Перепланировка квартиры в монолитном доме

Главная » Жилищные споры » Перепланировка » Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры – последствия

В некоторых случаях новый владелец квартиры узнает о совершенной в ней перепланировке уже после приобретения недвижимости. Это автоматически предполагает возникновение определенных проблем, начиная от штрафов и заканчивая необходимостью тратить свое время на узаконивание внесенных изменений. Подробнее об этом – читайте в данной статье.

Что понимается по неузаконенной перепланировкой

Существуют два основных понятия:

• Переустройства. Это мелкие изменения, типа замены батареи, унитаза, бойлера и так далее. Для таких изменений никакого разрешения не требуется. Как следствие, проблем не возникнет.
• Перепланировка. Бывает узаконенная и неузаконенная. Первый вариант – когда все работы предварительно согласовываются в соответствующих инстанциях. Второй вариант – когда человек самовольно выполняет работы и только потом пытается их узаконить. В данной статье рассматривается именно второй вариант. К подобной перепланировке относят изменение расположения ванной, перенос кухни, создание новых дверных проемов, объединение комнаты и балкона, а также любые другие подобные изменения, которые серьезно сказываются на квартире.

Пример: Если нужно просто заменить батарею на более новую – это переустройство. Разрешение не нужно. Но если планируется объединить балкон и кухню – то разрешение необходимо, ведь, как минимум, увеличивается площадь жилья.

Особенности

Известно, что на протяжении нескольких лет после постройки, дома усаживаются. Из-за этого в домах нередко образуются трещины, поскольку усадка происходит неравномерно.

В кирпичных и панельных строениях, такая ситуация является настоящей проблемой, поскольку каждые два года новосёлам приходится делать ремонты. Если же говорить о монолитном доме, то его такая проблема обошла стороной, поскольку, благодаря своей цельной конструкции, строение оседает равномерно.

Приступать к перепланировке монолитной квартиры можно сразу после заселения, не задумываясь об осложнениях. Процесс перепланировки в монолитных сооружениях предусматривает полное отсутствие перегородок внутри помещения.

Такие условия особенно приходятся по вкусу дизайнерам-архитекторам и строительным компаниям, поскольку они позволяют реализовать множество гениальных идей. Внутриквартирные перегородки зачастую не строятся вообще, или намечаются на полу высотой в 15 см, чтобы владельцы квартир могли видеть границы помещений. Первозданная планировка не устраивает жильцов, поэтому квартиры изменяются в 90% случаев.

Зачастую отсутствие перегородок рассматривается как свободная планировка, но на самом деле это большое заблуждение. Отсутствие стен вовсе не означает полную свободу действий, поэтому перестройка здесь ничем не отличается от домов других видов.

Если квартира не будет подвергаться глобальным изменениям, затрагивая только ненесущие объекты внутри, больше шансов, что согласование можно будет провести без технического заключения.

Собственнику нужно согласовать строительные работы в соответствии с регламентирующими перепланировку, нормативно-правовыми нормами:

• ППМ;
• ЖК РФ;
• СП;
• ГОСТ.

Если же строители коснутся сантехнических секторов, кухни, коммуникаций, и тем более несущих объектов, тогда без проекта ТЗК от застройщика не обойтись. Большинство застройщиков нередко прекращают существования ТЗК после продажи квартир. Конечно, здесь не идёт речь о крупных компаниях.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Это можно сделать очень просто. Еще до подписания договора купли-продажи необходимо потребовать от собственника-продавца жилья провести осмотр квартиры. При этом, обязательно нужно требовать предоставить актуальный техпаспорт. При осмотре достаточно будет сверить фактическое расположение/площадь комнат, наличие «несанкционированных» дверных проемов и так далее.

Лишь в крайне редких случаях перепланировка будет визуально полностью схожа с тем, как в реальности выглядит квартира, но при этом фактически перепланировка будет присутствовать. Тут уже рекомендуется пользоваться услугами специалистов, если есть хотя бы малейшие подозрения. Кроме того, можно внести в договор купли-продажи специальный пункт о том, что в случае выявления неузаконенной перепланировки уже после переоформления права собственности покупатель может признать сделку недействительной.

