Функции предварительного договора дарения

Что такое предварительный договор дарения?

Предварительный договор дарения (далее – ДД) – это документ, согласно которому одна сторона (даритель) обязуется заключить со второй стороной (одаряемым) основной договор.

В отличие от стандартной дарственной, у предварительного ДД есть несколько особенностей:

1. В обычном ДД предметом сделки выступает передаваемое имущество. В предварительном – обязанность сторон оформить основной договор.
2. Предварительный ДД составляется в той же форме, что и обычный.
3. Обязательно указание срока, в течение которого стороны должны заключить основной ДД. Если такого срока в документе нет, считается, что сделку нужно заключить в течение 1 года с момента оформления предварительного ДД.
4. Предусмотренные предварительным соглашением обязательства аннулируются при незаключении основного ДД в установленные сроки.

Коротко: предварительный договор дарения оформляется в аналогичной основному форме, содержит полные данные о передаваемых ценностях или недвижимости. Это полностью безвозмездная сделка. Предъявление дарителем встречных требований к одаряемому влечет признание ДД недействительным (ст. 572 ГК РФ).

Зачем заключать предварительный договор дарения

Чаще всего, подобные акты заключаются в случаях, когда у сторон нет возможности провести эту важную сделку, от которой иногда может зависеть бизнес (например, при дарении доли в ООО) или даже жизни человека (к примеру, дарственные деньги нужны для внесения платы за срочное лечение). Такие ситуации, к сожалению – не редкость. Регламентируется данный тип подготовки к сделке положениями, описанными в статье 429.

Суть: Итак, чтобы гарантировать, что обсуждаемая сделка в будущем обязательно состоится – специалисты рекомендуют заключать сторонам предварительный договор дарения, согласно перечисленным условиям которого дарственная будет подписана даже в случае отказа от этого одного из участников.

В практике юристов сайта «Юридическая скорая» был случай, когда даритель и одаряемый были вынуждены подписать подобный акт, так как для подготовки нужных для совершения сделки бумаг требовалось гораздо больше времени, чем имели участники. При этом, объект недвижимости нужно было ввести в пользование одариваемого гораздо раньше срока подготовки документации на постройку.

Но, это не значит, что предварительный договор не может понадобится в обычных ситуациях. Для этого стоит рассмотреть подробнее само понятие дарения.

Форма предварительного договора

К преддоговору применяются положения ст. 429 ГК РФ, согласно которой он составляется в той же форме, что и основной:

• письменная форма обязательна при дарении недвижимого имущества, передаче подарка стоимостью свыше 3 000 руб. от юридического лица;
• планируется заключить договор обещания дарения.

Если вы хотите подарить имущество, не относящееся к недвижимому, достаточно устной формы. Такая договоренность признается действительной с момента выполнения:

например, при передаче ключей от автомобиля, и пр. Для подобных сделок письменная форма необязательна, но при желании можно оформить сделку на бумаге – законом это не запрещено.

Совет юриста: любые соглашения лучше оформлять в письменном виде. Устное обещание подарить ценную вещь или заключить дарственную в будущем юридической силы не имеет.

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор дарения – юридическое соглашение между двумя участниками сделки, которое определяет предмет договора, обе стороны, обязательства и условия, срок заключения основного договора (ст. 429 ГК РФ).

Основаниями заключить преддоговор можно считать отсутствие всех документов на долю квартиры или желание подстраховаться с будущей сделкой. Например, если представитель ребенка сомневается, что даритель подарит долю его подопечному, а не другому родственнику.

Не следует путать дарственную с предварительным договором дарения – это разные документы, даже несмотря на схожие пункты об объекте недвижимости, субъекте дарения, условиях и т.д.

Предварительный договор и договор обещания дарения: отличия

Многие люди путают эти договоры, хотя между ними есть существенное отличие в плане предмета сделки.

В преддоговоре им выступает намерение сторон заключить основной ДД в установленные сроки, а в договоре обещания – передать конкретное имущество одаряемому в определенную дату.

Единственное, что их объединяет – это безвозмездность сделок и обязательное получение согласия одаряемого. На основании ст. 573 ГК РФ он вправе отказаться от подарка. Это правило распространяется и на преддоговор. Если он оформлен письменно, и отказ составляется в письменном виде. В остальных случаях достаточно устной формы.

Нужна ли регистрация предварительного договора?

