минимальная площадь жилой комнаты/номера с двухъярусным расположением кроватей должна составлять 40 м 2 (4 м 2 x 10 кроватей в основании пола), с одноярусным расположением кроватей — 80 м 2 (4 м 2 x 20 кроватей).

Высота (от пола до потолка) жилых комнат/номеров должна быть не менее 2,5 м. Высота коридоров, холлов должна быть не менее 2,1 м. Расстояние от верхней кровати (при двухъярусном расположении) до потолка должна быть не менее 75 см.

5.7.5. Многоместные жилые комнаты/номера в хостелах могут быть как общими для мужчин и женщин (смешанный номер), так и раздельными, на усмотрение администрации хостела. При этом гости должны быть заранее предупреждены о том, какой из номеров/комнат является смешанным, а в каком допускается проживание только мужчин или только женщин.

5.7.6. Хостелы должны быть обеспечены санузлами из расчета не менее одной туалетной кабины и одного умывальника на 15 человек и не менее одной душевой кабины на 15 человек. В больших хостелах рекомендуется устройство раздельных санузлов и душевых для мужчин и женщин.

5.7.7. В хостелах должна быть выделена общая зона для встреч, общения, отдыха гостей, размещенная рядом со службой приема и размещения, в холлах, на этажах, на кухне и т.д. Допускается оборудование выделенной зоны или площадки на открытом воздухе, если это позволяют климатические условия.

5.7.8. В хостеле рекомендуется оборудовать кухни, мини-кухни, столовые, комнаты или иные места для приема и приготовления пищи методом самообслуживания, которые оснащают необходимым оборудованием и кухонной посудой, инвентарем, столовой посудой, емкостями для хранения продуктов и моющими средствами.

Допускается отсутствие общих комнат или мест для приема и приготовления пищи при наличии предприятий питания (кафе, закусочной, буфета и т.п.) в хостеле или в шаговой доступности от него. При этом необходимо обеспечить обязательное наличие кулеров для воды, чайников и т.п.

5.7.9. В больших хостелах рекомендуется иметь комнату для персонала.

5.7.10. При проектировании и строительстве новых и реконструкции ранее введенных в эксплуатацию хостелов, размещенных в отдельно стоящих зданиях, рекомендуется предусматривать условия для временного проживания и обслуживания гостей с ограниченными физическими возможностями в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации [11] и ГОСТ Р 53998.

Жилые комнаты/номера и санитарно-гигиенические помещения для гостей с ограниченными физическими возможностями рекомендуется оборудовать на первом или нижних этажах хостела.

5.7.11. При проектировании и строительстве новых хостелов в многоэтажных зданиях выше пяти этажей необходимо предусматривать лифты пассажирские и/или грузовые.

5.7.12. Системы отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха должны обеспечивать в хостелах оптимальные и допустимые параметры микроклимата согласно [12] и ГОСТ 30494.

5.7.13. Освещенность в жилых и общественных помещениях должна быть достаточной для комфортного проживания и использования согласно [13], в т.ч.:

— в жилых, общественных помещениях и коридорах освещение должно быть достаточным для свободной и правильной ориентации при передвижении проживающих и персонала;

— в жилых комнатах должно быть основное (потолочное, настенное и/или напольное освещение) и дополнительное освещение (прикроватные светильники/настольные лампы), обеспечивающее возможность чтения в темное время суток;

Примечание. Нестационарные прикроватные светильники должны быть установлены так, чтобы их применение в ночное время не нарушало покой/сон проживающих в этой комнате. Возможно использование индивидуальных прикроватных (мобильных) светильников, выдаваемых гостям администрацией хостела по запросу.

— освещенность на лестничных площадках, ступенях лестниц, лифтовых холлах, коридорах, вестибюлях и чердаках должна быть не менее 20 лк на полу;

— над основным входом в хостел должны быть установлены светильники, обеспечивающие освещенность не менее 6 лк на горизонтальной поверхности и не менее 10 лк на вертикальной поверхности.