Порядок перепланировки квартир в монолитном доме

Перепланировка квартир в монолитном доме дает дизайнерам и архитекторам больше возможностей при составлении проекта и эскиза. Перегородки внутри одной квартиры вообще не возводятся или намечаются строителями на полу кладкой в один кирпич.

Чаще всего и такое расположение комнат, санузла, фойе и кухни не устраивает собственника, тем более, если им является предприятие (ИП), которое планирует использовать помещение, как нежилое. Если не несущие перегородки в квартире отсутствуют или их можно легко снести, это не обозначает, что в остальном разрешается выполнять какие угодно строительные работы.

Перепланировка в помещении монолитного дома, как и любого другого должна выполняться в соответствии с положениями:

• Жилищного кодекса, главы 4, где указаны основные требования, перечень документов для утверждения, ответственность инициатора ремонта и др.;
• Постановления правительства № 508 (25.10.11);
• СанПиНов и СНиПов;
• ГОСТов;
• других нормативных актов.

Простое обустройство помещения по типу косметического ремонта можно выполнить самостоятельно владельцу или собственнику-предприятию. Затем разрешается пригласить инспектора из Жилинспекции, он выдаст техзаключение о том, что переустройство не затронуло общую конфигурацию, инженерные коммуникации и выполнено в соответствии с требованиями законодателя. Менять что-либо в технической документации или бумагах на собственность не потребуется.

Но при радикальном переоборудовании помещения, когда потребуется перенести «мокрые» помещения или расширить их, увеличить межкомнатные или оконные проемы, организовать дополнительный вход в помещение с улицы, обустроить еще один вентиляционный канал на фасаде здания и в других случаях необходимо будет заказать проект. Его выдает автор дома или проектное бюро, компетентная строительная компания, которая имеет допуск СРО.

Проводить перепланировку можно на любом этапе эксплуатации дома, не боясь его усадки, сразу после постройки или спустя годы. Проект потребуется согласовать с Жилинспекцией, получить дополнительные заключения и разрешения для его реализации от СЭС, МЧС и других органов. Когда документы будет готовы, окончательное согласование придется пройти с МВК (межведомственной комиссией).

Когда разрешение на перепланировку будет получено и реконструкция проведена, придется снова приглашать сотрудника Жилинспекции. Он засвидетельствует, что все сделано правильно и выдаст техзаключение.

После этого можно будет заказать новый техпаспорт на квартиру в БТИ, а затем переоформить документы на собственность, внеся необходимые корректировки в Росреестре. Если же перепланировка будет проведена без предварительного согласования, то ее придется узаконить.

Порядок действий таков же, но сначала вызывается инспектор Жилинспекции. Он опишет все действия собственника, после чего последний сможет получить техпаспорт с красными линиями. С ним и другими документами, придется согласовывать перепланировку со всеми контролирующими органами. При этом в любом случае оплачивается штраф за незаконные действия.

Если в конечном итоге будет подтверждено, что переоборудованное помещение отвечает положениям закона, то разрешение будет получено. В другом случае собственника могут обязать вернуть ему изначальный вид.

Обычно в квартирах, расположенных в монолитных домах:

• кухню, где расположена электрическая плита, соединяют с одной из жилых комнат и таким образом делают квартиру-студию;
• объединяют ванную комнату с санузлом, общую площадь можно расширить за счет коридора;
• размер кухни увеличивают за счет кладовки;
• выбивают кладовку и расширяют коридор, превращая его в фойе;
• увеличивают количество комнат, обустраивая дополнительные перегородки или присоединяя к жилой площади нежилую;
• обустраивают дополнительные гардеробные, подсобные помещения, ниши, если позволяет общая площадь квартиры;
• проводят иные изменения.

Стоит ли покупать:

Самый простой вариант, узнать о существовании незаконной перепланировки – прямо справить у собственника, была ли она сделана. Чаще всего на этот вопрос отвечают честно, так как в противном случае правомерность сделки можно будет оспорить в суде на том основании, что продавец не предоставил покупателю всю информацию об имуществе. Однако в данном случае важен и другой вопрос: а есть ли смысл приобретать такое жилье?

