Мягкая кровля и мауэрлаты: как ремонтируют крыши московских домов

Кто отвечает за обслуживание крыши

В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), управление многоквартирным домом предполагает поддержку надлежащего состояния общедомового имущества, к которому относится кровля.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 позволяет определить, кто должен ремонтировать крышу в многоквартирном доме, проводить профилактические работы и чистить крышу от снега и наледей. Это входит в обязанности УК.

Отсутствие профилактики приводит к преждевременному износу элементов крыши и потере эксплуатационных характеристик, в результате чего:

• появляются трещины и сколы стропильной системы;
• начинаются процессы гниения;
• изменяется режим температуры и влажности на чердаке.

Как следует из Правил содержания общедомового имущества в МКД, все работы выполняются за счет средств собственников, собранных посредством внесения ежемесячных платежей на ремонт. Эти деньги аккумулируются на специальном счете, затем их перечисляют тому, кто должен делать ремонт кровли – компании-подрядчику.

Деятельность по содержанию МКД сосредоточена в руках УК или товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Метод управления избирают жильцы, а принятое решение оформляется протоколом общего собрания. С каждым из собственников заключается договор, регламентирующий условия деятельности управляющего, и ответственность за нарушения его положений.

Обязанность по содержанию дома может возлагаться и на ТСЖ, если за эту форму управления проголосовало более 50 % собственников. Ремонт общедомового имущества в данном случае производится за счет взносов жильцов либо госбюджета, если МКД участвует в подобных программах.

Государственная программа капитального ремонта многоквартирных домов

Так как крыша – это сложная конструкция, в ней множество различных частей и ее ремонт требует привлечение высококлассных специалистов. Отсюда и стоимость таких работ будет очень высокой. У жильцов многоквартирных домов часто возникает вопрос: а кто должен платить за капитальный ремонт?

Если проанализировать многочисленные источники и различные законные акты, то можно найти способ сделать ремонт при минимальных затратах самих жильцов. Но в любом случае многое будет зависеть именно от них. Ведь именно они являются собственниками всего дома, а значит, забота о состоянии всех конструкций и элементов лежит на их плечах.

Согласно нашему законодательству, во многих городах и поселениях нашей страны действует специальная программа. Она предусматривает участие Фонда ЖКХ в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов. Сегодня такая возможность есть во всех городах и в большинстве других муниципальных образований.

Если в доме требуется провести, серьезны и дорогостоящие работы по улучшению эксплуатационных качеств, то из этого Фонда могут быть выделены существенные денежные средства. Согласно действующим законам может быть оказана финансовая помощь в размере до 95% стоимости всех работ и материалов, необходимых на проведение капитального ремонта, как самого здания, так и его конструкций и элементов.

Важно! Чтобы участвовать в данной программе, собственники жилья должны принять общее решение о том, что сам дом или его часть (например, крыша) нуждается в капитальном ремонте.

Затем составляется смета на проведение таких работ. Все жильцы дома должны быть с ней ознакомлены, и согласиться на участие в этой программе. Впрочем, согласие требуется только от 2/3 всех владельцев жилья, в этом случае решение считается принятым.

Также нужно соблюдать еще одно правило. Ваши работы, которые собираетесь сделать, должны быть в перечне Программы. В нем есть и капитальный ремонт крыш, и частичная замена некоторых ее элементов. Кроме этого в перечень включены следующие работы:

1. обработка всех деревянных элементов строения. В такие работы включена пропитка стропил и других деталей противопожарными и антисептическими средствами.
2. полная или частичная замена кровельного покрытия.
3. ремонт, направленный на улучшение температурно-влажного режима в чердачном помещении.
4. ремонт или замена все видов водостока (как наружного, так и внутреннего).

Если общий износ дома выше 70%, то такие строения капитальному ремонту не подлежат. На счет них действует другая федеральная программа. Такие дома считаются аварийными и подлежат сносу или реконструкции.

Финансовая помощь из Фонда ЖКХ покроет только 95 % всех затрат. Остальная сумма должна быть собрана собственниками жилья. Пять процентов от всех расходов – это не очень большая сумма. Как правило, она собирается довольно легко.

В нашей стране всегда были важны различные документы и бумаги. Так и при проведении капитального ремонта крыши нужно собрать определенный пакет, без него вы не сможете участвовать в Программе.

