Вопросы управления многоквартирным домом закреплены ст.ст. 161-165 Жилищного кодекса РФ. Однако такое определение, как старший по дому в многоквартирном доме (МКД) в нем или каком-либо ином законодательном акте отсутствует. Однако оно употребляется во многих правовых документах местных органов. И при отсутствии общих инструкций на этот счет должностные обязанности разрабатываются в отдельных населенных пунктах индивидуально. Со временем такие документы в разных территориальных объектах стали походить друг на друга, выявились общие тенденции.
Кто такой старший по дому
Это один из собственников помещения в МКД, который избран остальными для защиты общих интересов, наделенный обязанностями и неотъемлемыми правами. Интересы жителей он отстаивает в УК. Кто может стать старшим по дому, определяется инструкцией местной администрации. Там же разъясняется процесс его назначения и особенности деятельности. Старшего по дому именуют также управдомом, председателем совета МКД. Он должен быть уважаемым среди жильцов, ответственным, организованным человеком, владеющим основами правовых знаний.
Старший по подъезду
Такая «должность» в многоэтажке тоже имеет место (на усмотрение жильцов). Обязанности старшего по подъезду в многоквартирных домах идентичны с обязанностями управдома, только в ведении первого находится отдельно взятый участок дома. Полномочия практически те же, но в других масштабах.
Он также должен быть инициативным, помогать по всем вопросам управдому в рамках вверенной ему части МКД. Избирают его только собственники квартир отдельно взятого подъезда, решение об этом принимается на общем собрании простым большинством голосов. Это упрощает работу по управлению домом, вносит слаженность, оперативность.
Договор на вознаграждение
За чей счёт будет выплачиваться зарплата? Решать вам, точнее, собранию вашего дома. Некоторые предпочитают видеть отдельную графу в платёжках по ЖКХ, другим же по душе, когда средства выделяются из общего фонда и средств УК.
Существует два основных способа официально платить вознаграждение:
- по договору с Управляющей компанией; в этом случае зарплата старшего по дому в многоквартирных домах составляет фиксированную сумму и выплачивается за счёт УК, однако стоит учесть, что такие средства облагаются налогом, из-за чего выплаты составляют меньшую сумму, чем прописано в договоре;
по договору с собственниками, в котором УК выступает в качестве посредника; считается самой оптимальной схемой оплаты, ведь в таком случае средства облагаются меньшим налогом;
УК выступает в качестве посредника, а выплата средств идёт от жильцов дома; выплаты регулируются договором, в который могут быть включены различные условия вознаграждения.
В договор могут быть внесены различные пункты с условиями:
- когда и в каких обстоятельствах старший получает вознаграждение;
- когда предоставляются бонусы и льготы;
- условия, при которых он лишается всего этого.
Это важно знать: ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества
В этом договоре следует указать два пункта:
- размер вознаграждения, утверждённый общим собранием;
- периодичность, с которой УК должна проводить выплаты.
Какие права и обязанности имеет
Старший по дому обладает особым статусом. Он должен выполнять порученную ему работу, обладая при этом дополнительными правами. Основные обязанности управдома:
- обеспечение чистоты вверенных территорий общего использования;
- реализация соблюдения договорных условий жилищно-эксплуатационными органами (благоустройство, уборка, ремонт подъездов многоквартирных домов);
- отслеживание соблюдения норм эксплуатации имущества и забота о его сохранности;
- разъяснительная работа по вопросам отношения к общему имуществу;
- предоставление информации об учреждениях, ликвидирующих аварии;
- участие в разрешении конфликтных ситуаций при сотрудничестве с УВД;
- организация помощи малоимущим семьям совместно с органами соцзащиты;
- ответственность за безопасные выходы (электрощиты), обеспечение сохранностей ключей от них;
- ведение документации о работе и обращениях граждан, подготовка годовых отчетов;
- контроль над выполнением эксплуатационных, противопожарных, санитарных, экологических требований на вверенной территории.
Управдом оказывает содействие соответствующим органам (МВД, пожарной охране, энергетической службе и др.) в осуществлении профилактических мероприятий. Старший по дому обладает правами:
- обращаться с требованием в УК по предотвращению аварийных ситуаций;
- вносить предложения по сохранности общедомового имущества;
- оценивать вместе с представителями УК результаты произведенных работ и составлять соответствующие акты;
- проводить собрания;
- устанавливать меры воздействия на граждан, нарушающих нормы общежития;
- избираться в совет МКД или домовой комитет.
