Законы, фиксирующие общие вопросы
Купля-продажа недвижимости не обходится без передачи права собственности от гражданина-продавца к гражданину-покупателю. Львиная доля законов, касающаяся перехода права собственности, содержится в Гражданском кодексе РФ. Их можно найти во втором разделе ГК РФ. Что касается прав, которые получает новый хозяин квартиры при ее покупке, то про них можно узнать в Жилищном кодексе РФ.
Если говорить про конкретные процедуры, то наиболее важной из них считается регистрация права собственности на новое жилье. Схема регистрации обозначена в Федеральном законе про госрегистрацию. Согласно данному правовому акту, гражданин должен зарегистрировать новую квартиру в Росреестре. Только после этого действия он становится полноправным владельцем недвижимого имущества. Подробный перечень документов тоже можно найти в этом законодательном акте.
Также ГК РФ содержит в себе основания для составления договора купли-продажи квартиры, а также основные причины для его расторжения. Эти пункты считаются особенно важными, потому что без данного соглашения нельзя юридически признать факт продажи жилья.
Новые правила продажи доли в квартире
Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса.
С 2020 года нерезиденты могут не платить НДФЛ при продаже имущества, которое находилось у них в собственности больше минимального установленного срока. Если квартира пребывала в собственности меньше установленного периода, налог при продаже составит 13%, независимо от резидентства.
Чтобы определить конкретную часть квартиры, принадлежащую человеку, можно провести процедуру выделения доли. Главное требование – об этом необходимо поставить в известность всех остальных владельцев жилья.
В декабре 2020 года Госдума РФ утвердила поправки к налоговому кодексу, в соответствии с которыми нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи.
В этом случае нужно подождать месяц. По истечении этого срока происходит автоматический отказ от выкупа, даже если ответа не последовало.
Надо заметить, что если доля в квартире у собственника меньше установленных размеров законодательством, то он не будет иметь права полноценно распоряжаться ею, но может быть прописан на территории данного жилого помещения. То есть, он не сможет ее ни продавать, ни дарить, но имеет права пользоваться ею для целей проживания и постоянной регистрации.
Нотариус отвечает за то, чтобы из процесса были исключены мошеннические схемы и ситуация, когда одна из сторон оказывается ущемленной в правах или интересах. Закон о долевой собственности на дом усиливает более строгий контроль в отношении подобных сделок с участием несовершеннолетних. Одна из мер – обязательное предоставление нотариального заверения.
Предусмотрено ограничение права собственника на вселение «третьих лиц», если в итоге на каждого будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения. Одна из внесенных после первого чтения поправок гласит, что вселение в долю меньше нормы допускается только в отдельных случаях, например по суду, или если это будет ребенок или родители собственника.
Квартирный вопрос может стать настоящей проблемой для владельца жилья. Особенно, если речь идет о продаже доли в квартире. Ситуации, когда возникает такая необходимость, случаются очень часто. Причиной может стать развод семейной пары или унаследование доли, а также острая нужда в большом количестве денежных средств.
Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.
Это важно знать: Документ подтверждающий право собственности на земельный участок
Закон про ипотеку регулирует куплю-продажу жилья в кредит
Только малая часть жителей России может позволить себе приобретение недвижимости без обращения в банк за займом. Другая часть населения берет кредит из-за нехватки средств. Все деловые отношения, возникающие после обращения в банк за кредитом, регулируются Федеральным законом про ипотеку или залог недвижимости. В нем можно прочитать, при каких условиях банк может выдать кредит, и какой процент он имеет право взять за свои услуги.
Также законом определяются основные правила взятия займа в банке. Однако каждое банковское учреждение может вносить свои условия по кредитованию, поэтому перед покупкой жилья следует обойти несколько банков. В итоге нужно выбрать тот, где ставка по ипотеке будет меньшей.
Положительные стороны закона для честных приобретателей
До принятия упомянутого закона, люди попавшие в такую ситуацию, оставались один на один со своими проблемами. В особенно тяжелом положении оказались люди, купившие квартиру по ипотечным программам. Они были обязаны выплачивать средства за отторгнутую по судебному решению недвижимость.
До сегодняшнего дня этим людям — добросовестным приобретателям, никто не мог помочь. Недвижимость у них, как правило, по решению суда отнимали.
Налицо были признаки мошеннических действий со стороны продавца, но с юридической стороны, добросовестный покупатель квартиры не мог себя защитить. Ряд ключевых моментов, оговоренных в вышеупомянутом законе, исключает повторение подобных казусов в будущем:
- четкое определение лица, являющегося добросовестным приобретателем ();
- государственные органы не могут изъять недвижимое имущество, выбывшее из его владения, от добросовестного покупателя;
- государство не имеет права изъять недвижимость, в случае прошествии более трех лет со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности добросовестного покупателя ().
Рекомендуемая статья: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
Чтобы понять, как доказать что покупатель добросовестный, необходимо ознакомиться с основными определениями касающиеся данного закона. Итак:
- при заключении договора, покупатель не имел представления от том, что продавец не имеет прав на действия связанные с продажей имущества;
- жилье приобреталось за деньги.
Вместе с тем, закон о добросовестном покупателе недвижимости с 2020, требует выполнения своих обязанностей, заключающихся в следующем:
- убедиться в праве продавца на проведение сделки с недвижимостью;
- проверить соответствие информации о недвижимом имуществе, сведениям единого государственного реестра недвижимости;
- убедиться в отсутствии третьей стороны, имеющей право на недвижимость;
- получить согласие третьей стороны, или государственных органов на проведение сделки.
