С 4 августа 2020 года разрешение на строительство дома заменили уведомлением. Уведомить государственный органы нужно дважды: о планируемом строительстве и о завершенном. Подробную инструкцию действий на всех этапах написал участник FORUMHOUSE с ником ИМХО. Следуя этой инструкции, многие жители нашего портала оформили в собственность свои дома.

Те, у кого на руках есть полученное Разрешение на строительство, первые два этапа квеста могут пропустить, но следующие три обязательны к прохождению для всех!

Этап первый: пишем Уведомление о планируемом строительстве/реконструкции

На «бумажном носителе» следует написать:

1. ФИО и данные паспорта и данные о месте регистрации (прописка).
2. Кадастровый номер земельного участка, на котором планируется стройка или реконструкция, сведения о собственнике, вид разрешенного использования.
3. Параметры будущего дома.
4. «Клятвенное обещание», что не будете делить дом на квартиры.
5. Адрес для связи (электронный или почтовый).

К Уведомлению о намерении нужно приложить:

• копии правоустанавливающих документов на землю (не обязательно; могут и сами запросить в Росреестре);
• если строительство/реконструкция планируется в исторической зоне, то нужно приложить описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, плюс «графическое описание».

Это все. Уведомление подается на бумажном носителе непосредственно в местную администрацию (или через почтовое отделение или МФЦ).

Что такое самовольная постройка?

Закон дает четкое определение самовольной постройки в ст. 222 ГК РФ.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений
или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и настоящей статьи.

Иными самовольная постройка в соответствии с действующим законом — любое строение в плоть до беседки, веранды, навеса, не говоря уже о сарае, бане, дачном домике и проч.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признаки самовольной постройки.

Что можно увидеть в формулировке самовольной постройки? Это либо строительство на земле, не предназначенной для данной постройки, либо постройка без получения необходимого разрешения или с нарушением строительных норм. В данном предложении можно разглядеть три момента, который друг от друга не зависят и могут применяться каждый сам по себе. Особенную роль имеет то что выделено крупным шрифтом («..либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений..») Это трактуется многими юристами по разному. Тем не менее буквальный смысл данной фразы понятен всем. За стройку без разрешения — можно лишиться своей собственности.

Этап второй: получаем Уведомление о соответствии/ или несоответствии

Уведомление должно быть получено в течение семи рабочих дней, а собственниками участков в исторической зоне – в течение 20 дней.

Получить отказ в выдаче Уведомления о соответствии можно, если:

• параметры будущего дома не соответствуют предельным параметрам;
• на этом земельном участке строить дома вообще нельзя;
• заявление подал не собственник земельного участка.

ИМХОУчастник FORUMHOUSE

Других оснований для отказа нет.

Если в течение семи рабочих дней заявитель не получит Уведомления о несоответствии, это автоматически расценивается как получение права на стройку.

Срок действия Уведомления о соответствии – 10 лет. Оно «наследуется» новым владельцем участка. Иногда случается, что в процессе стройки возникает непреодолимое желание изменить параметры объекта. В этом случае нужно подать Уведомление снова.

Этап третий: отправляем Уведомление о завершении строительства

Уведомление о завершении строительства подается не позднее месяца со дня его окончания.

На «бумажном носителе» необходимо указать:

1. ФИО и данные паспорта, данные о месте регистрации (прописки).
2. Кадастровый номер земельного участка, на котором был построен дом или проведена реконструкция, сведения о собственнике и виде разрешенного использования.
3. Что дом не разделен на квартиры.
4. Адрес, как с вами связаться (электронный или почтовый).

Какие документы нужно приложить к Уведомлению о завершении строительства:

• техплан объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (обязательно в бумажном варианте и на диске). Его сделает любой КИ в среднем за 5 000-10 000 рублей.
• если это долевая собственность, то соглашение о долях. Образец можно найти в интернете.
• квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию (350 или 2000 руб в зависимости от строительства или реконструкции).

Это уведомление тоже подается строго на бумажном носителе:

• лично в местную администрацию;
• или через почтовое отделение;
• или через МФЦ.

Администрация должна ответить не позднее, чем через семь дней.

Как узаконить построенный дом на собственной земле без суда

В 2006 году, когда был принят ФЗ № 93, предполагающий узаконивание нелегально возведенных сооружений по упрощенной схеме, граждане получили возможность перевода жилых домов в собственность через административную процедуру.