Итак, вам нужно сдать в соответствующие органы, следующие документы:

1. само заявление на получение субсидий из Фонда ЖКХ.
2. учредительные документы юридического лица, которое осуществляет управление многоквартирным домом.
3. свидетельство о госрегистрации этого юрлица.
4. выписка с банковского счета.
5. выбор управляющей компании должен происходить на общем собрании жильцов. Для выделения субсидий необходимо предоставить протокол этого собрания. Также в нем должен присутствовать перечень услуг и работ по ремонту и обслуживанию дома.
6. копию договора на управление домом.
7. сама смета предстоящего капитального ремонта крыши.
8. само решение о необходимости ремонта также должно согласовываться на общем собрании жильцов. В пакет требуемых документов включен протокол такого собрания. В нем должно быть указано, что жильцы ознакомлены со сметой, перечнем работ и их стоимостью. Также должно быть указано согласие владельцев жилья на внесении средств на проведение работ и указана комиссия по приемке. Стоит помнить, что такое решение считается законным, если его одобрили две трети от всех владельцев жилья в данном многоквартирном доме.
9. реестр собственников жилья.
10. договор с организацией, которая будет осуществлять ремонт.

В соответствующие органы предоставляются в основном копии. Они все должны быть заверены руководством управляющей компании.

В качестве соответствующего органа выступает комитет жилищно-коммунального хозяйства города или поселения. После сдачи всего пакета документов, у этой организации есть 10 дней на принятие решения о выделении или отказе в выделении субсидии.

Все действия связанные с данными субсидиями регулируются ФЗ РФ от 21 июля 2007г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» а также ФЗ от 30.12.2008 № 323-ФЗ. Чтобы получить нужные субсидии, ваш дом должен соответствовать всем требованиям 14 статьи данного ФЗ. А одно из главных требований – это отсутствие задолженности у всех владельцев жилья. Если это требование не выполняется, то комитет ЖКХ может отказать вам.

Капитальный ремонт

Самый длительный, сложный и дорогостоящий ремонт, выполняемый при серьезном обветшании конструктивных элементов крыши – капитальный. Основанием его проведения является восстановление после природных катаклизмов, пожаров или вследствие дефектов, возникших с течением времени.

Капитальный ремонт кровли многоквартирного дома включает в себя:

• замену кровельного пирога и покрытия;
• обновление инженерных сетей и водостока;
• обработку деревянных элементов огнеупорными и антисептическими средствами;
• замену стропильной системы и мауэрлата;
• обновление тепло- и гидроизоляции;
• восстановление внешнего вида кровли.

После оценки состояния дома определяется перечень того, что входит в капитальный ремонт крыши конкретного здания и период выполнения работ. Эти данные являются основанием для внесения МКД в региональную программу капитального ремонта.

Инициатором осмотра может быть не только УК, но и сами жильцы. Подрядчика выбирает управляющая компания или региональный оператор, на счете которого аккумулируются средства собственников.

Текущий и капитальный ремонт крыши МКД: как законно использовать средства специального счета

На многих интернет-ресурсах наших коллег указано, что капитальный ремонт крыши многоквартирного дома (МКД) предполагает обязательную замену кровельного пирога целиком. То есть демонтаж гидроизоляции, стяжки, утеплителя, пароизоляции. И, соответственно, сооружение нового пирога. На самом деле это не так. Вернее, не всегда так. Без демонтажа вряд ли удастся обойтись в 2 случаях:

• существенные нарушения геометрии поверхности и как следствие невозможность нормального отведения воды с кровли, образование застойных зон, глубоких «линз»;
• значительное замокание утеплителя, невозможность его просушки и восстановления теплоизоляционных характеристик (обычно при использовании минеральной и каменной ваты).

Давайте разберемся, что попадает под понятие капитального ремонта кровли в МКД с точки зрения действующих нормативных документов и с учетом того факта, что крыша является общим имуществом собственников. ГОСТ Р 51929-2014 (Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.) дает следующее определение:

«Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома — комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту), потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, … отдельных элементов конструкций…».

Как видим, к подобного рода работам в равной степени относятся как операции по полной замене, так и операции по восстановлению функциональных качеств кровельных покрытий. Таким образом, понятие «капитальный ремонт кровли многоквартирного дома» вовсе не синоним обязательного демонтажа всего и вся.