Уровень шума в жилых помещениях должен не превышать норм, установленных [14].

5.7.14. Материалы, используемые для внутренней отделки помещений, покрытия полов, мягкой мебели из синтетических материалов, не должны являться источниками выделения вредных веществ и создавать неблагоприятные условия для проживания гостей.

5.7.15. Покрытия и поверхности оборудования и мебели, установленной в жилых комнатах/номерах и общественных помещениях, должны быть нетравмоопасными (без острых углов и кромок). Поверхности (кроме поверхностей мягкой мебели) должны быть гладкими, легко очищаемыми, допускать их уборку влажным способом и быть устойчивыми к воздействию моющих и дезинфицирующих средств.

Полы во всех помещениях должны быть ровными, без щелей и дефектов и иметь плинтусы, плотно прилегающие к стенам и полу.

5.7.16. Стены и полы санузлов, ванных и душевых комнат, комнат гигиены и других санитарно-гигиенических помещений рекомендуется облицовывать влагостойкими материалами, устойчивыми к дезинфицирующим средствам.

5.7.17. Световые проемы в жилых комнатах/номерах и общественных помещениях рекомендуется оборудовать солнцезащитными устройствами: жалюзи, занавеси, шторы и т.п.

5.7.18. При размещении и обустройстве хостела в части жилого дома, в т.ч. в квартире многоквартирного жилого дома в одном подъезде с собственниками или нанимателями других квартир, необходимо соблюдать гигиенические нормативы по шуму, звуку, вибрации, электромагнитным излучениям и правила проживания в жилых домах.

5.7.19. Общие требования к зданиям и помещениям хостелов, техническому оборудованию и оснащению хостелов приведены в Приложении В.

5.7.20. Общие требования к комнатам/номерам для проживания в хостелах приведены в Приложении Г.

5.8. Требования к информационному обеспечению

5.8.1. Необходимая и достоверная информация о хостелах и предоставляемых в них услугах должна доводиться до гостей своевременно в соответствии с действующими законодательством [5] и ГОСТ Р 53997.

Информация для потребителей услуг должна быть наглядной и располагаться в доступных местах, доводиться на русском языке и дополнительно по усмотрению хостельеров на других языках.

5.8.2. В хостеле должна быть отлажена система обеспечения информацией и приема предварительных заказов по бронированию мест.

5.8.3. Информация должна содержать следующие сведения:

— об исполнителе услуг;

— о времени работы хостела;

— правила предоставления услуг в хостеле;

— порядок (правила) проживания в хостеле;

— стоимость проживания (комнаты и места в комнате);

— перечень предоставляемых услуг, включенных в стоимость проживания и порядок оплаты;

— перечень дополнительных платных услуг, их стоимость и порядок оплаты;

— перечень документов, необходимых для оформления проживания;

— телефон и адреса вышестоящих и контролирующих организаций;

— другую полезную информацию (например, краткие и лаконичные данные о местных достопримечательностях и местах для отдыха или о времяпрепровождении, информация о ближайших хостелах, правилах регистрации и приема заказов в них).

5.8.4. При наличии в хостеле предприятия питания (кафе, буфета или других типов) должно быть четко указано время их работы и время предоставления завтраков, обедов и ужинов, если такие услуги оказываются.

Документация

Какие нужны документы для открытия хостела в нежилом помещении? Для этого требуется:

1. Договор аренды, заключенный с собственником помещения. Еще это может быть документ о праве собственности. При аренде помещения под хостел или своем объекте организация бизнеса будет одинаковая.
2. Заключение СЭС. Чтобы его получить, требуется соответствие требованиям разделов, которые относятся к организации и работы мини-гостиницы, которые есть в документах – СанПиН 2.1.2.2645-10, СП 54.13330.2011.
3. Заключение пожарной службы. Чтобы его оформить, необходимо соответствие требованиям ФЗ №123 от 22.08.2008. Важно следовать данному закону. Хостел в жилом помещении и в нежилом объекте перед открытием обязательно проверяется.
4. Договор с фирмой, предоставляющей услуги по вывозу мусора.

