Что такое доверительное управление недвижимостью?

Плюсы и минусы профессииВажные качестваГде учитьсяКурсы управляющих недвижимостьюЗарплата на 06.10.2020

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Профессия подходит тем, кого интересует труд и хозяйство (см. выбор профессии по интересу к школьным предметам). В 2020 году центр профориентации ПрофГид разработал точный тест на профориентацию. Он сам расскажет вам, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

федеральная недвижимость;
недвижимость субъектов РФ;
муниципальная недвижимость;
недвижимость предприятий;
отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

земельные ресурсы;
лесной фонд;
жилищная недвижимость;
нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

в аренду;
в доверительное управление;
в хозяйственное ведение;
в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Общие сведения об управлении недвижимостью

Ключевые особенности обусловлены тем, что управление объектами недвижимости может производиться как для личных и социальных потребностей, так и в инвестиционной и предпринимательской деятельности.

По своей сущности, управление представляет собой комплекс взаимосвязанных действий и операций в области эксплуатации различного типа зданий и построек, как например, анализ соответствия нормам условий сдачи помещений, направленный на повышение эффективности и надежности их использования в интересах владельца или инвестора.

Система управления недвижимостью содержит в себе следующие составляющие:

операции по управлению недвижимым имуществом, направленные на удовлетворение потребностей собственника;
комплекс регламентации и контролирования на законодательном уровне деятельности всех субъектов недвижимости, что выполняется специальными госорганами;
корректное составление и регистрация необходимого пакета документов на недвижимое имущество.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
разработки экономически обоснованного технического задания;
проектирования и организации производственных систем;
разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
обеспечивает работу инженерно-технических систем;
занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
управлением инфраструктурой здания;
руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги — пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Сначала нужно найти собственника, который согласится передать вам в управление свою недвижимость. Затем с ним заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

На этом этапе полезно заранее прояснить для себя юридические тонкости процесса. Сделать это быстро и недорого можно в компании Правовед, которая работает онлайн в круглосуточном режиме.

Вам нужно лишь максимально корректно и грамотно задать свой вопрос и получить ответ от квалифицированного специалиста в сфере жилищного права. На сайте в постоянной доступности находятся сотни профессиональных юристов и адвокатов. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – просто зайдите на сайт Правовед.ру и потратьте несколько минут на изучение функционала.

Или звоните по указанным номерам.

Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.

Шаг 2. Находим арендаторов

Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.

Пример
Управляющий поселил в квартире нигде неработающего жильца, по специальности – дизайнера, который уверил, что в ближайшее время займётся фрилансом.
Однако через месяц выяснилось, что основная деятельность арендатора – встречи с друзьями и многодневные застолья с шумом, музыкой, выпивкой и сигаретами. Оплатить следующий месяц жилец не смог, пришлось выселять его и несколько дней приводить жилплощадь в порядок.

Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.

Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
стабильный и высокий доход;
возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

высочайший уровень ответственности;
широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Обучение на управляющего недвижимостью

Курсы

Российский институт профессионального образования «ИПО»

Российский институт профессионального образования «ИПО» — проводит набор учащихся на получение специальности «Управляющий недвижимостью» по дистанционной программе профессиональной переподготовки и повышения квалификации от 9 900 рублей. Обучение в ИПО — это удобное и быстрое получение дистанционного образования. 200+ курсов обучения. 8000+ выпускников из 200 городов. Сжатые сроки оформления документов и обучение экстерном, беспроцентная рассрочка от института и индивидуальные скидки. Обращайтесь!

МАЭО (Международная Академия Экспертизы и Оценки) (дистанционный, без отрыва от работы)

На этом курсе вы можете получить профессию специалиста по управлению недвижимостью дистанционно за 1-3 месяца. Диплом о профессиональной переподготовке установленного государством образца. Обучение в полностью дистанционном формате. Крупнейшее образовательное учреждение дополнительного проф. образования в России.

Вузы

Московский открытый институт

Менеджмент (Филиал в г. Оренбурге Московского технологического института)

Образовательное учреждение высшего образования «Московский финансово-промышленный университет «Синергия»

Общий Менеджмент (Образовательное учреждение высшего образования «Московский финансово-промышленный университет «Синергия»)

Московская Академия предпринимательства при Правительстве Москвы

Экономика (Московская Академия предпринимательства при Правительстве Москвы)

Московский гуманитарный университет, МосГУ

Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)

Национальный исследовательский университет «МЭИ»

Менеджмент (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)

Основные принципы управления недвижимостью

Принципы как юридическая категория определяют ключевые особенности и направленность деятельности. Они во многом зависят от политической и экономической системы, а также множества других факторов.