В ипотеку

Первое, что делать категорически не рекомендуется – обращаться в банки за ипотекой. Формально, да, можно приобрести в кредит даже такое жилье. Однако на практике, финансовые организации очень трепетно относятся к объекту залога и откажутся брать подобное жилье в качестве обеспечения. Как следствие, покупателю придется предоставлять другое имущество в залог, что, как минимум, неудобно.

Кроме того, банки нередко устанавливают достаточно высокую стоимость квартиры, чтобы выдать как можно более крупный кредит. В результате потенциальный покупатель никаких преимуществ от приобретения такого жилья не получит.

За собственные средства

Более выгодным и интересным выглядит вариант покупки за личные накопления. Суть в том, что жилье с неузаконенной перепланировки нередко продается по цене ниже рыночной. В некоторых случаях разница незначительна, но в других она может составлять порядка 10-20%.

Пример: Квартира с нормальной планировкой, соответствующей техпаспорту, стоит 3 миллиона рублей. Аналогичное жилье, но с незаконной перепланировкой обойдется уже в 2,7 миллиона рублей. 300 тысяч рублей разницы – это хорошая плата за потенциальные неудобства.

Следует учитывать тот факт, что все это верно только в тех случаях, когда продавец действительно понимает суть проблемы и не собирается обманывать потенциального покупателя. Если продавец не хочет показывать техпаспорт и, тем более, если он отказывается проводить осмотр жилья – это повод задуматься и, возможно, вообще отказаться от приобретения такого сомнительного имущества.

Чем это грозит?

Так как проверить законность выполненной перепланировки обычно несложно, почти всегда потенциальный покупатель понимает суть проблемы. Однако далеко не все знают, чем может грозить такая самовольная перепланировка в долгосрочной перспективе.

Штраф

Первая проблема – это штраф. Суть в том, что согласно ст.7.21 КоАП, если выявлена незаконная перепланировка квартиры, ее собственник наказывается штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. На практике, почти всего назначают максимальную сумму.

Нужно помнить, что факт перехода права собственность хоть и не отменяет предыдущие, наложенные на старого владельца штрафы, но и не вынуждает нового собственника их оплачивать. Проще говоря, предыдущий владелец обязан будет заплатить те штрафы, которые были на него наложены еще в тот момент, когда он имел право собственности на недвижимость. Но новые, которые будут наложен уже после перехода этого права, на нового собственника, платит уже он. Вне зависимости от того, что перепланировку, фактически, выполнял не он.

Конфискация имущества

Однако на штрафе потенциальные риски не заканчиваются. Дело в том, что после того, как назначен штраф, собственник получает предписание по приведению планировки квартиры в соответствие с техпаспортом. Это само по себе неприятно, долго и сложно, так как фактически такая задача предполагает проведение масштабного капитального ремонта со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Легко догадаться, что владельцы жилья не в восторге от таких предписаний и не хотят ничего глобально менять. И вот тут уже возникает серьезная проблема. Если ЖИ (жилищная инспекция) выявит факт невыполнения предписания, то она может обратиться в суд и лишить собственника его имущества. Квартира будет продана на торгах (ст.29 ЖК РФ), причем по цене существенно ниже рыночной.

Стоимость согласования

В стоимость включены:

• проектные работы,
• все разрешения,
• распоряжение уполномоченного органа о законности перепланировки,
• получение документов БТИ,
• получение паспорта на квартиру.

Услуга	Цена	Сроки
Согласование перепланировки квартиры без затрагивания несущих конструкций	от 42 000 руб	От 2 до 3 мес.
Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене	от 65 000 руб	От 3 мес.
Согласование с устройством демонтажа подоконной части при остекленном фасаде	от 65 000 руб	От 3 мес.
Согласование объединения квартир	от 90 000 руб	от 3 мес.
Согласование перепланировки квартиры в домах серии МНИИТЭП	от 95 000 руб	4 мес.

Подробнее об услуге согласования перепланировки квартир →

Проектные работы

Услуга	Цена	Сроки
Техническое заключение + проект перепланировки	от 19 000 руб	10 дней
Техническое заключение о состоянии несущих конструкций по квартире в новостройке	от 15 000 руб	11 дней
Проект перепланировки	от 14 000 руб	12 дней
Техническое заключение	от 10 000 руб	13 дней
Дополнительные разделы(ОВ, ВК, Электрика, пр.)	от 10 000 руб	—

Как узаконить после покупки?