Далее. согласно ст. 166 ЖК РФ, ремонт крыш входит в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта. Порядок совершения операций по специальному счету регламентируется ст. 176 ЖК РФ. Для оплаты услуг подрядной организации вам потребуется:

• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с решением о проведении ремонта;
• договор подряда, предусматривающий гарантийные обязательства продолжительностью не менее пяти лет;
• акт приемки выполненных работ по договору.

Однако средства фонда капремонта не безграничны. Наш опыт показывает, что необходимую сумму для ремонта мягкой кровли МКД (в стандартной 9-этажке) можно накопить на спецсчете не быстрее чем за 4-6 лет. И это при полном отсутствии каких-либо трат (ремонт фасада, лифтов, систем отопления, водоснабжения и пр.). Чтобы вложения были оправданы, СП 368.1325800.2017 рекомендует: «При выполнении работ по капитальному ремонту должны быть использованы технологические процессы, предусматривающие использование современных строительных материалов обеспечивающие улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда».

Обычно срок безремонтной эксплуатации стандартного рулонного покрытия, даже после капремонта крыши МКД с полным демонтажем, не превышает срок обязательной гарантии. Т.е. те самые 5 лет. Часто проблемы начинаются гораздо раньше.

Текущий, латочный ремонт придется делать за счет средств, которые собираются на текущий ремонт и обслуживание общего имущества. Но их просто не хватает на все, а уговорить собственников дополнительно “скинуться” и оплатить ремонт крыши, на практике почти невозможно. Заинтересованы лишь жильцы последних этажей.

Возникает замкнутый круг, разорвать который поможет только ответственный подрядчик, владеющий современной технологией ремонта.

ГК “Бегемот” на рынке с 2005 года. Технология напыления полимеров позволяет сделать идеальный ремонт кровли многоквартирного дома со сроком эксплуатации в десятки лет под гарантию до 15 лет. Мы втрое перекрываем нормативный срок гарантии! За плечами сотни тысяч метров отремонтированных кровель. Мы действительно делаем “кровли которые не текут”.

Текущие работы

Разрушающему воздействию внешних факторов – ветра, снега, наледи, дождя – подвергаются края и покрытие кровли. Текущий ремонт направлен на устранение дефектов, возникших на небольших участках:

• трещин, вздутий, повреждений рулонного материала;
• отслаиваний соединений вертикальных конструкций: карниза, дымоветканала, парапета;
• разрывов, разрезов, растений на местах соединения стяжек, стоек или покрытия.

Цель таких мероприятий – отсрочить капитальные работы по восстановлению крыши.

Можно ли сделать ремонт самостоятельно

Крыша имеет повреждения, а плановая дата еще не скоро, тогда жильцы сами могут отремонтировать кровлю. Жители дома, собравшись вместе, решают данный вопрос. Деньги собственники квартир могут внести свои и заемные.

Использованные на устранение дефектов денежные средства будут выплачены из управомоченного Фонда. Для их получения жильцам нужно заполнить заявление.

На собрании определяется распорядитель счетами. Он расходует деньги, оформляет документацию, отправляет сведения в фонд.

Региональному оператору, кроме заявления, нужно предоставить пакет документов: расчетные сметы, акт выполненных работ, чеки и квитанции об оплате материалов. После проверки фонд перечислит денежные средства.

Если имеются незначительные повреждения, то жильцы могут своими силами проводить ремонт крыши. Если же требуются текущий или капитальный ремонты, то лучше привлечь специализированную организацию.

Исправление состояния кровли многоквартирных домов проводится на высоте. Нужно иметь определенные навыки и соблюдать технику безопасности. Рабочие сторонних организаций проинструктированы о работе на крыше. Вся ответственность за жизнь и здоровье строителей будет возложена на руководство подрядной фирмы.

Подача заявки на ремонт кровли

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ, решение о необходимости отремонтировать крышу принимается на общем собрании жильцов дома и оформляется протоколом. Представитель собственников, согласно Закону РФ от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», подает в управляющую компанию или ЖЭК заявление. Оно составляется в свободной форме, но обязательно содержит:

• наименование УК, адрес и ФИО руководителя;
• данные уполномоченного представителя;
• обоснование требования о ремонте: повреждение элементов крыши, протекание и так далее;
• ссылку на собрание жильцов и принятое решение;
• дату и подпись.