Законом декларируется необходимый перечень документов для осуществления легализации постройки:

• Стандартная декларация (если регистрируемая постройка не требует специального разрешения);
• Техпаспорт (для зарегистрированной недвижимости);
• Документы, подтверждающие земельную собственность;
• Кадастровая документация, для неоформленного участка, или участка без заключения от садоводческого общества о границах постройки.

Важно! Чтобы узаконить свои права на возведенную постройку, гражданин должен предоставить разрешение на введение в эксплуатацию возведенного объекта. Оно, в свою очередь, выдается, если на руках имеется разрешение на строительство.

Поэтому, перед тем, как начать оформление дома на земельном участке, необходимо также предоставить в органы земельного надзора документы для получения необходимого разрешения на строительство. Пакет документов по этому вопросу обязательно должен содержать в себе заявление, свидетельство о владении в собственности земельным участком, на территории которого возведена нелегальная постройка, градостроительные документы, подтверждающие планировку участка, план-схему участка земли, на котором обозначены размещенные жилые постройки.

После получения на руки разрешения на строительство, подается комплект документов на разрешение ввода в эксплуатацию. Это:

• Заявление;
• Документы, устанавливающие право владения землей;
• Градостроительная документация с планом участка;
• Разрешение на строительство;
• Официальный акт приемки постройки;
• Документация, подтверждающая, что объект капремонта соответствует всем техническим требованиям строительных регламентов, за подписью лица, осуществившего возведение постройки;
• Документация, подтверждающая, что объект капремонта соответствует всем техническим требованиям, за подписью работников служб, эксплуатирующих инженерные сооружения постройки;
• План-схема с отображением расположения достроенного объекта капстроительства, различных инженерно-технических сетей и проводок на участке, а также схема самого участка.

Важно! Если ваша постройка состоит более чем из трех этажей, необходимо также иметь проектную документацию на сооружение! Владельцы сооружений, не превышающих трех этажей, по Градостроительному кодексу такой документации иметь не обязаны.

Однако, даже подав все документы, собрав все разрешения, вы не можете быть уверены в том, что оформление дома после строительства на земельном участке пройдет благополучно. Во-первых, процедура регистрации занимает длительное время. А во-вторых, исходя из статьи 222, пункта второго, ГК Российской Федерации, лицо, осуществившее возведение постройки нелегально, не получает прав собственности на это здание. Следуя этому же пункту, объект подлежит сносу, и не может сдаваться/наниматься в аренду, продаваться. Однако третья часть данной статьи предполагает, что владелец участка, получивший его по наследству, может оспорить право собственности на нелегально возведенный объект в судебном порядке.

Когда подавать Уведомление о завершении строительства

Этот момент волнует многих застройщиков, которые торопятся узаконить свою собственность.

id280871Участник FORUMHOUSE

У меня тут экзистенциальный кризис практически. Когда дом считать построенным? Когда под крышу поставили и двери приладили, или когда там пол с потолком имеется и нет строительных лесов внутри, а также горит свет и из крана льется вода?

Уведомление можно подавать на той стадии, которая устроит кадастрового инженера. Практика показала, что лучший момент для этого — когда уже построена коробка, окна, двери и крыша. Внутренние стены нужны, чтобы посчитать площадь каждой комнаты. Кадастровому инженеру надо представить копию Уведомления о начале строительства вместе со схемой планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).

Этап пятый: направление документов в Росреестр для кадастрового учета и регистрации прав.

Документы должны отправить сотрудники мэрии в срок не позднее семи дней после получения Уведомления о завершении строительства, но если они будут медлить, а такое бывает довольно часто – можно отнести бумаги в МФЦ самим.

Хорошая новость для самостройщиков: в Госдуму уже направлен законопроект о продлении и расширении «дачной амнистии», и уже скоро оформить дом в собственность можно будет по упрощенной схеме.

Все утвержденные формы уведомлений содержатся в Приказе Минстроя РФ от 19 сентября 2020 г. N 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома». Их можно скачать и заполнить.

Каким по закону должен быть размер пошлины?

В МФЦ с вас могут потребовать пошлину в размере 2000 рублей. На этот случай хорошо иметь с собой распечатку из Налогового кодекса:

Статья 333.33. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий.

1. Государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:

22) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 настоящего пункта: для физических лиц – 2 000 рублей;

24) за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества – 350 рублей.

Таким образом, только сумма пошлины за реконструкцию или сделку составляет 2 000 рублей. Вооруженные этим важным знанием, многие пользователи FORUMHOUSE смогли хорошо сэкономить.