Есть все два варианта не лишиться своего имущества:

• Привести квартиру в соответствие с техпаспортом что, как уже было сказано выше, практически никогда не устраивает собственников.
• Узаконить выполненную перепланировку, если это вообще возможно. Подробнее об этом дальше.

Порядок действий

1. Проконсультироваться со специалистами УК (управляющей компании) или ЖЭКа. Тут можно узнать о том, возможно ли вообще узаконить выполненную перепланировку и что конкретно для этого придется делать. Категорически рекомендуется инициировать процедуру самостоятельно, так как это покажет ответственным лицам, что новый владелец квартиры имеет желание все сделать по правилам, в отличие от старого собственника.
2. Заказать проект перепланировки. Не важно, что она уже выполнена, главное, чтобы такой документ был оформлен.
3. Собрать заключения контролирующих инстанций, типа Роспотребнадзора и Пожнадзора (конкретный перечень выдадут на консультации). Это не обязательный, но очень желательный пункт, так как на этом этапе появляется четкое понимание возможность узаконить перепланировку. Если прямо скажут, что такой возможности нет, не останется другого выхода кроме как возвращать планировку, указанную в техпаспорте.
4. С собранными бумагами другими документами обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Такое заявление заполняется на месте и заранее его готовить бессмысленно.
5. Получить решение. Если оно положительное, останется только внести изменения в техпаспорт. Если отрицательное, несмотря на положительные заключения контролирующих государственных структур, можно попробовать решить проблему в суде.

Документы

Примерный перечень документов, которые понадобятся для узаконивания перепланировки:

• Паспорта всех собственников жилья. Если у совладельца еще нет паспорта (несовершеннолетний), можно использовать свидетельство о рождении.
• Согласия всех владельцев на проведение планировки. Заверяется нотариально.
• Техпаспорт на квартиру.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Проект перепланировки.
• Заключения контролирующих структур.

Если заявитель не хочет заниматься сбором заключений, их может запросить сам сотрудник МФЦ (Мои документы). Из-за этого решение может быть принято несколько позже, но владелец не будет терять на сбор такой документации свое время.

Расходы

Процедура узаконивания перепланировки не только сравнительно долгая, но еще и относительно дорогая. В среднем, в зависимости от квартиры, особенностей перепланировки и многих других факторов, правильно оформленные документы обойдутся приблизительно в 30-60 тысяч рублей. Из них:

• Расходы на консультацию: до 2 тысяч рублей.
• Получение проекта перепланировки: до 15 тысяч рублей.
• Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей каждое.
• Оформление нового техпаспорта: около 10 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок оформления всех документов: около 1-2 месяцев. Из них порядка месяца придется потратить на сбор требуемой для узаконивания документации и еще около 1 месяца будет рассматриваться заявление в МФЦ (Мои документы). Это в идеальном варианте. Если есть какие-то нестандартные особенности и нюансы, то процедура может затянуться и на полгода.

Пошаговая инструкция

Разбираясь, как быстро узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, гражданин выяснит, что предстоит действовать по следующей схеме:

1. Подготовить пакет документов. Все бумаги должны быть оформлены без ошибок, действовать на момент обращения и быть составлены с учетом положений законодательства.
2. Обратиться в местную администрацию. Её необходимо оповестить о предстоящих изменениях.
3. Подать исковое заявление в суд. Обращение необходимо дополнить ранее собранным пакетом документов. Они будут выступать в качестве доказательной базы. Суд назначит дату заседания. Во время процедуры дело рассмотрят по существу.
4. Принять участие в заседании суда. Гражданин имеет право представлять доводы и доказательства в свою пользу, обращать внимание на тот или иной вопрос.
5. Узнать итоговое решение. Суд не обязан удовлетворять требования гражданина. Решение будет принято исходя из того, насколько безопасна выполненная перепланировка.
6. Если вердикт положительный, предстоит заказать новый технический паспорт. Для этого нужно обратиться в БТИ, предоставив удостоверение личности, решение суда, документацию на жилое помещение.
7. Дождаться, пока сотрудник инстанции оформит вызов техника. Специалист посетит квартиру и зафиксирует её состояние. Затем заявителю предоставят выписку, в которой будет указана дата выдачи нового техпаспорта.
8. В назначенный день необходимо посетить инстанцию и забрать документы.
9. Сообщить о легализации. Для этого предстоит посетить многофункциональный центр или кадастровую палату, предоставив новый техпаспорт, общегражданское удостоверение личности, заполненное заявление и копию решения суда.
10. Встретить сотрудника инстанции, который проведет осмотр квартиры. Помещение поставят на кадастровый учет и предоставят новый паспорт. После получения документа изменения считаются узаконенными.