Почему принят закон о запрете хостелов в жилых зданиях?

Законопроект был зарегистрирован в сентябре 2020 года и принят в первом чтении в мае 2016-го. В марте 2020 года Госдума приняла законопроект сразу во втором и третьем чтении, однако Совет Федерации отклонил документ, поскольку его введение в действие, как считают сенаторы, нанесет удар по гостиничному бизнесу.

Федералы предлагали отсрочить утверждение закона до июля 2020 года, чтобы у предпринимателей было время адаптироваться к новым требованиям. Но в результате многочисленных обсуждений срок введения закона в действие перенесли на 1 октября 2020 года, и это решение является окончательным.

Главной причиной инициирования закона о запрете на размещение хостелов в жилых домах явились многочисленные жалобы жильцов, которым приходится соседствовать с туристами. Количество проблемных ситуаций увеличивается в летний период, когда резко возрастает спрос на гостиничные услуги.

Проживание в бюджетных номерах-квартирах, где в каждой комнате размещены от четырех до 20 кроватей, выбирают в основном студенты и путешественники с низким доходом. Жильцы испытывают сильнейший дискомфорт от скопления людей, постоянного шума, бытовых проблем и регулярного нарушения правил общественного проживания (курение возле подъезда, сборы компаний в ночное время, увеселительные мероприятия и т. д.). Это происходит не во всех заведениях и не регулярно, но количество жалоб свидетельствует о массовом недовольстве граждан.

Согласно статье 17.1. ЖК РФ и статье 282 Гражданского кодекса, главным назначением помещений в жилых домах является постоянное проживание граждан. Предоставление же гостиничных услуг должно осуществляться после перевода помещений жилого назначения в нежилые объекты с использованием специальных мер и средств оснащения, к которым относятся:

• дополнительная звукоизоляция;
• средства пожарной защиты;
• охранная сигнализация;
• оборудование для поддержания санитарной гигиены;
• сейфы для хранения ценных вещей постояльцев;
• собственная парковка и придомовая территория.

Если речь идет об отдельной квартире, она не может быть хостелом. Признаком гостиницы является наличие нескольких номеров, соответствующим образом оборудованных. Таким образом, апартаменты в жилом доме закон признает только при выполнении множества условий, начиная от специфики расположения и заканчивая обеспечением безопасности всех, кто проживает в доме (это касается вверенных и постоянных жильцов).

Перевод квартир, переоснащенных в хостел, в статус коммерческих помещений возможен в том случае, если они расположены на первом этаже либо на более высоких этажах, когда под ними находятся нежилые объекты. Однако и этот вопрос, в свете принятия закона о хостелах, является спорным.

Скорее всего, бизнесменам не оставят возможности использовать недвижимость жилого сектора в коммерческих целях, за исключением зданий, где первый этаж выкуплен полностью. К тому же серьезным конкурирующим сектором на строительном рынке являются апарт-отели, где предлагаются номера квартирного типа, при этом оказывается комплекс гостиничных услуг.

До последнего момента у предпринимателей была так называемая лазейка, позволяющая осуществлять гостиничные услуги в жилом секторе, поскольку ГОСТ Р 55322-2012 («Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам») не запрещает организацию проживания туристов в многоквартирных домах.

Отныне на данный документ ссылаться бесполезно, поскольку новый закон отменяет все положения, на основании которых жилые дома (а чаще — часть дома) переоборудовались под гостиницу. Даже если предприниматель выкупит все квартиры для посуточной сдачи в аренду, его деятельность будет признана незаконной до того момента, пока объект не получит статус коммерческой недвижимости.