Вот история участника портала с ником Сергей 134. Он сдал весь пакет документов и квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей. Вскоре ему позвонили из местной администрации, сообщили, что пакет документов в МФЦ, осталось доплатить пошлину в 2000 рублей. Сергей распечатал приведенную выше выдержку из НК РФ и показал ее сотруднице МФЦ.

Сергей 134

Участник FORUMHOUSE

Она начала что-то мямлить про то, что все у нас платят за регистрацию 2000 рублей, а я типа такой умный 350 рублей всего заплатил. И еще она сказала: если у вас пройдет регистрация, то вы будете первым, кто заплатил всего 350 рублей, но скорее всего будет приостановка.

Через некоторое время на сайте Росреестра появился новый дом Сергея с кадастровым номером, площадью, сведениями о собственнике и кадастровой стоимостью. Он поехал и забрал в администрации пакет документов (здесь мы опускаем историю о том, как в МФЦ и администрации документы терялись и нашлись благодаря магической фразе «пусть теперь прокуратура ищет мои документы»).

Сергей 134

В завершение хочу сказать огромное спасибо данному форуму и отдельное спасибо всем тем участникам, которые давали дельные ответы на мои вопросы.

Сергей рассказал о свой победе над системой товарищу, которому предстояло зарегистрировать дом и выдал ему такую же распечатку. В МФЦ сначала тоже затребовали 2 000 рублей, потом «почитали, пошептались и взяли квитанцию на 350 рублей».

Юлия8квартал Участница FORUMHOUSE

Мы тоже платили по 350 рублей за регистрацию дома и переоформление земли в собственность. Никто 2 тысячи не требовал, видимо, у вас в городе это на дурака рассчитано, а вы первый умный, кто им попался.

Добровольное оформление права собственности

Первый шаг — постановка готового объекта (самостроя) на учет. Без прохождения этого этапа рассчитывать на лояльность судебного органа в вопросе получения права собственности не приходится. Инструкция к действию зависит от статуса человека (юрлица или физлица). Ниже рассмотрим ситуацию, когда регистрации подлежит объект (баня или гараж), построенный земле для садоводческих целей.

Смотрите также: Правила безопасности при строительстве подземных сооружений

Алгоритм такой:

• Получаем в органах кадастра технический план. Расходы на подготовку документа около 10 тысяч рублей.
• Платим госпошлину в размере 350 рублей. Деньги перечисляются через терминал или передаются в многофункциональном центре.
• Подаем заявление в МФЦ (готовится сотрудником) с приложением техплана.
• Ожидаем в течение 12 дней. По истечении этого периода сооружение переходит в собственность заявителя или уполномоченный орган отказывает с пояснением причин

Если вариант оформления дома без разрешения на строительство не прошел, вопрос решается с привлечением судебного органа.

Чтобы зарегистрировать объект на ЗУ под ИЖС или для ведения подсобного (личного) хозяйства, потребуется техплан. Он выдается только при одобрении возведения постройки.

Как зарегистрировать земельный участок

Если все документы в порядке, то зарегистрировать земельный участок легко: нужно просто написать заявление о регистрации права на землю и подать его в Росреестр или МФЦ. Вот какие документы нужно приложить к заявлению:

• правоустанавливающие документы на земельный участок: договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты), свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда;
• кадастровый паспорт земельного участка.

Это – идеальная ситуация. Но распространены и такие, которые выносят в заголовки тем на нашем портале, вроде: «У меня только книжка садовода. Можно ли с этим оформить землю, строиться и жить?». Ответ: нет, нельзя.

DimkalabЮрист, консультант FORUMHOUSE

Членская книжка не является правоустанавливающим документом, если кто-то «продаст» участок по членской книжке, покупатель никак не сможет стать собственником.

Членская книжка садовода только подтверждает, что ее владелец состоит в СНТ. Она – не основание для постановки земельного участка на учет и не основание для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

AlexslonУчастник FORUMHOUSE

Соседи купили участок в 1996 году, тогда практиковалась покупка «Членской книжки садовода», которая давала видимость перехода права собственности на ЗУ. С тех времен они исправно платят все платежи в пользу СНТ, отрабатывают и т. д. Но все попытки оформить участок глохнут на этапе сбора документов. Три года мучаются, не могут оформить.

Для оформления участка в собственность нужен документ-основание.Его нужно раздобыть первым же делом, и здесь подойдет один из следующих документов:

• постановление (решение, распоряжение) местных органов власти о выделении земельного участка;
• решение суда.

Dimkalab

Если вы хотите приватизировать свой участок, тогда вам необходимо найти документ основание (постановление о выделении зем. участка, решение и т. д.), заказать который можно в районном архиве.