Это основные права. Важно, где находится многоквартирный дом, и обязанности старшего по дому отличаются в зависимости от этого. В каждом регионе может уточняться список, добавляться новые пункты.
Права и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме
В законе четко обозначены основные обязанности, которые закрепляются за «главным человеком дома». Так, согласно п.8 ст. 161.1 ЖК РФ он обязан выполнять следующие основные задачи:
- своевременно доводить до сведения общего собрания владельцев квартир результаты переговоров с различными организациями по поводу управления многоквартирным домом;
- от имени всех жильцов заключать договора с управляющей компанией, а также иными организациями, выполняющими услуги по ремонту имущества, а также обеспечению обитателей МКД услугами ЖКХ (водоснабжение, поставка электричества, газ и т. д.);
- осуществление контроля за выполнением обязательств УК, а также другими организациями, привлечёнными для исполнения определенных задач по содержанию дома;
- выражение интересов всех собственников МКД в судебном органе;
- принятие решений по иным вопросам, относящимся к сфере его компетенции.
В свою очередь старший по дому также обладает определенными полномочиями и правами, которые вытекают из его должности. Сюда можно отнести следующее:
- ведение переговоров с управляющей компанией, которой в будущем будет передана обязанность по содержанию общего имущества МКД;
- запрашивание информации, необходимой для контроля деятельности УК, а также направление в ее адрес письменных требований об устранении допущенных нарушений;
- внесение своих предложений касательно управления МКД, использования финансовых средств, проведения ремонтных работ и др.
Выбор управдома
Должность может вводиться по предложению любого из собственников. Выборы старшего по дому с оформлением протокола обеспечиваются общим голосованием собственников на собрании. В нем должны участвовать не менее 2/3 от числа владельцев квартир в МКД. Претенденту на должность нужно собрать 50% плюс один голос. Арендаторы не участвуют в голосовании. Отсутствующие хозяева вправе отдать голос заочно. Не принявшие участие в выборах подчиняются решению собрания.
Должностная инструкция
При назначении зарплаты УК заключает договор со старшим по дому о совместной деятельности. Документ основывается на протоколе собрания и содержит:
- реквизиты сторон, их права и обязанности;
- согласование нюансов по совместной деятельности;
- размер оплаты;
- срок действия;
- и иные условия.
С образцом такого договора можно ознакомиться ниже. Чтобы содержать в порядке документы, старшего по дому обязывают знать устав МКД и уметь оформлять:
Как формируется зарплата, кто назначает и оплачивает
В соответствии с положениями жилищного законодательства выплата заработной платы старшему по дому не является обязательным условием. Так, в п. 8.1 ст.161.1 ЖК РФ написано, что владельцы квартир в МКД лишь вправе принять решение о выплате вознаграждения в пользу членов совета, а также его председателя. Однако это не является их прямой обязанностью.
Таким образом, зарплата и вовсе может не выплачиваться. Однако определенное поощрение и мотивация все же должна быть. Так, вместо денег могут предоставляться дополнительные привилегии и льготы.
Конкретный вариант поощрения за работу также должно выбрать общее собрание владельцев квартир.
Платит ли управляющая компания старшему по дому
Как уже понятно из изложенного выше, управляющая компания не имеет никакого отношения к оплате труда старшего по дому. Принятие решения по данному вопросу полностью относится к компетенции собственников помещений в МКД.
Средства, которые пойдут на вознаграждение труда данного должностного лица, самостоятельно собираются силами всех жильцов дома. Возникающие в этом случае правоотношения могут быть оформлены при помощи гражданско-правового договора.
Размер
Невозможно указать какую-то определённую сумму, которую может получать старший по дому, так как ее размер полностью зависит от желания собственников дома.
Это важно знать: Разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого помещения
В соответствии с п.8.1 ст. 161.1 ЖК РФ решение собрания владельцев квартир МКД о выплате вознаграждения в пользу председателя должно включать в себя порядок и условия его предоставления, а также подробный алгоритм определения его размера.
В действующем законодательстве отсутствуют какие-либо тарифные ставки, на основании которых может быть рассчитан приблизительный размер оплаты труда. В то же время, при принятии такого решения в расчет берется степень загруженности, масштаб вопросов, которые должны быть разрешены, рабочий график и т. д.
Льготы
Альтернативой выплаты денежного вознаграждения может выступать предоставление старшему по дому скидок при оплате коммунальных платежей. Так, по решению собрания собственников МКД данное лицо может получать квитанции на оплату ЖКХ (за воду, газ, свет, отопление и т. д.) со сниженной стоимостью.