Оборудование и мебель

По требованиям к помещению, хостел должен быть уютным, поэтому надо заранее выполнить косметический ремонт, а затем заняться его обустройством. Для этого требуется приобретение:

• 2-ярусных кроватей;
• диванов;
• пуфиков (кресел);
• тумб;
• шкафов;
• кухонного гарнитура;
• обеденного стола;
• стульев для кухни;
• сушилок.

Важное значение имеет приобретение кроватей, так как основной услугой хостела является обеспечение здорового сна. Нужны качественные 2-этажные кровати и ортопедические матрасы. Необходимо постельное белье и подушки. Кроме мебели требуется покупка:

• холодильника;
• микроволновой печи;
• плиты;
• чайника;
• стиральной машины;
• фена;
• утюга с гладильной доской;
• пылесоса;
• 2 ноутбуков (один нужен администратору, а второй покупается для постояльцев);
• развлекательного оборудования – плазменного телевизора, приставки, настольных игр;
• системы охраны – пожарной сигнализации, видеонаблюдения;
• сейфовых ячеек.

В кухню потребуется посуда для приготовления и подачи пищи. Все это необходимо обязательно включить в бизнес-план хостела.

Услуги

Бизнес-план хостела должен включать все услуги, которые будут предоставляться. Важно обеспечить комфортное проживание. Постояльцы могут рассчитывать на:

• спальное место;
• кухню с посудой;
• ванную комнату с душевой и санузлом;
• комнату отдыха с телевизором, ноутбуком, игровой приставкой;
• бесплатный Wi-Fi;
• стирку одежды;
• пользование стиральной машиной, сушилкой, утюгом.

Все услуги, повышающие удобство, способны сделать заведение популярным и привлекательным для клиентов — это тоже один из методов, который делает бизнес популярным.

Персонал

Как организовать хостел в нежилом помещении? Необходимо нанять следующих специалистов:

1. Два администратора. Они работают по сменам, круглосуточно принимают заказы, размещают постояльцев, принимают оплату. Эти сотрудники ответственны за комфорт. Желательно, чтобы они знали английский язык.
2. Горничная. Когда заведение небольшое, ее нанимают на неполный рабочий день. Кроме уборки данный специалист будет покупать расходные материалы для хостела. Если заведение крупное — вероятно, потребуются 2-3 горничные.
3. Бухгалтер. Этого специалиста можно нанять на полставки. Некоторая часть работы может осуществляться самостоятельно, что экономит средства на зарплату сотрудникам.

К какому типу относится общежитие?

По статье 92 ЖК РФ, жилые помещения относятся к жилому фонду специального типа. Вопросы, касаемо перевода нежилых помещений в жилые, регулируются государственными или муниципальными органами. Общежитие – жилая местность, в которой можно проживать на протяжении долгих лет. Человек также может прописаться в нём.

Кухней принято считать подсобное помещение. Её часто приравнивают к балкону. В ней готовят еду, принимают пищу и используют в качестве места для хранения продуктов. Исключением могут быть современные кухни-студии, которые дополнительно играют роль гостиной или спальни.

Важно! Главный критерий для юридического оформления нежилого помещения – отсутствие прямого доступа в места общего пользования.

Сюда относятся туалет, коридор и другие помещения, которые также считаются нежилыми. Таким образом, кухня – это нежилой объект, а вспомогательный.

Гостиница

Гостиница может выступать как жилое пространство, непригодное для постоянного проживания. Здесь важно обратить внимание на санитарные, пожарные и строительные нормы.

Предлагаем ознакомиться Что является нарушением требований пожарной безопасности

Часто эти объекты строятся отдельно, а не делаются на местах, где ранее проживали люди. Исключением могут быть цокольные этажи. Гостиницу считают нежилым помещением, в ней нельзя проживать постоянно.

Хостел

По закону, хостел считается общежитием, предназначенным для временного пребывания. Он не может занимать жилые комнаты. Для его устройства нужно вывести квартиры из жилого фонда, после чего проделать массу обязательных и необходимых операций.