Исполнение вышеупомянутых пунктов, практически сводят к нулю, возможность истребования у добросовестных покупателей земельных участков и прочих объектов недвижимости в пользу государства. В случае же потери права на недвижимость, предполагаются финансовые гарантии, предусматривающие выплату компенсаций.
Закон про приватизацию жилья
Неприватизированное жилье, а другими словами квартиры, принадлежащие муниципальным властям, не могут продаваться людьми, которые зарегистрированы и живут в них. Таким гражданам нужно предварительно проходить процесс приватизации.
Эта процедура детально описана в законе РФ про приватизацию муниципальной собственности. Там можно найти перечень объектов, которые уже нельзя приватизировать, фиксируется детальный перечень необходимых документов и описываются условия, необходимые для завершения процесса приватизации.
Налоговый кодекс
В Налоговом кодексе можно найти законодательный порядок внесения государственной пошлины на доходы физических лиц. Дело в том, что продажа квартиры приносит существенный доход собственникам жилья, поэтому он облагается налоговой ставкой в размере 13% от общей стоимости проданной квартиры.
В 25 главе НК РФ устанавливается точный размер пошлины, порядок заполнения декларации, а также срок уплаты налога на продажу и покупку квартиры. Тут же можно найти перечень граждан-льготников, которые получили возможность сэкономить средства на уплате налогов.
Отдельным пунктом в НК обозначается возможность получения налогового вычета. Он освобождает покупателей жилья, которые потратили приличную сумму денег, от дополнительной уплаты государственной пошлины.
События года 2020
В этих цифрах — и те собственники, кто стал жертвой обмана. Речь о людях, кто честно купил жилье, а потом, иногда спустя годы, вдруг выяснилось, что у приобретенной квартиры — темное прошлое. Такое прошлое означает, что права на квадратные метры оформили обманом, подделав документы. Больше всего воровали квартир у государства. После смерти хозяина муниципальной квартиры подделывали, к примеру, право на наследство. Теперь у добросовестных приобретателей жилья квартиру не отнимут.
До сих пор таким людям никто не мог помочь. По данным Росреестра, только за первое полугодие этого года в стране рассмотрели 9890 исков с требованием вернуть недвижимость. Из них 267 исков касались жилья. Рекордсмены по таким искам — Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Ростовская область. Жилье суды отнимали, и целые семьи оказывались, что называется, у разбитого корыта — и квартиры нет, и денег нет. Теперь благодаря новому закону ситуация изменится, причем кардинально.
Для того чтобы решить проблему пострадавших людей, работали многие — законодатели, судьи Конституционного суда РФ, юристы очень многих министерств и ведомств. Это была невидимая обывателям, но, поверьте, очень нелегкая работа. Особенно тяжело было тем, кто покупал такое жилье в ипотеку — оказавшись на улице, граждане вынуждены выплачивать банку деньги за отнятые квадратные метры. Все чиновники соглашались, что люди пострадали безвинно, они добросовестные приобретатели, но разводили руками — все по закону.
А теперь по порядку. Итак, с 1 января 2020 года начинает работать закон N 430. Он изменил некоторые статьи Гражданского кодекса РФ. Они касаются прав добросовестных приобретателей приватизированных квартир от «изъятия жилья в пользу государства». Законопроект был внесен в Госдуму по требованию Конституционного суда.
Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Статья 8.1 ГК РФ о государственной регистрации прав на имущество пополнилась определением, кто является добросовестным приобретателем. Им признается приобретатель имущества, который основывался на сведениях из госреестра.
Изменили и статью 302 ГК РФ — «истребование имущества от добросовестного приобретателя». Ее дополнили новым пунктом, по которому государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя. Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли.
До сегодняшнего дня таким людям — добросовестным приобретателям никто не мог помочь. Жилье у них, как правило, по решению суда отнимали
При рассмотрении таких дел судами будет устанавливаться факт добросовестности покупки жилья. Это позволит защитить владельцев приватизированного жилья, которое украли у власти мошенники.
У государства при этом сохраняется право регрессного требования к мошенникам. Если их поймают.
Законопроект в Думе проходил трудно. Ко второму чтению внесли важные поправки, о которых говорила замминистра экономического развития РФ — руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.
Установили презумпцию добросовестности, если приобретали жилье, основываясь на данных Росреестра. Уточнили правила, касающиеся сроков приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Течение срока начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя. А в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя жилья, которым он владеет открыто, — не позднее момента госрегистрации такого права.
Добавилась и еще одна ключевая норма. Государство, субъект, муниципалитет не могут в суде требовать квартиру, если прошло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Доказывать недобросовестность покупателя возлагается на власть.
В августе президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье, если такое все же происходит. Документ разработан по предписанию Конституционного суда.
Этот закон также начнет действовать с 1 января 2020 года. Нормы о компенсации имеют обратную силу. В течение трех лет после его вступления в силу те граждане, кто раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Платить будет казна по выбору правообладателя — либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости отнятой недвижимости.
Цитата
Павел Крашенинников, председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству:
«Закон вместе с новыми нормами о компенсации позволит лучше защитить имущественные права добросовестных приобретателей недвижимости и предусмотреть дополнительные гарантии обеспечения конституционного права граждан на жилище».