Дальше консультант FORUMHOUSE рекомендует действовать по следующей схеме:

• заказать в Кадастровой палате кадастровый паспорт участка;
• если паспорт не поставлен на кадастровый учет, то поставить его с помощью документа-основания;
• получив кадастровый паспорт на землю, зарегистрировать право собственности и получить свидетельство о собственности.

Как оформить дом без разрешения на строительство?

При отсутствии разрешения требуется прийти в МФЦ и подать заявление на оформление ГПЗУ. Следующий шаг — создание схемы земельного надела с указанием места расположения здания (используется градостроительный план). Как только эта работа сделана, подаем заявление на разрешение, схему и ГПЗУ в многофункциональный центр. В случае успеха переходим к следующему этапу — получаем техплан, а после него выписку с подтверждением прав на постройку. Если с оформлением последних возникают трудности, единственное решение — обращение в судебный орган.

Как признать право собственности на самострой через суд — инструкция

В иске рекомендуется отразить такие данные:

• Право собственности или пользования землей в аренду. Заявление подтверждается выпиской из ЕГРН. Также потребуются планы на самострой (кадастровый и технический). Выдачей такой документации занимает инженер кадастра.
• Информация о сооружении со ссылкой на техпаспорт. Требуется объяснить, кто и в какой период занимался строительством. Эти сведения подтверждаются квитанциями о покупке товаров в строительном магазине или соглашением с подрядчиком.
• Основания, которые послужили отказу в выдаче решения уполномоченным органом. Для подтверждения слов прикладывается копия отказного документа.

Смотрите также: Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

Вторая сторона (ответчик по делу) указывает местный орган власти, который отвечает за «проблемный» земельный участок с самостроем.

После оформления и передачи иска оплачивается госпошлина, размер которой зависит от оценочной стоимости нелегально возведенной постройки. Для определения цены к работе привлекаются специальные компании.

Какие документы прикладываются к иску?

Вместе с исковым заявлением подаются следующие бумаги:

• Копия иска и приложения для иных участков слушания.
• Информация о рыночной стоимости объекта (применяется при вычисления госпошлины). Иногда разрешено не указывать цену имущества, но потребуется объяснение (с юридической точки зрения). В ином случае исковое заявление в ход не пойдет.
• Бумаги, подтверждающие факт наличия самостроя (техплан) и право собственности на ЗУ.
• Документацию, подтверждающую попытку досудебного получения разрешения, с отказом уполномоченных органов.
• Квитанция о выплате госпошлины.
• Бумаги об отсутствии нарушений СНиП, риска здоровью (жизни) людей и не нарушает прав 3-их лиц. Здесь часто требуется техстрой экспертиза или акты обследования специальных структур.

Завершающие шаги

Как только документы собраны, смотрим на стоимость имущества и определяемся с судебным органом. Если цена здания больше 50 тысяч рублей, идем в районный суд, а если меньше — обращаемся к мировому судье по месту расположения объекта.

Заключительный этап — передача документации в МФЦ или Росреестр. В любой из органов передается заявление о госрегистрации, личный документ (паспорт) и решение судебного органа (должна быть отметка о получении права собственности). Также потребуется техпаспорт на самовольную постройку и подтверждение оплаты госпошлины.

Зная, как узаконить (оформить) дом без разрешения на строительство, можно сделать работу самому или воспользоваться помощью специалистов. Во втором случае стоимость услуги составляет около 30 тысяч рублей.

Подведем итоги

Несмотря на все уверения, зарегистрировать дом без разрешения на строительство ничуть не проще, чем с ним. Нужно пройти все этапы замысловатого квеста:

• написать уведомление о планируемом строительстве или реконструкции;
• в течение семи дней рабочих получить Уведомление о соответствии или несоответствии;
• отправить Уведомление о завершении строительства. Проследить, чтобы сумма пошлины не превышала установленную законодательством;
• получить Уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектах;
• при необходимости взбодрить МФЦ и администрацию на предмет передачи документов в Росреестр для кадастрового учета и регистрации прав.

Понятно, что у каждой ситуации свои особенности, но и с учетом этих особенностей всегда можно получить дельный совет у наших консультантов и опытных пользователей. Для этого рекомендуем отличную ветку на нашем форуме: Регистрация дома на землях ЛПХ, ИЖС — 2. Также вы можете узнать, как без лишней нервотрепки получить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС. Познакомьтесь с юридическими рекомендациями по покупке недостроя. Узнайте, какие дачи, с точки зрения специалистов кадастровой палаты, опасно покупать. Посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.