Регистрация преддоговора не требуется. Это нужно только при безвозмездной передаче прав собственность на недвижимость. Об этом сказано и в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59: даже если планируется в будущем оформить основной ДД, подлежащий регистрации, преддоговор регистрировать не следует – регистрационный орган попросту откажет в этом.

Важно! Заключение преддоговора еще не означает обязательный переход права собственности на имущество одаряемому. Стороны по взаимному согласию могут отказаться от его исполнения, поэтому регистрация неактуальна.

Дарственная с точки зрения закона в 2020 году

Итак, наши постоянные Читатели знают, что дарением в юриспруденции принято называть безвозмездную передачу права собственности и имущества, тесно связанного с ним, от дарителя к одаряемому или же освобождение последнего от определённых имущественных обязанностей по отношению к дарителю.

ЭТО НУЖНО ЗНАТЬ КАЖДОМУ:

Добровольные пожертвования в ОУ: условия законности в 2020 году

При этом, согласно действующему законодательству РФ, сделка совершается в момент подписания договора дарения сторонами, если другой срок начала её действия не указан в содержании дарственной.

Одним из обязательных и основополагающих факторов, отличающих этот тип отчуждения собственности от других – выступает именно безвозмездный характер сделки, исключающий наличие каких-либо встречных обязательств одаряемого по отношению к противоположной стороне. Однако, такой характер совершенно не означает беспричинность заключения сделки, ведь каждая из сторон, так или иначе, преследует собственные цели и ими движут свои мотивы, выходящие при этом за рамки самой дарственной.

Таким образом, являясь в первую очередь договором, при дарении одна сторона должна выразить желание подарить объект, а другая – принять его. При нарушении одного из этих правил – договор дарения будет считаться ложным и не будет иметь юридической силы.

Стоит отметить, что, хотя волеизъявление дарителя сделать подарок определённому лицу и считается одним из основных аспектов дарения – само желание сделать подарок не может выступать основанием для того, чтобы юристы считали такую сделку дарением. Чтобы это не нарушало закон – желание дарителя одарить другого человека не должно содержать стремление получить взамен какие-либо блага (деньги, услуги и пр.). всё это применимо и к консенсуальному договору дарения.

Проще говоря, стороны должны понимать, что освобождение от имущественных обязанностей или безвозмездная передача собственности дарителя должны быть оформлены в установленной законодательством форме, включая волеизъявление дарителя в будущем совершить основную сделку.

Передавая право собственности на движимое или недвижимое имущество, дарящая сторона тем самым увеличивает за счёт этого имущество одаряемой стороны и данные признаки, хоть и не обладают собственным значением в контексте сделки, но вытекают из характера сделки.

В роли дарителя и одаряемого в 2020 году по-прежнему могут выступать не только физические, но и юридические лица и иные субъекты гражданского права. Однако, согласно действующему законодательству, некоторые из субъектов могут быть ограничены в этом праве. Например, в роли стороны в сделке дарения могут выступать только дееспособные и правоспособные граждане.

Что можно подарить?

Преддоговор заключается при намерении в дальнейшем оформить основную дарственную, по которой можно подарить движимое и недвижимое имущество. Рассмотрим все более подробно.

Автомобиль

Для дарения транспортного средства письменная форма необязательна, если дарителем выступает физическое лицо. Но лучше все оформить в бумажном варианте: так легче будет доказать намерение составить дарственную в конкретные сроки.

Земельный участок

Если у дарителя в собственности есть участок земли, купленный в браке, вместе с преддоговором оформляется нотариальное согласие супруга. Основной ДД в таком случае тоже подлежит заверению у нотариуса.

Важно! Вместе с участком отчуждаются все имеющиеся на нем постройки. Их тоже необходимо указать в преддоговоре.

Жилой дом и земельный участок

Вы вправе подарить частный дом, но вместе с ним в собственность отойдет и участок, на котором он расположен.

Отчуждение только одного вида имущества в данном случае недопустимо. Это необходимо учитывать при составлении преддоговора.

Квартиру

Квартира относится к недвижимому имуществу, и все договоры, где фигурирует ее отчуждение, заключаются письменно. Можно подарить как полностью жилплощадь, так и ее часть.

Предварительно дарителю нужно выделить долю в праве общей собственности и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Деньги

Любую валюту можно подарить устно, но при желании стороны могут составить письменную дарственную.

