между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив
(ЖСК)
. В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.
Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.
Кстати, на сегодняшний день подавляющее большинство сделок на московском рынке первичной недвижимости
(порядка 90%)
заключается именно по ДДУ, однако ЖСК также не утратили актуальность, хотя такие сделки составляют всего порядка 8%.
В чем идея долевого и кооперативного строительства?
Идея долевого строительства (в рамках ДДУ)
заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков
(средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом)
, возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.
Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика.
Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.
Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК)
заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами
(нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.)
. С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене
(чем по ДДУ)
, так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы. Но, с другой стороны, закон
(ФЗ-215)
не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.
Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами — Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой.
При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.
Что такое ЖСК и ДДУ?
Долевое строительство – это один из видов инвестирования, когда одна сторона обязуется построить и сдать здание в эксплуатациюов второй стороне согласно договору. Ответственной стороной в этом случае выступают застройщики.
Возведение многоквартирного дома для ЖСК происходит несколько иначе. Такие кооперативы – это добровольные объединения граждан, которые осуществляют свою деятельность на основании учредительных документов.
Кто такие застройщики и кто такие дольщики
Застройщики ЖСК и дольщики ЖСК – это два разных понятия, и обязательно нужно знать, чем они отличаются друг от друга.
Застройщиком обычно выступают юридические или физические лица, которые берут на себя ответственность, связанную с возведением или ремонтом здания.
Чаще всего это инвесторы или строительные компании.
Многие путают дольщиков с лицами, которые собираются в дальнейшем проживать в построенном МКД. На самом деле все немного иначе. Дольщики обычно участвуют в строительстве для получения прибыли, продавая имущество после введения дома в эксплуатацию.
Другими словами, они в итоге получают право распоряжаться недвижимостью.
Справка: лица, которые действительно собираются жить в таком доме, принято называть потребителями.
Что такое ДДУ и ЖСК узнаете из видео:
Ценовая составляющая
Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:
Во-первых,
застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;
В-вторых,
застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство
(силами кооператива)
не облагается налогом на добавленную стоимость;
В-третьих,
застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.
Гарантии качества
Качество строительства — один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.
Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.
В свою очередь, член кооператива (ЖСК)
таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.
Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет. То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки. Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14)
составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.
Особенности ЖСК
Жилищно-строительный кооператив имеет свои плюсы и минусы. Отрицательных сторон такой способ приобретения квартиры имеет больше. Особенностью покупки жилья по ЖСК является то, что перед тем, как пайщик сможет оформить право собственности на уже купленные квадратные метры, застройщик вместе с работником БТИ проводит замер площади и если метров окажется больше, чем по договору, первому придется доплатить.
Плюсы и минусы ЖСК
К положительным сторонам относится следующее:
- стоимость меньше, чем при покупке по ДДУ;
- на жилье часто предоставляют скидки;
- пайщик, с юридической точки зрения, может принимать участие в собраниях ЖСК и решать, как будет идти строительство.
Минусы – их больше:
- нет регистрации в Росреестре, а потому пайщик может попасть на мошенников;
- конкретная дата окончания строительства не прописана;
- дополнительно пайщику придется заплатить 1-3% от общей стоимости квартиры за вступление в ЖСК;
- оговоренная сначала цена к окончанию строительства может вырасти и пайщику придется заплатить больше;
- пайщик не может перепродать квартиру, даже по переуступке до тех пор, пока не оформит на нее право собственности.
По факту – пайщик имеет меньше прав, чем дольщик.
Защита от двойной продажи
ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры. Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи. Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.
Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.
Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.
Этапы
- ЗПИФ комбинированный формируется денежными средствами.
- Застройщик в плановом порядке получает разрешение на строительство, организует его через Генерального подрядчика.
- УК Д.У. ЗПИФ заключает договор долевого участия (ДДУ) и договор купли-продажи будущего объекта недвижимости (ИК, инвестиционный контракт) с Застройщиком. Цена договора формируется таким образом, чтобы компенсировать доходную составляющую у Застройщика для целей исчисления налога на прибыль.
- УК Д.У. ЗПИФ заключает с Покупателями соглашенние об уступке прав по ДДУ (при этом права из ИК уступке физическим лицам не подлежат!).