Внимание! Нежилые помещения могут быть расположены на первом этаже. Что касается второго, то его можно перевести в нежилой фонд только, если первый этаж уже занят. Дополнительное обязательное требование – устройство отдельного входа, смежного с входом в подъезд.

По сути эти два пункта отвечают за покой жильцов дома, кроме того, они гарантируют тот факт, что на лестничных клетках будет чисто и уютно.

Согласно новому закону нельзя размещать хостел в объекте, не предназначенном для жилья. Часто слишком низкая арендная стоимость привлекает людей, которые собираются открыть хостелы. Но это часто говорит о том, что в подвальных помещениях нарушены санитарные нормы, и что в процессе обустройства нового помещения могут возникнуть некоторые трудности.

Цокольный этаж считается подходящим для временного нахождения людей. В нём можно располагать душевые, кухню или спортзал. А, что касается подвального помещения, то здесь это делать нельзя. Следуя вышесказанному, хостел – нежилое помещение.

Дачный дом

Дачный дом часто выступает в качестве помещения, в котором нельзя жить, несмотря на то, что по документам он может быть зарегистрирован как жилое. Часто строение не подходит для круглогодичного проживания по причине отсутствие канализации, отопления и других необходимых коммуникаций. Если же всё это есть, то такой дом – жилой.

Апартаменты

Спорными считаются те апартаменты, которые в соответствии с приказом министерства, обозначают оплачиваемый номер для размещения посетителей. Это пансионаты, мотели, отели, санатории и другие места, предназначенные для временного проживания.

Апартаменты, в которых есть санузел и другие коммуникации, считаются жилым помещением. А те, в которых он не предусмотрен, можно проложить все необходимые системы, чтобы после оформить собственность в жилой фонд.

В заключении стоит отметить, что всё сугубо индивидуально. Вы можете выбрать ту или иную собственность и оформить её как нежилую. Но, не стоит забывать об исключении из правил, ведь переоборудовать гостиницу из квартиры, которая находится на среднем этаже, вам вряд ли удастся.

В остальном процедуру нужно соблюдать с принятием во внимание всех правил и иных моментов. Если вы не хотите допустить ошибок, вы можете воспользоваться профессиональной помощью.

Продвижение

Хостелы –это туристический бизнес, поэтому необходима грамотная реклама. Бизнесмен может использовать несколько маркетинговых инструментов:

1. Сайт. Этот ресурс обязателен, чтобы клиенты могли узнать про условия хостела, прайс, отзывы. Сайт необходимо правильно рекламировать. Для этого желательно заказать продвижение у хорошего SEO-специалиста.
2. Реклама в Сети. Можно создать рекламные баннеры на разных сайтах, которые касаются развлечений и туризма.
3. Страницы в социальных сетях. Необходимо открыть страницу в «ВКонтакте», «Одноклассниках», «Инстаграме» и других соц. сетях. Информация должна постоянно обновляться. Еще надо постоянно добавлять фотографии, акции и розыгрыши.
4. Сети онлайн-бронирования. В Интернете есть много сайтов по поиску временного жилья. С данных ресурсов обычно поступает около 90 % клиентов. Лучше работать с такими ресурсами, как Booking, TripAdvisor, Airbnb.
5. Взаимодействие с образовательными учреждениями. Студенты при путешествиях и разъездах останавливаются в хостелах, поэтому необходимо поддерживать связь с данными организациями.
6. Работа с туристическими компаниями. С ними заключается договор о сотрудничестве, по которому им выделяется некоторая часть выручки от привлеченного клиента.

Еще необходимы скидки для постояльцев, которые регистрируются большими группами или на длительное время. Тогда будет востребован хостел, Санкт-Петербург это будет или другой город — не важно.