Этот формат предоставления вознаграждения также должен быть официально закреплён на бумаге, куда включается информация о том, в отношении каких видов коммунальных платежей действует скидка, как она начисляется и прочие важные моменты.
Выплата заработной платы
Законодательством это не регламентируется. Старший по дому получает зарплату либо компенсацию по оплате за коммунальные услуги. Иногда социально активные лица берутся за описываемую деятельность и на общественных началах. УК может зачислить такого сотрудника в свой штат с определением способа оплаты труда. Для этого на собрании граждан подписывается ходатайство к УК ввести эту должность в штат с определением суммы заработка.
Кто назначает и выплачивает зарплату
Способ оплаты труда и ее периодичность устанавливается на общем собрании. Есть два варианта: либо жильцы самостоятельно собирают средства либо предоставляются льготы в виде снижения коммунальных платежей.
Какие льготы положены
Для главного по дому местными властями предусматриваются привилегии. Например, согласно постановлению Правительства Москвы № 328 от 13.04.1999 управдом имеет 100% освобождение от платы:
- за работу консьержа;
- за пользование домофоном;
- за утилизацию мусора.
Законодательно перечень льгот не установлен. Но по инициативе жильцов они могут вводиться в индивидуальном порядке.
Как стать старшим по подъезду
Мне скоро выходить на пенсию. Без дела сидеть не привык, поэтому хотел бы поработать старшим по дому или подъезду. Тем более что в моем доме за порядком особо никто не следит. Как стать старшим? Платят ли за это и что входит в его обязанности?
Владимир Ларюшкин. Южное Медведково.
Как рассказали в городском департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, старшего по подъезду или дому выбирают только на общем собрании жильцов и обычно на год. Выборы оформляют протоколом, который должны подписать не менее 51 процента обитателей дома или подъезда. Потом его надо зарегистрировать в ДЕЗе. Как правило, полномочия всенародного избранника автоматически продлеваются на следующий год. Конечно, если соседи на очередном собрании не вынесли другого решения.
Должность старшего по подъезду или дому официально не оплачивается, поэтому он работает на общественных началах. Но столичные власти за такой труд полностью освобождают активистов от оплаты жилищных услуг. Сюда входят плата за наем, оплата жилья по договору найма, техобслуживание, в том числе вывоз мусора, содержание домофона и услуги консьержки (согласно постановлению правительства Москвы № 1109 от 7.12.99 г., с изменениями от 14.03.00 г. и 13.03.01 г.). В месяц набегает экономии на квартплате не больше 200 — 300 рублей.
Старший по подъезду или дому представляет интересы своих соседей по содержанию и сохранности жилого дома и двора в районной управе, дирекции единого заказчика, управлениях внутренних дел и прочих госструктурах. Так примерно выглядят основные из его обязанностей:
при необходимости проводит собрания жильцов для обсуждения планов по уходу за домом или подъездом, участвует в заключении договоров ДЕЗа с подрядчиками;
оценивает работу коммунальных служб лично и с помощью опроса жильцов, сообщая потом народные пожелания руководителям местного ДЕЗа;
следит за тем, как жильцы пользуются своими квартирами, лестницами, лифтами, например, не портят ли их и не пачкают ли. Кроме того, проверяет, не мешают ли соседям чужие домашние собаки и кошки. В крайнем случае старший может «сдать» нарушителей милиции и ДЕЗу, после чего их ждут предупреждения и штрафы;
старший по дому также контролирует работу всех старших по подъездам (согласно постановлению правительства Москвы № 421 от 26.05.98 г.).
Зарвавшегося старшего «ставит на место» ДЕЗ или управа по жалобе жильцов. Помимо этого, если избиратели недовольны его работой, они вправе досрочно устроить общее собрание и выбрать нового старшего.
Сколько лет должен прослужить лифт в жилом доме
В моем доме из года в год ломаются лифты. Похоже, они давно свое отслужили. Сколько в жилом доме должен проработать лифт, чтобы мы дождались наконец замены или хотя бы ремонта?
Лариса Малышко. Северо-Западный округ.
Как объяснили в Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства столицы, максимальный срок работы лифта — двадцать пять лет. После этого специалисты «Мослифта» проводят экспертизу подъемника и решают, отремонтировать механизм или полностью поменять. Это зависит от того, насколько сильно износ деталей влияет на его работу. К таким показателям могут быть отнесены, например, сбои в работе дверей, нарушение точности остановки или плавности хода, сильный шум лебедки, повреждение кабины.