- УК Д.У. ЗПИФ оплачивает свой договор (ДДУ и ИК) по мере необходимости финансирования строительства. Соответственно средства, поступающие по ДДУ поступают на эскроу-счета, Застройщик получает финансирование от банка. Средства по ИК не замораживаются, и могут быть сразу использованы Застройщиком.
- УК Д.У. ЗПИФ вправе совершить уступку прав из ДДУС в пользу Покупателя, однако маржа УК Д.У. ЗПИФ будет облагаться НДС, в результате чего не будет достигнута налоговая экономия.
- По завершении строительства объект недвижимости попадает в состав активов ЗПИФ недвижимости для последующей реализации в соответствии с заключенными предварительными договорами.
Налоговая оптимизация
Создается возможность регулирования затратной базы Застройщика без симметричного увеличения налоговой базы у инвестора (УК Д.У. ПИФ), так как УК не платит налог на прибыль по операциям ПИФ. При этом важно, что денежные средства, поступающие от покупателей замораживаются на эскроу-счетах не в полном объеме. Обратите внимание, ПИФ выкупает весь объем недвижимости, чтобы минимизировать налоговый риск Застройщика. Если Застройщик самостоятельно осуществляет продажи «в рынок», то разница в цене реализации может привлечь внимание ФНС.
Оптимизация достигается за счет: а) безналоговой реализации ПИФом готового жилья после завершения строительства, б) за счет выделения части будущей недвижимости в Инвестиционный контракт, в) за счет разницы стоимости ДДУ и цены уступки прав по этому ДДУ.
Защита от изменений в договоре
Весомый аргумент
Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).
ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы)
, изменения можно вносить только по согласию дольщика.
В Договоре участия (ЖСК)
внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум
(например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно)
.
То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.)
и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.
В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе. При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке. Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.
Что такое ДДУ?
ДДУ (договор долевого участия) — это способ приобретения квартиры в новом доме, построенном на деньги будущих покупателей.
Данный вид сделки регламентируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и имеет свои особенности. В первую очередь, это необходимость регистрации ДДУ в Росреестре: только после прохождения этой процедуры он будет признан действительным.
Следующая особенность способа покупки жилья с помощью ДДУ заключается в сроке получения права собственности на жилье — покупатель получает его лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, и будет подписан акт приема-передачи квартиры.
Обратите внимание! Стоит учитывать тот факт, что жилое помещение перейдет вам в собственность не сразу.
Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков
Долевое строительство обладает как неоспоримыми преимуществами, так и множеством недостатков. Главным плюсом здесь является доступность жилья. Стоимость квартир от застройщика ниже, и при этом человек получает рассрочку на несколько лет — до сдачи дома в эксплуатацию.
Среди других положительных моментов ДДУ можно выделить следующие:
- гарантия получения новой квартиры или возврата денежных средств;
- невозможность изменения стоимости жилья застройщиком в одностороннем порядке;
- возможность расторжения соглашения и взыскания неустойки с недобросовестных строителей;
- наличие гарантии на квартиру и расположенные в доме коммуникации.
При наличии неоспоримых преимуществ недостатки такого вида сделки также являются достаточно существенными:
- задержка оформления документов из-за обязательной государственной регистрации договора;
- необходимость выплаты неустойки в случае досрочного погашения полной стоимости квартиры;
- сроки выплат за жилье достаточно сжаты и ограничены моментом сдачи дома;
- максимальный срок для выплаты в рассрочку — 5 лет.
Таким образом, перед принятием решения о покупке жилья по ДДУ следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.
Возврат денег, неустойки, компенсации
ЖСК: нелицеприятные факты
Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?
Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года)
компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд
(общий для всех застройщиков)
. В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом
(в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику)
.
Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК)
проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете
(хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег)
. Разумеется, на дополнительные выплаты
(пени, компенсации)
рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.
Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.
В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка)
, и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.
Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки
Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет)
, причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.
По ДДУ (для Москвы)
максимальный срок рассрочки составляет 2 года.
Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.
Характерные признаки договоров
Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:
| Договор дольщика | Договор пайщика |
| Регулируется ФЗ №214 | Регулируется ФЗ №215 |
| Обязательно регистрируется в ФС ГРКК | Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию |
| Стоимость квадратного метра не меняется | Возможное удорожание стоимости квартиры |
| Установленные даты начала и окончания строительства | Временные рамки строительства четко не оговорены |
| Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома | Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено |
| Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию | Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта |
Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.