Когда вступает в силу закон

Закон о хостелах в жилых домах (тест закона 59-ФЗ от 15.04.2019 – можно скачать здесь) внес поправки в статью 17 ЖК РФ, запретив предоставление гостиничных услуг в жилых домах. По мнению авторов закона, такой запрет – это вынужденная мера. В последние годы на хостелы в многоквартирных домах поступало очень много жалоб. Наиболее популярные нарушения – хулиганство, распространение наркотиков, шум в ночное время.

Особенно остро вопрос стоял в новостройках больших городов (в Москве и в Санкт-Петербурге). Часто в новых домах люди приобретают жилье под сдачу в аренду. Но кто-то идёт дальше – и из нескольких квартир устраивает мини-гостиницу. Не всегда другие жильцы были согласны с таким соседством, но противостоять на законных основаниям хостелам они не могли. Поэтому в апреле 2020 года законодатели окончательно решили, что жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг.

Что такое гостиничные услуги, указано в Федеральном законе от 24.11.1996 № 132-ФЗ. Этим определением называют комплекс мер, которые позволяют предоставить место размещения физическому лицу.

Вторая причина, почему приняли закон о запрете хостелов в многоквартирных домах – это контроль со стороны различных государственных структур. Многие такие заведения существовали нелегально. Об этом сообщила одна из авторов закона, глава комитете по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. По её словам, подобные заведения не платят налоги, нигде не зарегистрированы, контроль за ними невозможен. Дело в том, что формально хостел является жилой квартирой. Хозяин имеет право не пускать туда проверяющие органы, так как данное право закреплено 25 статьёй Конституции РФ. Закон Г. Хованской о хостелах должен решить данную проблему.

Финансовая часть

Какова стоимость заведения? Для этого необходимо определить, сколько требуется на открытие. Нужны будут разовые и ежемесячные затраты. К разовым относят:

• ремонт и дизайн – 400 тыс. рублей;
• приобретение оборудования и мебели – 900 тыс. рублей;
• реклама – 50 тыс. рублей;
• регистрация бизнеса и другие расходы – 100 тыс. рублей.

Разовые затраты составляют около 1,5 млн. рублей. К ежемесячным расходам относят:

• аренду помещения – 45 тыс. рублей;
• зарплаты и перечисления во внебюджетные фонды – 85 тыс. рублей;
• коммунальные услуги – 15 тыс. рублей;
• услуги на аутсорсинге – 15 тыс. рублей;
• покупка расходных материалов – 5 тыс. рублей;
• иные расходы – 20 тыс. рублей.

Ежемесячно будет тратиться около 185 тыс. рублей. Но это примерные показатели. В зависимости от размера заведения и региона они могут отличаться.

Прибыль и рентабельность

Хостелы обычно предлагают такой прайс-лист:

• номер, где есть 4 кровати, стоит 700 рублей за ночь;
• номер с 8 кроватями – 550 рублей;
• номер с 12 кроватями – 450 рублей.

Какие бывают цены на хостел? Средний ценник с клиента составляет 525 рублей. Средняя загрузка в день после активной рекламы будет равна 70 %. Например, из общего количества 24 мест свободных будет 17. В данном случае выручка за день будет около 9000 тыс. рублей, а в месяц – 260.

После месячных трат прибыль будет равна 70 000 рублей. Рентабельность составляет 38 %. В данном случае проект окупается за 22 месяца с учетом периода активной раскрутки.

Франшиза

У начинающих бизнесменов есть возможность начала бизнеса по франшизе. На рынке России есть много фирм, предлагающих готовый вид деятельности и популярный бренд. К популярным хостелам относят:

1. «Достоевский».
2. NICE.
3. For friends.
4. «Хостелы Рус».

Франшиза позволяет увеличить общий объем затрат, но заметно уменьшает риски. Спрос на хостелы в больших городах — особенно туристических — очень высок, поэтому начинающие бизнесмены могут смело открывать такое заведение. При этом надо учитывать риски, включая сезонность и небольшой средний чек.