Среди главных принципов регулирования управленческой деятельности можно назвать такие:

Законность – полное соответствие всей документации и собственно деятельности субъектов установленным нормам законодательства и верховенства права.
Гласность и открытость – наличие в открытом доступе информации обо всех участниках отношений по управлению недвижимостью.
Конкурентность – развитие конкуренции на рынке, что способствует быстрому развитию направления.
Распределение процедур и полномочий – адекватное поручение обязанностей для уполномоченных органов и создание специальных процедур регулирования их деятельности.
Рациональность – регулирование управлением в соответствии с потребностями участников с наиболее выгодным распределением функций.
Соблюдение норм и правил – терпимость к конкурентам на рынке, праводопустимое поведение и законная деятельность.

Их соблюдение является неотъемлемой частью успешного развития любого направления, что контролируется специализированными, уполномоченными на то государственными структурами.

Место работы

Научно-исследовательские и проектные институты;
комитеты государственного имущества и собственности;
управления по архитектуре;
организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
предприятия по экспертизе;
строительные организации;
риэлторские фирмы;
БТИ — бюро технической инвентаризации;
инвестиционные фонды;
ипотечные банки;
организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов имеют права категории В.

Что входит в услуги управления недвижимостью?

Под управлением жилым помещением принято подразумевать следующий тип работ:

Обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг всем жильцам дома;
Управление вопросами использования общедомовых и придомовых территорий, включая чердаки, подвалы, технические этажи и площадку рядом с домом;
Управление вопросами периодического и капитального ремонта жилого дома, а также проведением необходимо комплекса технических работ и работ по проведению профилактики и ремонта основных инженерных систем.

Если речь идет о типовом многоквартирном доме, то здесь выделяют три возможных способа управления, которые предлагаются Жилищным кодексом РФ:

Управление группой собственников данного помещения

Такой вариант управления подходит для небольших многоквартирных домов, в которых проживает несколько семей. Например, если вы проживаете в таунхаусе, и объединяетесь с вашими непосредственными соседями, коттеджи которых расположены с вами в одном жилом комплексе.

В таком варианте, когда в управлении участвует от 2 до 5 семей и все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Жильцы самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.

Как быстро и выгодно продать дом?

Детский сад в коттеджном поселке. За и против. Стоит ли отдавать ребенка или лучше возить в город?

Дом, купленный в ипотеку: Можно ли его продать или сдать в аренду?
Какие есть льготы при покупке земельных участков и приобретении земли в собственность?
Подготовка поверхностей перед оклейкой обоями. Все нюансы
Современные дома и технологии. Что нового могут предложить застройщики?
Как продать дом, дачу, коттедж если на них не оформлены все документы?
Отмостка вокруг дома. Для чего она нужна и как ее сделать правильно?
3 случая из жизни, когда без ландшафтного дизайнера никак не обойтись
Реклама недвижимости: Онлайн или Оффлайн? Эффективны ли еще билборды?

Управление с привлечением специализированной Управляющей компании

К несомненным плюсам такого метода управления можно отнести то, что все заботы, связанные с управлением и поддержанием надлежащего состояния вашего дома вы доверяете специализированной компании, имеющей свой штат профессиональных сотрудников и все необходимое оборудование и ресурсы.

Основную сложность представляет подбор подходящей вам УК, что обусловлено относительно недавним появлением таких структур. Многие недавно созданные управляющие компании не имеют достаточных знаний, опыта и ресурсов для осуществления эффективного управления жилым домом.

Управление через созданное товарищество собственников жилья (ТСЖ) или потребительский кооператив

Сегодня это один из наиболее часто используемых способов управления многоквартирным домом, который, по сути, является некой комбинацией первых двух типов управления.

Данная структура очень схожа со структурой дачного кооператива. ТСЖ является официально зарегистрированным юридическим лицом, которое может быть создано только при согласии не менее 2/3 жильцов многоквартирного дома. ТСЖ имеет возможность нанимать штат как постоянных сотрудников для выполнения ряда регулярных работ (например, по уборке подъездов и вывозу мусора), так и привлекать для выполнения разовых и специфических технических работ ряд специализированных организаций.