В таком случае преддоговор тоже оформляется на бумаге. Заверять у нотариуса необязательно.

Необходимые документы

Список документов, которые нужны для оформления государственной регистрации договора дарения доли квартиры:

• квитанция об уплате государственной пошлины (с обязательным приложением копии документа);
• заявление сторон договора, которое составлено по форме Федеральной Регистрационной Службы;
• документы, которые утверждают полномочия представителя (с обязательным приложением копии документа) – доверенность о представлении интересов в ФРС; свидетельство об усыновлении ; удостоверение опекуна/попечителя;
• документы, которые удостоверяют личность участников договора (нужны для предъявления);
• правоустанавливающий документ лица, которое отчуждает долю квартиры (с приложением копии документа);
• подлинники договора дарения доли квартиры, в числе, равном количеству сторон договора и один для помещения в дело Федеральной Регистрационной Службы;
• удостоверенное нотариально согласие супруга дарителя на отчуждение доли квартиры или заверенное нотариально заявление о безбрачии;
• выписка из домовой книги.

Необходимо еще раз заметить, что договор дарения являет собой сделку, при которой проходит переход права собственности на неимущественные и имущественные права. Следовательно, чтобы сделка являлась действительной и законной, при процессе ее реализации нужно соблюсти все нормы и порядок, который установлен законодательством РФ.

Кому можно подарить?

В качестве одаряемого вправе выступать любой человек. Если ему от 14 до 18 лет, договор он подписывает самостоятельно, но с согласия родителей. Сделки с участием детьми до 14 лет выполняются только родителями.

Близким родственникам

Под близкими родственниками следует понимать родителей, братьев, сестер, детей, бабушек, дедушек, супругов. Им можно дарить любые вещи и недвижимость.

Несовершеннолетнему ребенку

Если в роли одаряемого выступает ребенок до 18 лет, придется заручиться согласием его родителей или опекунов. При дарении недвижимости нужно зарегистрировать переход права собственности, но на основании стандартной дарственной, а не преддоговора.

Получать разрешение органов опеки не нужно, т.к. здесь имущественное положение несовершеннолетнего не ухудшается, а наоборот – увеличивается.

Исключение – нахождение ребенка под опекой: в этом случае все сделки с ним проходят под контролем данного органа.

Иным лицам

Преддоговор о намерении составить основной ДД можно оформить и с посторонним человеком, не приходящимся родственником: другом, подругой, знакомым, и пр.

Родственные связи в таких сделках значение имеют лишь при получении имущества по стандартной дарственной – в этом случае не родственнику придется платить налог.

Как оформить предварительный договор дарения: пошаговая инструкция

Процедура составления преддоговора состоит из нескольких этапов, о которых будет рассказано далее.

Шаг 1: договоренность о сделке

Сначала нужно договориться с одаряемым о сделке – не стоит забывать, что он вправе отказаться от подарка.

Рекомендуется заранее оговорить, когда будет составлена основная дарственная и что перейдет ему в собственность.

Шаг 2: составление преддоговора

Преддоговор можно оформить самостоятельно или обратиться за помощью к юристам.

В последнем случае документ будет составлен максимально грамотно. Некорректное оформление существенно повышает вероятность оспаривания сделки.

Документы

При подписании преддоговора нужно иметь при себе все документы на отчуждаемый «подарок».

В перечень основных документов входят:

• паспорта сторон;
• доверенность, если от имени дарителя или одаряемого действует поверенный.

Дополнительный пакет зависит от предмета сделки:

Образец предварительного договора дарения

В преддоговор обязательно включаются сведения о:

• Ф.И.О., адресах регистрации, паспортных данных сторон сделки;
• дате составления основного договора (самый важный пункт);
• подарке: адрес, стоимость, и пр.;
• условиях составления и содержании основной дарственной.

В конце стороны ставят подписи. Указание даты оформления обязательно – от нее производится отсчет срока, в течение которого нужно составить дарственную.

Образец предварительного договора дарения:

Шаг 3: нотариальное удостоверение

Если основной ДД подлежит удостоверению у нотариуса, то и преддоговор заверяется. В остальных случаях стороны могут обратиться в нотариальную контору по желанию.

Совет юриста: лучше заверить дарственную у нотариуса. Это упростит судебные разбирательства, если одна из сторон откажется от исполнения. Подпись нотариуса подтвердит, что даритель и одаряемый в момент совершения сделки были дееспособны, а психологическое или физическое давление не оказывалось.