Какой дом считается многоквартирным по жилищному кодексу

В категорию этих действий входит возможность продать, обменять, подарить или сдать свою комнату без информирования об этом жителей соседних помещений.

Чем отличается общежитие от коммунальной квартиры? Можно ли размещать мебель в коридоре коммунальной квартиры? С упразднением права частной собственности на жильё жилые дома перешли в государственную собственность и в распоряжение органов местной власти. Таким образом, жильё хоть и было «отобрано», а точнее, муниципализировано, но не у жильцов квартир, а у частнокапиталистических хозяев доходных домов и их барачных эквивалентов. При этом в ряде городов муниципализация была проведена ещё раньше.

Это важно знать: Правила пользования общедомовым имуществом в многоквартирных домах

Вероятные риски

При ведении бизнеса возможны следующие риски:

1. Ужесточение законодательных норм. В данном случае необходимо внимательно решать организационные вопросы. Это приводит к дополнительным тратам.
2. ЧС, аварии. Приводит это к порче имущества, приостановлению работы. Поможет в этом случае страхование.
3. Рост конкуренции. Нужно формировать базу клиентов, создавать специальные предложения, предоставлять дополнительные услуги, повышать качество. Данная проблема снижает доходы, уровень рентабельности, уменьшает количество клиентов.
4. Сезонные колебания спроса.
5. Невыгодное местоположение. Нужно провести геомаркетинговое исследование. Проблема приводит к уменьшению количества клиентов, снижению доходов.
6. Низкая квалификация сотрудников. Нужно принимать на работу опытных специалистов. Также можно назначать для них обучение. Проблема служит причиной недовольства клиентов, снижения потенциала постояльцев.
7. Технологические риски. Нужно своевременно заниматься ремонтом техники. Новое оборудование надо покупать благодаря амортизационному фонду. Риск снижает качество предоставления услуг.

Данные риски обычно возникают у всех начинающих бизнесменов. Не допустить их позволит грамотное ведение своей деятельности. А в случае появления проблем, необходимо своевременно их устранять.

Рекомендации

Можно создать хостел для конкретных потребителей. К примеру, спортсменов или музыкантов с соответствующими атрибутами – тренажерным залом, комнатой-студией для репетиций.

Важно внимательно относиться к вещам, которые используются постоянно. На них нельзя экономить. Улучшить успех бизнеса позволит предоставление дополнительных услуг. К примеру, проведение экскурсий, готовка завтраков для клиентов.

Следует сделать заведение оригинальным, не похожим на остальные. Можно оформить игровую комнату или помещение для развлечений. И, естественно, важна поддержка чистоты помещений. Только если одна точка стала востребованной, можно открывать остальные.

Хостел в многоквартирном доме: возможно ли это сегодня

Хостел в жилом помещении многоквартирного дома (МКД) с 1 октября 2020 года – вне закона. Соответствующие изменения в Жилищный кодекс уже вступили в силу. Поправочный закон дополнил ЖК РФ всего одним предложением (Закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ). Однако и для «отельеров» – держателей хостелов, и для тех, кто привык пользоваться их недорогими гостиничными услугами, многое изменилось.

Что изменилось: разбираемся с терминами

Суть поправки заключается в том, что с 01.10.2019 запрещается предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов, то есть в квартирах. Под гостиничными услугами в РФ понимается комплекс услуг по предоставлению физлицам организациями и ИП средств размещения и иных услуг, предусмотренных «гостиничными» Правилами в РФ (пользование медицинской аптечкой, предоставление кипятка и т.д.), (ст.1 Закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ).

При этом хостел представляет собой вид гостиниц, в которых есть многоместные номера, помещения для совместного использования гостями, санитарные объекты, и в которых предоставляются услуги питания и (или) кухонное оборудование (пп.«з» п.5 Положения о классификации гостиниц, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 N 158). То есть обычно гость за свои деньги получает кровать в многоместном номере, куда кроме него могут вселиться и другие люди, и удобства на этаже. Зато цена будет меньше, чем в обычной гостинице за стандартный номер. Таким образом, хостел относится именно к объектам гостиничного сервиса.