Как и любая другая организация, товарищество собственников жилья имеет свои учредительные документы. С каждым из жильцов заключается отдельный договор, который имеет минимальный срок действия в течение одного года и максимальный в течение пяти лет.

К основным пунктам такого договора относятся:

обязательное описание объекта недвижимости, над которым будет осуществляться управление;
перечень работ, которые подразумеваются под самим понятием управления и включают в себя все виды ремонтных и обслуживающих работ;
порядок внесения коммунальных платежей и оплаты услуг за содержание помещения каждым владельцем квартиры;
определяется способ и мероприятия, проводимые в качестве контроля за работой ТСЖ.

Недостатком такого способа управления будет то, что все решения принимаются большинством собственников квартир и являются обязательными для остальных жильцов, даже если они с таким решением не согласны. Сюда также добавляется и человеческий фактор, который может повлечь за собой различные конфликтные ситуации между соседями, так как у каждого жильца обязательно будет своя точка зрения на оптимальный способ решения обсуждаемого вопроса.

Из вышесказанного видно, что у каждого из существующих способов управления объектом жилой недвижимости есть свои преимущества и недостатки. Но если с многоквартирными домами и дачными поселками, имеющими свой местный орган самоуправления, все более менее понятно, то вопрос управления коммерческой недвижимостью намного сложнее и многограннее.

Конечно, в том случае, если имеющееся у вас офисное, торговое или производственно-складское помещение вы используете сами, для ведения собственного бизнеса, вопросы своевременного технического обслуживания здания имеет смысл решать самостоятельно или через работающего у вас административного директора (или специалиста АХО, в зависимости от вашего штатного расписания).

Решать проблемы уборки помещения и прилегающей территории, ремонта сантехники и мелкого ремонта мебели и техники придется в ежедневном режиме. Это достаточно сложно будет сделать, если вам принадлежит не одно, а несколько помещений. А в ситуации, когда вы сдаете коммерческие площади в аренду или постоянно проживаете в другом городе, наиболее эффективным будет привлечение специалистов из управляющего агентства. В договоре с агентством вы сможете четко оговорить необходимый вам спектр услуг и пределы полномочий управляющего.

При выборе варианта доверительного управления вы можете контролировать все текущие процессы и подписывать значимые для вас документы, а можете полностью доверить все процессы, связанные с управлением как помещением, так и извлечением максимальной прибыли от использования коммерческой недвижимости специалистам, которые будут регулярно отчитываться о проделанной работе.

При передаче всего процесса управления вашей недвижимостью в ведение такого специализированного агентства, список основных услуг будет выглядеть следующим образом:

Проведение детальной технической экспертизы объекта недвижимости, с целью определения оптимального и наиболее эффективного способа управления и ведения бизнеса.
Создание генерального бизнес-плана и бюджета, включающего основные статьи расходов и доходов;
Проведение рекламной кампании по привлечению потенциальных клиентов или арендаторов, в зависимости от выбранного направления деятельности;
Разработка комплекса мер по сохранению и улучшению эксплуатационных характеристик объекта недвижимости;
Обеспечение охраны объекта недвижимости;
Решение всех вопросов, связанных с поддержанием рабочего состояния помещения, включая проведение ремонтных работ, замену сантехники и других инженерных систем, уборку помещений;
Согласование всех необходимых вопросов с органами местного и государственного управления;
Ведение всего документооборота в сфере финансов и взаимодействия с клиентами;
Подготовка и предоставление регулярного отчета по проделанной работе.

Непосредственный порядок действий управляющей компании зависит от специфики вашего бизнеса и самого объекта недвижимости. Так, например, если вы являетесь владельцем торгового центра, эксперты помогут вам выбрать:

оптимальный вариант расчета арендной платы;
подобрать новых арендаторов или обеспечить максимально эффективное взаимодействие со старыми;
разработают стратегию дополнительных рекламных и маркетинговых кампаний;
при необходимости подготовят план реконструкции здания с целью повышения объемов полезных площадей;
разработают программу повышения лояльности ваших постоянных клиентов и привлечения новых.

Кроме того, вам будет предложено сразу несколько вариантов повышения доходности (за счет изменения пула и уровня арендаторов, размещения дополнительной рекламы внутри торгового центра и на фасаде здания, появления дополнительных сопутствующих ритейлу услуг и т.п.).

И, безусловно, все агентства, занимающиеся управлением коммерческой недвижимостью, предлагают полное юридическое сопровождение и все необходимые консультации.