Кратко: стороны вправе самостоятельно составить преддоговор, а при необходимости – обратиться к нотариусу. Регистрировать сделку не нужно.

Необходим ли предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему?

Поговорим о предварительном договоре дарения. Подобный термин очень популярен и актуален в ситуации, когда речь идёт о дарении непосредственно несовершеннолетнему. Итак, давайте поговорим о том, в какой ситуации он должен быть составлен.

Предварительный договор дарения или проект договора дарения доли квартиры несовершеннолетнему ребенку составляется для того, чтобы стороны имели возможность внести какие-либо свои коррективы, а также, по возможности подредактировать его.

Кроме того, вам необходимо помнить о том, что предварительный договор дарения позволяет сторонам ознакомиться со всеми нюансами сделки.

Так, например одаряемый может узнать подробнее о жилье, точнее имуществе, которое переходит ему в собственность, а даритель сможет ознакомиться с нюансами, которые так или иначе, но сопровождают процедуру передачи недвижимости несовершеннолетнему.

ВАЖНО: Предварительный договор дарения может быть предоставлен органам опеки и попечительства. Представители органа рассмотрят подобный договор, а также, при необходимости внесут в него свои нюансы.

В ситуации, когда он составлен верно, сотрудники органа опеки и попечительства дадут свои рекомендации.

Такой договор дарения доли в квартире детям позволяет прощупать почву, а в случае, если он оказался удачным, впоследствии подписать его в присутствии нотариуса. Закон не обязывает в обязательном порядке заключать соглашение, а главное, вообще в принципе его составлять.

Однако, если вы хотите, чтобы ваша сделка прошла по всем правилам, и в процессе заключения не возникло никаких форс-мажорных обстоятельств, то отнеситесь к подобной сделке с должным вниманием, соблюдая все нюансы. Возможно, составление пробного договора станет для вас отличным опытом, а также толчком к тому, чтобы исправить некоторые пункты.

Предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему, образец.

Расторжение предварительного договора

Преддоговор автоматически расторгается, если обязательства не исполнены в течение 1 года или иного указанного в нем срока. Рекомендуется при составлении сразу указать, при каких условиях стороны могут расторгнуть сделку добровольно.

Другие основания для расторжения:

• наличие обременений: арест имущества, нахождение в залоге;
• обнаружение недостатков у «подарка», о которых даритель не предупредил заранее;
• совершение одаряемым умышленного преступления против жизни и здоровья дарителя.

Если не обозначить возможность добровольного расторжения в преддоговоре, аннулировать его можно в судебном порядке. Согласно ст. 445 ГК РФ, одна сторона вправе добиваться оформления дарственной через суд, если вторая от этого откажется. Подать иск о принудительном заключении сделки можно в течение 6 месяцев от даты, в которую должны были исполниться обязательства.

Коротко: нельзя просто так взять и передумать исполнять условия преддоговора – вторая сторона сможет добиться принудительного заключения через суд.

Признание предварительного договора ничтожным

Преддоговор признается ничтожным, если его содержание не соответствует правовым последствиям.

Есть и другие основания:

• оформление документа недееспособным человеком;
• несоответствие установленной формы;
• отсутствие отсылки на предмет – намерение составить дарственную в течение определенного срока.

Суд может признать преддоговор ничтожным по заявлению одной из сторон – дарителя или одаряемого, либо третьего (заинтересованного) лица.

Судебная практика

Практика по признанию преддоговоров ничтожными или расторжению мала, но стоит рассмотреть один пример, когда требование об аннулировании сделки судом было удовлетворено:

Женщина составила преддоговор с одаряемой о составлении дарственной на земельный участок. По условиям сделки основной ДД должен быть оформлен в течение полугода. До этого момента одаряемая приехала на участок и поняла, что вести на нем строительство невозможно: в подходящем для возведения дома месте проведены высоковольтные провода, отсутствует возможность проведения инженерных коммуникаций.

Перед оформлением преддоговора дарительница уверяла, что строить на земле можно без проблем. Одаряемая обратилась в газовую службу и электросети, где ей выдали справки о запрете строительства на подаренном участке.

Одаряемая обратилась к дарительнице с письменным предложением расторгнуть преддоговор, указав причины. В течение 30 дней ответа не последовало, и тогда женщина обратилась в суд, представив доказательства. Исковые требования удовлетворены.