После вступления в силу поправок получается, что гостиничные услуги легально могут оказываться только в нежилых помещениях МКД. Соответственно, держателям хостелов нужно было до 1 октября (а подписан поправочный закон был 15.04.2019) перевести жилое помещение в нежилое и организовать отдельный вход. Напомним, что перевод в нежилое допускается, если помещение расположено на первом этаже здания, либо выше, но под ним также находятся нежилые помещения (п.2, 3 ст.22 ЖК РФ).

Кроме того, поскольку в РФ действует обязательная классификация гостиниц , то хостелы также должны получить свидетельство о присвоении определенной категории. Пока за отсутствие такого свидетельства наказывают только гостиницы, в которых более 50 номеров, с 1 января 2020 года оштрафовать смогут те места размещения, в которых более 15 номеров. А с 01.01.2021 для целей применения административных штрафов за указанное нарушение номерной фонд вообще значения иметь не будет (п.3 ст.4 Закона от 05.02.2018 N 16-ФЗ, ст.14.39 КоАП РФ).

Услуги хостела vs. посуточная аренда квартир

При посуточной (либо иной недлительной) аренде квартир осуществляется деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания. А это не то же самое, что деятельность гостиниц. Поэтому запрет на организацию хостела в квартире не означает, что ее нельзя сдавать внаем. Более того, чтобы вести такой арендный бизнес легально, необязательно становиться ИП. Достаточно просто платить НДФЛ с полученных доходов или зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог на профессиональный доход (правда, последний вариант доступен пока только в 4 регионах ).

Разница между указанными видами деятельности в целом заключается только в возможности предоставления дополнительных услуг. Так, в хостеле допустимо оказание услуг по уборке помещений, смене постельного белья, предоставлению питания и т.д. Но не в обычной квартире, предоставленной для краткосрочного проживания.

Очевидно, что в нынешних обстоятельствах главная проблема заключается в том, как отличить одно от другого. Поскольку сделать это сложно, некоторые владельцы хостелов уже предлагают свои услуги под видом сдачи внаем комнат в квартире. На сервисах по бронированию жилья такие места размещения зачастую называют апартаментами. Что кстати, по мнению ряда экспертов, является нарушением, поскольку такая реклама фактически вводит потребителя в заблуждение. Штраф за данное нарушение для организаций может составить от 100 тыс. руб. до 500 тыс. руб. (ч.2 ст.14.7 КоАП РФ).

Минэкономразвития уже обратилось к сервисам по бронированию с рекомендацией разграничить указанные объекты. Вместе с тем, некоторые специалисты гостиничного бизнеса уверены, что маскировать хостелы под обычные квартиры, сдаваемые внаем, будет сложно. Ведь со временем соседи все равно обо всем узнают. И поднимут шум так же, как это было до вступления в силу поправок в ЖК РФ. Только теперь у них еще больше прав предъявлять претензии владельцу квартиры, в которой организован незаконный хостел.

Рискует ли чем-то гость, остановившийся в нелегальном «хостеле»

Нет, об этом можно не беспокоиться. Если вы бронировали апартаменты, а по факту оказались в хостеле, то кроме неоправданных ожиданий иных негативных последствий вам вряд ли стоит ожидать. Это владелец хостела нарушает закон, когда вместо обещанных комнат в квартире предлагает постояльцам только койко-места. А вы в такой ситуации оказываетесь пострадавшей стороной. И с вас никакие штрафы за поддержку нелегального бизнеса никто взыскать не может. Скорее это вы будете вправе пожаловаться, к примеру, в Роспотребнадзор, поскольку вам как потребителю была предоставлена недостоверная информация об услуге.

А для вас важна категория объекта размещения? Или все решает цена? Пишите в комментариях