Обращение в суд

Если по какой-то причине в МФЦ (Моих документах) отказали в узаконивании перепланировки и, при этом, заявитель уверен, что этот отказ был не мотивированным, можно попробовать обращаться в суд.

Порядок действий

1. Потребовать в МФЦ предоставить отказ в письменном виде.
2. Собрать документы для обращения в суд.
3. Составить исковое заявление. Это лучше делать с помощью опытного юриста.
4. Направить иск и документы в суд.
5. Оплатить госпошлину.
6. Дождаться заседания и решения суда.
7. Получить решение и ждать, пока оно вступит в силу.
8. Повторно обратиться в МФЦ со всеми указанными выше документами, добавив к ним и решение суда.
9. Получить разрешение на узаконивание перепланировки.
10. Внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Документы

Для обращения в суд потребуются практически те же документы, которые нужны для обращения в МФЦ. К ним нужно будет добавить только квитанцию об оплате госпошлины и письменный отказ, полученный в МФЦ (Моих документах). И, конечно же, само исковое заявление.

Заявление можно составить самостоятельно, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. С его помощью вероятность добиться нужно результата возрастает в разы.

Расходы

Если не брать в расчет те расходы, которые пойдут на оформление документов, ведь к моменту обращения в суд они уже должны быть на руках у истца, то дополнительно придется заплатить только 300 рублей госпошлины. Кроме того, если планируется привлекать представителя, к документам нужно добавить доверенность на него и его же паспорт, а к расходам – цену за оформление и заверение доверенности. Примерная стоимость такого документа составит 2-5 тысяч рублей.

Сроки

Примерный срок рассмотрения дела в суде – 2 месяца с момента обращения. Еще 1 месяц после вынесения решения суда придется ждать, пока это решение вступит в силу. Таким образом, вся процедура узаконивания перепланировки может растянутся еще на 2-3 месяца или даже больше.

Последствия при покупке жилья с неузаконенной перепланировкой могут быть самыми печальными. При этом, сам факт наличия такой перепланировки обычно не является основанием для расторжения сделки. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут об основных особенностях процедуры. Они также могут представлять интересы клиента как и при сборе документации, так и при обращении в суд.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи

Наталья Фомичёва

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Написано статей

513

-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

Документы для перепланировки квартиры в МФЦ

Нередко базовая планировка квартиры не соответствует требованиям или задумке ее…

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа квартиры без согласования с компетентными структурами произведенной в ней…

Куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей

Большинство людей, которые приобретают квартиры, немедленно начинают производить в них…

Ответственность и штраф за перепланировку квартиры или нежилого помещения без разрешения

Несогласованная (неузаконенная или самовольная) перепланировка жилых или нежилых помещений может…

Сбор бумаг

Перед тем, как узаконить ранее сделанную перепланировку квартиры, предстоит подготовить пакет документов. В список предстоит включить:

• удостоверение личности заявителя;
• новый техпаспорт;
• справка из санитарной инспекции, подтверждающая, что помещение соответствует всем нормам;
• выписка из Росреестра;
• проект помещения;
• исковое заявление для обращения в суд.

Самостоятельно подготовить проект нельзя. Документ должно составлять лицо, имеющее право на ведение подобной деятельности. Поэтому предстоит обратиться в специализированную компанию.

Однако можно подготовить его чертёж. Для его выполнения берут поэтажный план и красными чернилами отмечают внесенные изменения. Только после того, как все документы находятся на руках заявителя, можно начинать выполнять дальнейшие действия.