Обычно во время ремонта обновляют основные составляющие лифта: купе кабины, лебедку, несущие канаты, привод дверей, электроаппаратуру, ограничитель скорости, разводку проводов и кабелей, двери шахты.
Если в доме два лифта, тогда все работы проводятся по очереди. Обычно замена лифта длится 43 рабочих дня (плюс-минус 1 день). А продолжительность ремонта зависит от количества этажей в доме. При высотности до 9 этажей отремонтированный лифт должен вновь заработать через 24 рабочих дня. Если в доме больше 9 этажей, тогда спустя 24 дня добавляется по одному дню за каждый этаж.
Обращения по поводу технического обслуживания и сохранности лифтов, домофонов и систем видеонаблюдения в подъездах принимают по телефону «горячей линии» «Мослифта» (в автоматическом режиме, круглосуточно). Не забудьте для обратной связи сообщить свой контактный телефон.
А ЕЩЕ БЫЛ СЛУЧАЙ…
Житель города Мехико подал в суд на муниципалитет. Суть такова: застряв в лифте с незнакомым парнем, дочь истца забеременела.
Агентство «Экстра-пресс».
Кто ремонтирует почтовые ящики
На нашей лестничной площадке висят покосившиеся почтовые ящики. Дверки на них или постоянно распахнуты, или их вообще нет. Куда обратиться с просьбой о ремонте ящиков?
Вера Долгих. Центральный округ.
Как сообщили в муниципалитете, ремонтом почтовых ящиков обязаны заниматься ДЕЗы за счет денег, выделенных на эксплуатацию жилищного фонда. А их замену делают за счет отложенных на капитальный ремонт средств. Конечно, если это предусмотрено в смете ДЕЗа по капремонту жилых домов. За разъяснениями и с заявками можно обратиться в объединенную диспетчерскую службу своего района. Хотя иногда в ближайшем почтовом отделении за отдельную плату тоже берутся, к примеру, врезать новый замок в газетный ящик или вообще целиком заменить квартирную почтовую ячейку.
Что касается домов ТСЖ и ЖСК, здесь замену и ремонт ящиков обычно оплачивает сам кооператив или товарищество жильцов. По договору с ТСЖ муниципальная дирекция единого заказчика обеспечивает только техническое обслуживание и мелкий ремонт почтовых ящиков (например, коммунальщики могут поправить погнутые дверцы), а также их окраску во время ремонта подъезда (согласно постановлению правительства Москвы № 257-ПП от 20.03.01 г., в ред. от 03.08.04 г., а также письму Управления городского заказа Москвы № 64-63/2 от 28.01.02 г.).
В одном из ближайших номеров «Комсомолка» обсудит проблему сохранности и надежности почтовых ящиков в столичных подъездах.
Рубрику ведет Светлана ОЛИФИРОВА: — Я отвечаю на ваши вопросы! Пишите, звоните!
Куда писать: «Комсомольская правда», улица «Правды», д. 15, Москва, 125993Звонить: на пейджер 788-00-88 для абонента 49754«Мылить»
ПРЯМАЯ СВЯЗЬ
957-04-44
Если у вас есть вопросы к власти, звоните ежедневно, кроме субботы и воскресенья, с 10.00 до 17.00 по телефону прямой связи столичного правительства с жителями города.На этой неделе у аппарата дежурят сотрудники следующих организаций:
31 июля — Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы;1 августа — Департамент образования Москвы;2 августа — Комитет рекламы, информации и оформления Москвы;3 августа — Комитет по связям с религиозными организациями Москвы;4 августа — Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура).
Ответственность за невыполнение своих функций
Управдом должен периодически (отражается в договоре) отчитываться перед жильцами о проделанной работе. Лица, избравшие его, имеют право знать о качестве исполняемых им обязанностей. Не всегда оно соответствует ожиданиям. Иногда даже возникает дилемма, куда жаловаться на старшего по дому. Разрешение конфликта практикуется поэтапно при обращении в органы:
- УК;
- жилищная инспекция;
- прокуратура;
- суд.
Конечно, до последней инстанции дело доходит крайне редко. Основные вопросы решаются в управляющей компании, где в качестве доказательства может использоваться отчет по работе старшей по дому. При установленном нарушении обязанностей сотрудник может быть привлечен к ответственности – административной или уголовной (решает суд).