Также нужно приложить решение общего собрания.

На портале Госуслуги можно проконтролировать статус обращения либо подать жалобу на действия УК.

Составление сметы

Прежде чем привлекать подрядчика, следует составить смету – документ, в котором будет отражена точная сумма затрат. Основанием для этого является дефектный акт, составленный представителями УК.

На подсчет расходов влияют следующие критерии:

• демонтаж старой и монтаж новой кровли;
• степень и площадь повреждений;
• вид покрытия и стоимость строительных материалов;
• срочность и тип ремонта – капитальный или текущий.

Смета на капитальный ремонт кровли многоквартирного дома должна содержать полный перечень работ и их стоимость.

Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома с полным демонтажем

Как мы уже сказали ранее, в 85 % случаев мы делаем, капитальный ремонт крыши многоквартирного дома без снятия старого покрытия, примерно в 10-15% случаев удается обойтись частичным демонтажем и ремонтом стяжки и лишь 3-5 % крыш, как показывает практика, требуют полного демонтажа кровельного пирога.

При необходимости выполнения ремонта именно в таком варианте, метод напыления полимеров позволяет сократить время работ на этапе создания нового пирога в 5-7 раз.

По сути кровельный пирог в этом случае ничем не отличается от применяемого при новом строительстве. Вариант работ с полным демонтажем предполагает очистку кровли «до плиты». При применении традиционных методик жильцы после демонтажа старого пирога остаются без защиты от протечек вплоть до укладки гидроизоляционного покрытия. Т.е. до нескольких недель. И нередко именно в этот период природа преподносит неприятные сюрпризы в виде ливневых осадков.

Если капитальный ремонт кровли МКД выполняется методом напыления полимеров, без защиты жильцы остаются не недели, а не более 1-2 дней. Порядок укладки слоев в этом случае несколько отличается от варианта ремонта без демонтажа:

• Непосредственно на плиты перекрытия производится напыление пенополиуретанового утеплителя слоем необходимой толщины (обычно 50-100мм в зависимости от региона). Такие работы можно начинать немедленно после удаления всех слоев старого покрытия и обеспыливания поверхности. Материал наносится единым монолитным слоем без швов по всей поверхности кровли, с заходом на вертикальные участки примыканий. ППУ не впитывает и не пропускает воду. Таким образом обеспечивается временная, но надежная защита от протечек на период до полного окончания работ и укладки гидроизоляции.
• Поверх утеплителя, уже в спокойном режиме, устраивается разуклонка и стяжка.
• После полного отверждения и высыхания последней производится напыление полимерной гидроизоляции.

Да, стоимость ремонта крыши многоквартирного дома методом напыления ППУ и ПМ со снятием старых покрытий немного выше, чем при применении традиционных материалов. Но гидроизоляция на таком пироге служит 30 лет, а утеплитель — 50 и более. При пересчете на время эксплуатации напыляемая кровля все равно обходится дешевле традиционной. Потому что в реальности ни одна традиционная “не выхаживает” гарантийный срок использования без ремонта.

Что влияет на стоимость и сроки работ

Цены на кровельные и отделочные работы рассчитываются исходя из типа объекта и сложности ремонта. К общим факторам, влияющим на ценообразование и срок выполнения, относят:

• необходимость подготовительных действий;
• высоту здания и конфигурацию кровли;
• условия подъема материала и спуска мусора;
• технологию работ;
• сезон.

Детально проанализировав каждый из указанных пунктов, жильцы МКД приблизительно рассчитают стоимость и сроки восстановления крыши.

Как заработать деньги на обновление крыши

Основная цель взаимодействия жильцов и УК – содержание дома в исправном состоянии и уменьшение расходов. Чтобы заработать средства на ремонт крыши, можно сдать в аренду часть общедомового имущества, оформив решение протоколом собрания собственников. Это выгодно и владельцам квартир, и самой УК.

Хотя денежные средства, полученные за аренду, аккумулируются на счетах УК или ТСЖ, распоряжаться ими можно только по согласию жильцов.

Если потребуется ремонт, накопившуюся сумму направят на его оплату. Этот подход позволит снизить размер ежемесячных платежей собственников.